del 30 de juny, de propietat horitzontal
At�s que el Consell General en la seva sessi� del dia 30 de juny del 2004 ha
aprovat la seg�ent:
Des que en dies molt llunyans aparegu�, en forma senzilla i rudiment�ria, la
figura de l'anomenada propietat horitzontal i, principalment, quan per
circumst�ncies de la vida moderna s'ha est�s aquesta instituci� econ�mica i
jur�dica i s'han accentuat les seves complexes relacions, confirmant una
vegada m�s la freq��ncia de conflictes en les comunitats de b�ns, els juristes
han procurat definir la seva naturalesa i els legisladors han tingut cura de
regular-la d'una manera adequada per mitj� de lleis especials, ja que les
normes cl�ssiques del dret civil han resultat insuficients i in�tils.
La propietat horitzontal adopta en el dret comparat diverses expressions, com
propietat de cases dividides en pisos, condomini de cases o d'edificis, propietat
privades.
d'habitatge, i �s una figura jur�dica de configuraci� dif�cil, ja que no es tracta
Aquesta Llei de propietat horitzontal, tot respectant el sistema de propietat
d'una simple comunitat de b�ns, sin� que s'identifica amb una forma especial
sobre els elements privatius i copropietat sobre els elements comuns, vol ser el
de propietat on el dret de cada propietari �s complex i interdependent: d'una
sistema jur�dic que governi i reguli les relacions de ve�natge en la propietat de
part es reconeix la propietat exclusiva sobre els elements privatius de cadascun
cases dividides en pisos, els drets i deures dels propietaris i tot el que faci
dels propietaris, i de l'altra es reconeix una situaci� de condomini sobre els
refer�ncia a les obligacions econ�miques a qu� han de fer front els titulars,
elements comuns de les unitats immobili�ries.
tenint per base la quota o el coeficient de participaci� assignat al pis, el local o
Ja fa temps que al Principat d'Andorra han aparegut noves realitats que
la unitat immobili�ria, amb el benent�s que el dret constitucional dels ciutadans
excedeixen els principis de verticalitat i d'unitat d'edifici. El desenvolupament
a gaudir d'un habitatge digne (article 33 de la Constituci�), i tamb� el foment de
urban�stic de les parr�quies s'articula tamb� sobre dissenys cada vegada m�s
la llibertat d'empresa en el marc de l'economia de mercat i conforme a les lleis
allunyats de l'edifici convencional i incorporen nous serveis, la construcci�, el
(article 28 de la Constituci�), estan marcats per la utilitzaci� racional del s�l i de
finan�ament i la conservaci� dels quals exigeix estructures complexes. Aix� fa
tots els recursos naturals, amb la finalitat de garantir a tothom una qualitat de
que s'hagin de dictar normes adequades per a la seva regulaci� i que calgui
vida digna (article 31 de la Constituci�) i per la utilitat social de la configuraci�
adaptar antics dogmes sobre el dret de propietat a una realitat immobili�ria que
de la propietat de cases per pisos i dels conjunts immobiliaris, on se
en poc temps s'ha convertit en la m�s important per a bona part de la societat i
superposen i vinculen el dret de propietat d'una unitat immobili�ria i la
tamb�, ateses les seves repercussions en la vida quotidiana, segurament en la
copropietat inseparable de determinats elements comuns.
m�s familiar.
S'ha dedicat una atenci� especial a l'atorgament del t�tol constitutiu, en relaci�
Les dificultats que presenta la propietat horitzontal han estat encara m�s grans
amb el qual s'accepta expressament la possibilitat que es pugui formalitzar
al Principat d'Andorra, at�s que el dret andorr� no ha regulat aquesta figura
provisionalment abans de finalitzar les obres de construcci� de l'edifici. Aix�
jur�dica, si b� el Consell General des de l'any 1969 va comen�ar a dictar
mateix s'han refor�at les garanties en benefici dels adquirents, exigint els
algunes ordinacions en determinats aspectes de la dita propietat, i davant
certificats que acreditin el pagament de les despeses de Comunitat i prenent
d'aquest buit legislatiu, s'ha atribu�t una import�ncia considerable als Estatuts o
precaucions per tal d'assegurar que l'edificaci� que es descriu a l'instrument
reglaments de cada Comunitat de propietaris, que s�n una manifestaci� del
notarial reprodueixi exactament el projecte aprovat per l'Administraci�.
principi d'autonomia privada, per� tenen tamb� en el cas d'Andorra, per manca
La Llei exigeix sense excepcions que tota unitat immobili�ria independent tingui
de solucions legislatives, un marcat car�cter normatiu, ja que estableixen
atribu�t un coeficient de copropietat, per b� que diferencia entre la quota de
normes, en el sentit de lex privata, que regulen les relacions interpersonals dels
participaci� en relaci� amb el valor total de l'immoble i el sistema de repartiment
interessats i situacions en relaci� amb el conjunt immobiliari i les propietats
de les despeses de Comunitat, que pot respondre a criteris especials de
distribuci� no coincidents amb els que resultarien de l'aplicaci� estricta de la
quota.
En cas de transmissi� d'un pis o local, queda tamb� eliminada la possibilitat
que pel sol fet de ser propietari d'un altre pis o local en el mateix immoble el
titular d'aquest pugui exercir els drets de tempteig i de retracte, circumst�ncia
que de ben segur t� conseq��ncies en un bon nombre d'edificis i d'Estatuts.
Entre els grans principis pol�tics d'aquesta Llei hi ha la lluita contra la morositat
en les Comunitats de propietaris, la cultura de conservaci� dels edificis i la
reglamentaci� de la conviv�ncia ve�nal, amb la simplificaci� del sistema
d'adopci� d'acords.
El no compliment del deure de contribuir a les despeses comunit�ries introdueix
un element pertorbador en la conviv�ncia ve�nal i fa que entre els propietaris
neixi una impot�ncia i resignaci� que destrueix moltes de les seves energies i
possibilitats de progr�s col�lectiu. D'aqu� ve la necessitat d'un procediment
especial i r�pid de reclamaci� dels deutes comunitaris i la possibilitat de fer
p�blica la relaci� dels propietaris que no estiguin al corrent del pagament.
La cultura de la conservaci� dels edificis imposa preveure una partida en el
pressupost general per a assegurances o contractes de manteniment
permanent de la finca.
No menys important ha estat l'esfor� de la Llei per afavorir la conviv�ncia en les
Comunitats mitjan�ant l'establiment de procediments participatius i flexibles per
a la soluci� de les difer�ncies entre ve�ns, en qu� la regla de la unanimitat
queda reservada a les modificacions que afectin el t�tol constitutiu de la
propietat horitzontal, amb algunes excepcions i la majoria es converteix en
norma general.
La Llei regula breument els conjunts immobiliaris privats, establint-ne les
normes espec�fiques i b�siques de funcionament.
Les disposicions transit�ries regulen el tr�nsit d'una situaci� de manca de
divisi� o de divisi� insuficient fins a l'atorgament del t�tol de propietat horitzontal
en la forma prescrita en aquesta Llei, un canvi indispensable per incrementar la
seguretat jur�dica en les transmissions i per a la prestaci� adequada del servei
notarial.
Cap�tol I. Disposicions generals
Naturalesa jurídica de la propietat horitzontal
Capítol I. Disposicions generalsHistorique →Les diferents unitats immobili�ries d'un edifici o les parts del mateix edifici que
siguin susceptibles d'aprofitament independent per tenir sortida pr�pia a un
element com� d'aquell o a la via p�blica poden ser objecte de propietat
separada. Aquest fet comporta de manera inherent el dret de copropietat sobre
els elements comuns de l'immoble. Tenen aquesta consideraci� els que siguin
necessaris per al seu �s adequat i gaudi, com ara el s�l, el vol, els fonaments i
les teulades; els elements estructurals; les fa�anes i les cobertes amb els
revestiments exteriors; el portal, les escales, les porteries, els passadissos, els
murs, les fosses, els patis; els ascensors; les instal�lacions, les conduccions i
canalitzacions d'aigua, gas, electricitat, calefacci� i aire condicionat; les antenes
aquest �nic t�tol, no tenen cap dret de tempteig ni de retracte.
col�lectives i les instal�lacions per a serveis de telecomunicaci� o audiovisuals,
La transmissi� del dret de gaudi en cap cas afecta les obligacions derivades
tamb� tots els elements materials o jur�dics que per la seva naturalesa o
d'aquest r�gim de propietat.
destinaci� resultin indivisibles.
- Les millores o els danys que afectin una unitat immobiliària no poden alterar la
En el r�gim de propietat horitzontal correspon al propietari de cada unitat
immobili�ria:
- a) El dret exclusiu de propietat sobre un espai delimitat, susceptible
d'aprofitament independent, que doni servei exclusiu al propietari, juntament
amb els annexos que li hagin estat assenyalats en el t�tol, fins i tot en el cas
que es trobin situats fora del dit espai delimitat.
- b) La copropietat, juntament amb els altres propietaris d'unitats immobili�ries,
dels elements i serveis comuns restants.
A cada unitat immobili�ria se li ha d'atribuir una quota de participaci� en relaci�
amb el valor total de l'immoble i referida a cent�sims del mateix valor. Aquesta
quota de copropietat, que s'ha de determinar tenint en compte el contingut de
l'article 3.3, serveix de base per determinar la participaci� en les c�rregues i
beneficis per ra� de la Comunitat.
No obstant aix�, el t�tol constitutiu o els Estatuts poden preveure un sistema de
repartiment de les despeses de Comunitat que respongui a criteris especials de
distribuci� no coincidents amb els que resultarien de l'aplicaci� de la quota de
copropietat.
Les millores o els danys que afectin una unitat immobili�ria no poden alterar la
quota que li hagi estat atribu�da, que, llevat del que disposa l'article 5, nom�s
es pot variar per acord de tots el propietaris adoptat per unanimitat.
Cada propietari pot disposar lliurement del seu dret, per b� que no pot separar
els elements que l'integren.
En cas d'alienaci� d'una unitat immobili�ria, els propietaris de les altres, per
Àmbit d'aplicació
Capítol I. Disposicions generalsHistorique →ió
Aquesta Llei és aplicable:
- a) A les Comunitats de propietaris constituïdes conforme a l'article 3.
- b) A les Comunitats que, reunint els requisits establerts a l'article 1, no hagin
atorgat el títol constitutiu de la propietat horitzontal. En tot cas, són aplicables a
aquestes Comunitats les normes d'aquesta Llei relatives al règim jurídic de la
propietat, de les seves parts privatives i elements comuns, i també als drets i
deures recíprocs dels copropietaris.
- c) I als complexos immobiliaris privats, en els termes previstos en aquesta Llei.
Capítol II. Règim jurídic
Títol constitutiu de la propietat horitzontal
Capítol II. Règim jurídicHistorique →al
- El títol constitutiu de la propietat horitzontal és l'escriptura pública de divisió,
que ha de descriure, a més de l'edifici en conjunt, cada una de les unitats
immobiliàries en què es divideixi, a les quals ha d'assignar un número
correlatiu.
La descripció de l'edifici ha de ressenyar el títol de propietat de la parcel·la, les
autoritzacions administratives de construcció, la cèdula d'habitabilitat global de
les unitats immobiliàries en què es divideixi l'edifici i les característiques
físiques que serveixin millor a la identificació de l'immoble i més interessin el
dret de propietat.
qualsevol mètode alternatiu de solució de conflictes que permeti el dret vigent.
La de cada unitat immobiliària ha d'expressar la superfície en metres quadrats,
- El promotor o propietari únic de l'immoble pot instar l'atorgament de
les confrontacions, la planta en què es troben i els annexos.
l'escriptura de divisió una volta finalitzada la construcció de l'edifici. També ho
- El notari ha de fer la descripció de l'immoble i de les unitats immobiliàries en
pot fer abans de finalitzar la construcció, quan concorrin els requisits següents:
què es divideixi a partir de plànols signats per l'arquitecte director de l'obra en
- a) Que hagi obtingut les preceptives autoritzacions administratives de
els quals constin de forma expressa i inequívoca els seus nom i cognoms, les
construcció.
dades que acreditin la seva habilitació professional per exercir al Principat
- b) Que hagin començat les obres de desmunt o les d'execució dels fonaments i
d'Andorra, la superfície de cada unitat independent, la data de la signatura dels
que aquest fet s'acrediti mitjançant certificació lliurada per l'arquitecte director
plànols i la resolució o resolucions per les quals l'Administració competent hagi
de l'obra.
aprovat el projecte.
- c) Que l'escriptura pública informi del caràcter provisional de la divisió.
Als efectes del títol constitutiu de la propietat horitzontal, la sola signatura de
El notari també està obligat a fer referència expressa del caràcter provisional de
l'arquitecte, acompanyada de les dades indicades, permet considerar la plena
la divisió en qualsevol contracte preliminar o preparatori que pugui tenir per
conformitat dels plànols presentats amb el projecte aprovat per les
objecte les futures unitats immobiliàries en què l'edifici hagi de ser dividit.
autoritzacions ressenyades en els plànols de l'arquitecte.
- Acabades les obres, el notari ha de fer constar el caràcter definitiu de la
Tota modificació del projecte que afecti les característiques que han de ser
divisió per nota marginal estesa a les matrius de l'escriptura de divisió i de
tingudes en compte en la descripció de l'immoble o de les seves unitats, s'ha
qualsevol altra escriptura posterior per les quals s'hagin adquirit drets sobre
d'acreditar al fedatari de la mateixa manera.
unitats immobiliàries de l'edifici dividit.
- El títol ha de fixar també el coeficient de copropietat corresponent a cada
No es pot considerar guanyat el caràcter definitiu fins que s'acrediti l'obtenció
unitat independent, prenent com a base el valor total de l'immoble i tenint en
de la cèdula d'habitabilitat expedida per l'autoritat competent.
compte la superfície útil de cada unitat immobiliària en relació amb els metres
- En qualsevol modificació del títol s'exigeixen els mateixos requisits que per a
quadrats totals de l'immoble, el seu emplaçament interior o exterior, la seva
la constitució.
situació i l'ús que es presumeix que es farà dels serveis o elements comuns. En
cas de no ser coincidents, s'ha de fixar també el coeficient de participació en
les despeses de Comunitat.
- Els coeficients de copropietat i de Comunitat poden ser fixats pel propietari
únic de l'edifici en el moment de començar la venda d'unitats immobiliàries, per
tots els propietaris de comú acord, per laude, per decisió judicial o per
Estatuts i Reglament de règim interior
Títol constitutiu de la propietat horitzontalHistorique →or
- El títol constitutiu incorporarà els Estatuts. Tenen la consideració d'Estatuts
les disposicions no prohibides per la llei que facin referència a l'ús i destí de
l'edifici, de les diferents unitats immobiliàries o dels seus serveis i instal·lacions,
i també les relatives a les previsions en matèria d'assegurances, despeses,
conservació, manteniment i règim d'administració de l'immoble.
- Dins els límits que estableixen la llei i els Estatuts, la Comunitat de
propietaris pot regular els detalls de convivència entre els veïns i l'adequada
utilització dels serveis i béns comuns fixant el reglament de règim intern, que
obliga tots els propietaris mentre no sigui modificat en la forma prevista per
prendre els acords sobre l'administració.
Divisió de les parts privatives
Títol constitutiu de la propietat horitzontalHistorique →es
Les unitats immobiliàries i annexos poden ser objecte d'unió o de divisió
material, també augmentats o disminuïts per agregació o segregació d'alguna
part.
En aquests supòsits es requereix, a més del consentiment dels titulars afectats,
l'aprovació de la Junta de Propietaris, a qui correspon determinar les noves
quotes de participació dels pisos reformats conforme a allò previst a l'article 3,
sense alterar les quotes dels restants.
Per excepció, no és necessària l'autorització de la Junta quan els Estatuts
reconeguin expressament la facultat d'efectuar la unió, divisió, agregació o
segregació sense aquella autorització, a condició que no s'alterin les quotes de
les restants unitats immobiliàries i que les obres no afectin els elements
comuns.
Als efectes de l'apartat anterior no es consideren elements comuns els envans
de separació ni el paviment o revestiments del terra de les unitats immobiliàries
que hagin de ser modificats, sempre que amb la modificació no s'alteri la
seguretat de l'edifici, la seva estructura general o la configuració exterior ni es
perjudiquin els drets dels altres propietaris.
L'escriptura de modificació del títol constitutiu ha de ressenyar en tot cas les
autoritzacions administratives que justifiquin el compliment de la normativa
urbanística.
Acció de divisió de la cosa comuna
Títol constitutiu de la propietat horitzontalHistorique →na
- L'acció de divisió no pot exercir-se per posar fi a la situació que regula
aquesta Llei: les parts en copropietat no són en cap cas susceptibles de divisió,
i només es poden alienar, gravar o embargar juntament amb la part
determinada privativa, de la qual són annex inseparable.
- No obstant això, qualsevol propietari pot exercir l'acció divisòria respecte de
les situacions de Comunitat o copropietat ordinària existents sobre una
determinada unitat immobiliària, sempre que la proindivisió no hagi estat
establerta amb la intenció de proporcionar servei o utilitat comuns a tots els
propietaris de l'immoble.
Extinció de la propietat horitzontal
Títol constitutiu de la propietat horitzontalHistorique →al
- El règim de la propietat horitzontal s'extingeix per la destrucció total de
l'edifici, que té lloc quan la seva reconstrucció excedeix el 50% del valor de la
finca en el moment d'ocórrer el sinistre, exceptuant el cas en què l'excés del dit
cost estigui cobert per una assegurança o en el cas d'existir un pacte en contra
recollit en el títol constitutiu, adoptat durant la vida de la Comunitat o en el
moment de produir-se el sinistre.
La declaració de ruïna total i l'expropiació forçosa total són equiparables a la
destrucció total.
- La propietat horitzontal també s'extingeix per conversió en propietat o
copropietat ordinàries.
Capítol III. Drets i obligacions dels propietaris
Modificacions en els elements privatius
Capítol III. Drets i obligacions dels propietarisHistorique →us
- Els propietaris o ocupants, aquests darrers amb permís escrit del propietari,
poden modificar els elements arquitectònics, les instal·lacions o els serveis
d'una unitat immobiliària quan la modificació no vagi en detriment de la
seguretat de l'edifici, quan no alteri l'estructura de l'immoble o la seva
configuració exterior, sempre que no porti perjudici als drets dels altres
propietaris.
A la resta de l'immoble no hi poden realitzar cap tipus d'alteració, i si observen
la necessitat d'efectuar una reparació urgent, ho han de fer saber prèviament a
l'administrador o les persones que representen la Comunitat.
Els propietaris o ocupants d'una unitat immobiliària poden utilitzar les coses
comunes conforme al seu destí natural, de manera que no perjudiquin l'interès
de la Comunitat ni impedeixin als altres propietaris utilitzar-les segons el seu
dret.
- Els propietaris o ocupants d'una unitat immobiliària no poden desenvolupar
al seu interior ni a la resta de l'immoble activitats no permeses pels Estatuts,
quan resultin perjudicials per a l'immoble, o quan siguin contràries a les
disposicions generals sobre activitats il·lícites, perilloses, incòmodes o
insalubres.
Acció de cessament de les activitats prohibides
Capítol III. Drets i obligacions dels propietarisHistorique →es
- Quan el propietari o ocupant d'una unitat immobiliària incorri en algun dels
supòsits previstos a l'apartat 2 de l'article anterior, el president de la Comunitat,
a iniciativa pròpia o de qualsevol dels propietaris, requereix d'una manera
fefaent, per qualsevol mitjà admès pel dret, que posi fi a dites activitats.
- Si l'infractor persisteix en la seva conducta, el president de la Comunitat,
amb l'acord previ de la Junta de Propietaris convocada a l'efecte, pot interposar
contra l'infractor l'acció de cessament.
- La demanda s'ha de presentar contra el propietari i/o, si és el cas, contra
l'ocupant de la unitat immobiliària. Aquesta demanda ha d'anar acompanyada
dels documents justificatius d'haver-se efectuat el requeriment i el certificat de
l'acord adoptat per la Junta de Propietaris.
- El batlle, amb caràcter preventiu i en interès de la Comunitat de propietaris,
pot ordenar el cessament immediat de l'activitat prohibida, i també qualsevol
altra mesura de protecció que tingui per objecte assegurar l'efectivitat de l'ordre
de cessament.
- Si la sentència és estimatòria, el batlle pot disposar el cessament definitiu de
l'activitat prohibida i la indemnització corresponent pels danys i perjudicis
ocasionats.
- Les funcions que en aquest article s'atribueixen al president de la Comunitat,
el president les pot delegar, de forma escrita, a l'administrador. Cas que el
president fos el suposat infractor, les facultats que se li atribueixen en l'article
9.1 quedarien automàticament delegades en l'administrador.
Obligació de conservar l'immoble i la unitat immobiliària pròpia
Capítol III. Drets i obligacions dels propietarisHistorique →ia
- Cada propietari està obligat a respectar les instal·lacions generals de la
Comunitat i la resta dels elements comuns, siguin d'ús general siguin d'ús
privatiu de qualsevol dels propietaris, i tant si estan inclosos en la seva unitat
immobiliària com si no ho estan, i n'ha de fer un ús adequat, de manera que no
es causin ni danys ni desperfectes.
- El propietari ha de mantenir en bon estat de conservació la seva pròpia unitat
immobiliària, també les instal·lacions privatives que es trobin al seu interior, i ha
de rescabalar la Comunitat pels danys ocasionats per la seva negligència o per
la de les persones per qui hagi de respondre.
- En tot cas, la Comunitat de propietaris queda obligada a efectuar les obres
de manteniment i conservació imprescindibles per dotar l'immoble de les
condicions d'habitabilitat adequades.
Als efectes d'aquest article, el propietari està obligat a permetre l'entrada a la
seva unitat immobiliària.
Obligació de permetre reparacions
Capítol III. Drets i obligacions dels propietarisHistorique →ns
Tot propietari ha de consentir que es realitzin en la seva unitat immobiliària les
obres o reparacions que exigeixi el servei de l'immoble, i també ha de permetre
les servituds que siguin necessàries per a la creació de serveis comuns
d'interès general acordats conforme al que disposa l'article 26.
El propietari té dret que la Comunitat l'indemnitzi dels danys i perjudicis
ocasionats.
Als efectes d'aquest article, el propietari està obligat a permetre l'entrada a la
seva unitat immobiliària, en la seva presència o la d'algun agent de l'Autoritat o
persona jurada.
Obligació de designar un domicili a efectes de citacions i notificacions i de
Capítol III. Drets i obligacions dels propietarisHistorique →- Cada propietari ha de comunicar al president o a l'administrador secretari de
la comunitat el domicili al Principat d'Andorra a l'efecte de citacions i
notificacions relacionades amb la comunitat de propietaris. A manca de
comunicació, es considera domicili la unitat immobiliària de la seva propietat
situada al mateix immoble, de manera que les comunicacions lliurades a
l'ocupant de la unitat immobiliària produeixen plens efectes jurídics.".
- Si no �s possible fer la citaci� o notificaci� segons el que disposa l'apartat
anterior, es considera efectuada la comunicaci� amb la col�locaci� de la
comunicaci� corresponent en el tauler d'anuncis que la Comunitat ha de situar,
de manera ben visible, a l'entrada de l'immoble.
- El propietari ha de comunicar al president o a l'administrador secretari de la
Comunitat el canvi de titularitat de la seva unitat immobili�ria. Aquesta
comunicaci� pot fer-la tamb� el nou titular i es considera feta si resulta aix� de
l'actitud inequ�voca del nou propietari o de la notorietat de l'adquisici�.
Obligacions econòmiques
Capítol III. Drets i obligacions dels propietarisHistorique →es
- Cada propietari ha de contribuir a les despeses generals per sosteniment
adequat de l'immoble, els seus serveis, les càrregues i les responsabilitats que
no siguin susceptibles d'individualització, d'acord amb la quota de participació
fixada en el títol constitutiu o amb allò que hagi estat establert especialment.
- Els deutes a favor de la Comunitat derivats de l'obligació de contribuir al
sosteniment de les despeses generals corresponents a les quotes imputades
tenen la consideració de crèdits preferents i s'imposen a qualsevol altre,
inclosos els hipotecaris, amb l'excepció dels crèdits salarials en els termes que
prevegi la legislació laboral, així com les sumes degudes a la Caixa Andorrana
de Seguretat Social.
- Qui adquireixi una unitat immobiliària en règim de propietat horitzontal
respon amb el mateix immoble adquirit dels deutes pendents amb la Comunitat
des del moment de la transmissió efectiva de la propietat. També respon dels
deutes contrets pels titulars anteriors.
La unitat immobiliària queda legalment afecta al compliment d'aquesta
obligació.
Si la unitat immobiliària es troba arrendada, encara que per contracte s'hagi
establert l'obligació de l'arrendatari de fer-se càrrec de les despeses de la
Comunitat, l'obligació de contribuir a les despeses comunes correspon
exclusivament al propietari.
En cas de transmissió, per qualsevol títol, de la unitat immobiliària, el
transmetent ha de declarar que està al corrent del pagament de les despeses
de comunitat i de tributs, o bé indicar l'import de les que degui. El transmissor
ha d'aportar en aquest moment un certificat de la Comunitat acreditatiu de
l'estat de deutes que sigui coincident amb la seva declaració. Sense aquest
certificat el notari no pot autoritzar l'atorgament excepte si és expressament
exonerat d'aquesta obligació per l'adquirent.
Fons de reserva
Capítol III. Drets i obligacions dels propietarisHistorique →va
En el cas de les situacions de propietat horitzontal de fet, tot propietari està
obligat a contribuir conforme a la seva quota de participació a la dotació d'un
fons de reserva per satisfer les despeses derivades de la constitució del règim
de propietat horitzontal.
El fons de reserva ha d'estar dotat d'una quantitat no inferior al 5 % del darrer
pressupost ordinari i ha de quedar inclòs dins de la previsió anual.
Tota Comunitat de propietaris ha de preveure en el pressupost general una
partida destinada a subscriure assegurances que cobreixin els danys causats a
tercers i a l'immoble, també un contracte de manteniment permanent de
l'immoble i de les seves instal·lacions generals.
Dret a millores i innovacions en la finca
Capítol III. Drets i obligacions dels propietarisHistorique →ca
Tot propietari pot exigir la realització de les obres necessàries per dotar
l'immoble de les instal·lacions, serveis i millores que requereixin unes
condicions adequades de seguretat, conservació i habitabilitat, de manera que
en tot cas reuneixi les condicions degudes, segons la seva naturalesa i les
seves característiques.
Dret de vol o canvis estructurals
Capítol III. Drets i obligacions dels propietarisHistorique →ls
La construcció de noves plantes o qualsevol alteració de l'estructura de l'edifici
o de les coses comunes, afecten el títol constitutiu i han de sotmetre's al règim
establert per a les modificacions de l'edifici.
L'acord de la Comunitat ha de fixar la naturalesa de la modificació, les
alteracions que s'originin en la descripció de la finca i de les unitats
immobiliàries, i també la variació de les quotes i el titular o titulars dels nous
pisos o locals.
Capítol IV. Organització de les Comunitats de propietaris
Òrgans de govern de la Comunitat
Capítol IV. Organització de les Comunitats de propietarisHistorique →at
-
Els òrgans de govern de la Comunitat de propietaris són:
- a) La Junta de Propietaris.
- b) El president i, si és el cas, el vicepresident o els vicepresidents.
- c) L'administrador secretari.
-
Els Estatuts poden preveure, o la Junta de Propietaris ho pot acordar, per
majoria, altres òrgans de govern, l'existència dels quals no afecta les funcions i
responsabilitats que la Llei atribueixi als citats a l'apartat anterior enfront de
tercers.
Junta de propietaris
Capítol IV. Organització de les Comunitats de propietarisHistorique →is
La Junta de Propietaris és l'òrgan sobirà que reuneix tots els titulars del dret de
propietat.
President de la Comunitat
Capítol IV. Organització de les Comunitats de propietarisHistorique →- El president �s nomenat, necess�riament en tota Comunitat entre els
propietaris, mitjan�ant elecci� o, subsidi�riament, mitjan�ant torn rotatori o
sorteig.
- El procediment d'elecci� en el sistema de torn rotatori s'ha de fixar en els
Estatuts o decidir-se per acord majoritari de la Junta de Propietaris, i ha
d'establir amb claredat per quin propietari s'ha d'iniciar el torn, i tamb� l'ordre de
successi� i la durada del mandat.
La identificaci� del president tindr� car�cter real, de manera que la designaci�
quedi vinculada a la titularitat de la unitat immobili�ria. Si la unitat immobili�ria
pertany de manera proindivisa a diverses persones, aquestes han d'identificar
d'entre elles la persona que ocupar� el c�rrec.
El sistema de sorteig pot establir-se en els Estatuts o per acord majoritari de la
Junta de Propietaris.
- El nomenament �s obligatori, per b� que en qualsevol moment la persona
designada pot sol�licitar del batlle ser rellevada del c�rrec invocant justa causa.
El batlle resol mitjan�ant judici d'equitat en el termini d'un mes, despr�s
d'escoltar la mateixa persona designada i almenys dos membres de la Junta de
Propietaris.
- Tamb� es pot sol�licitar la intervenci� de l'autoritat judicial si per qualsevol
causa resulta impossible per a la Junta de Propietaris designar un president de
la Comunitat.
- El president exerceix la representació de la comunitat, en judici i fora
d'aquest àmbit, en tots els assumptes que l'afectin. El càrrec de president és
indelegable. Això no obstant, mitjançant apoderament o delegació pot autoritzar
al secretari administrador la realització d'un o més actes o negocis jurídics.".
Vicepresident o vicepresidents
Capítol IV. Organització de les Comunitats de propietarisHistorique →ts
- L'existència de vicepresident és facultativa. El nomenament de vicepresident
s'ha de fer pel mateix procediment que el de president. Si n'hi ha més d'un, s'ha
d'establir entre ells un ordre de prelació.
- El vicepresident o vicepresidents, pel seu ordre, exerceixen legalment la
representació de la Comunitat, en judici o fora de judici, en els supòsits
d'absència, de vacant o d'impossibilitat del president.
L'administrador secretari
Capítol IV. Organització de les Comunitats de propietarisHistorique →ri
- Les funcions d'administrador secretari són exercides per un col·legiat del
Col·legi Professional d'Agents i Gestors Immobiliaris d'Andorra.
- Malgrat el que s'indica en l'apartat precedent, el càrrec d'administrador
secretari pot ser exercit per qualsevol propietari sempre que el nombre d'unitats
immobiliàries a administrar sigui inferior a 15; en aquest cas, el propietari que
assumeixi les funcions d'administrador secretari no és remunerat.
Durada i remoció dels òrgans de govern
Capítol IV. Organització de les Comunitats de propietarisHistorique →rn
- El nomenament dels òrgans de govern s'ha de fer per un termini de quatre
anys, llevat que els Estatuts disposin una altra cosa.
- Els designats poden ser remoguts de llurs càrrecs abans de l'expiració del
mandat per acord de la Junta de Propietaris, convocada en sessió
extraordinària.
Atribucions de la Junta de Propietaris
Capítol IV. Organització de les Comunitats de propietarisHistorique →is
Les atribucions de la Junta de Propietaris són:
- a) Nomenar i remoure les persones que exerceixin els càrrecs previstos en els
articles anteriors i resoldre les reclamacions dels propietaris contra les
actuacions de les persones que exerceixin els càrrecs.
- b) Aprovar el pla de despeses i ingressos previsibles i els comptes
corresponents.
- c) Aprovar els pressupostos i l'execució de les obres de reparació de la finca.
- d) Reformar els Estatuts i determinar les normes de règim interior.
- e) Conèixer i decidir sobre la resta dels assumptes d'interès general per a la
Comunitat.
Règim jurídic de la Junta de Propietaris
Capítol IV. Organització de les Comunitats de propietarisHistorique →is
- L'assistència a la Junta de Propietaris pot ser personal o per representació
voluntària. Per tal d'acreditar la representació voluntària és suficient un escrit
signat pel propietari. Cada propietari podrà representar un màxim de sis altres
propietaris.
- En cas que la unitat immobiliària pertanyi de manera proindivisa a diversos
propietaris, els propietaris han de nomenar un representant perquè assisteixi i
voti en les juntes.
Si la unitat immobiliària pertany a ambdós cònjuges, sigui quin sigui el règim del
matrimoni, és suficient la presència de qualsevol dels dos.
- Quan la unitat immobiliària es trobi en usdefruit, l'assistència i el vot
corresponen al nu propietari, el qual, no obstant això, es considera representat
per l'usufructuari pel sol fet de l'assistència d'aquest, excepte que el primer faci
una manifestació expressa en sentit contrari.
La delegació a favor de l'usufructuari ha de ser expressa quan es tracti dels
acords a què fa referència l'article 26 o d'obres extraordinàries o de millora.
- En el supòsit de crisis matrimonials en les quals s'atribueixi l'ús de la unitat
immobiliària al cònjuge no propietari, la representació recau en la persona del
cònjuge propietari.
- Quan es tracti d'unitats immobiliàries arrendades, els arrendataris no poden
assistir a les juntes si no han estat expressament autoritzats pel propietari.
- Els propietaris que al temps d'iniciar-se la Junta no es trobin al corrent del
pagament de tots els deutes vençuts amb la Comunitat i no els hagin impugnat
judicialment o consignat judicial o notarialment el seu import, poden participar
en les deliberacions, per bé que no tenen dret de vot. L'acta de la Junta indica
els propietaris privats del dret de vot i ni la seva persona ni la quota de
participació en la Comunitat no es computen als efectes de les majories
exigides per aquesta Llei.
Convocatòria de la Junta de Propietaris
Capítol IV. Organització de les Comunitats de propietarisHistorique →is
- La Junta de Propietaris es reuneix, almenys, una vegada l'any, per aprovar
els pressupostos i els comptes anuals i sempre que ho consideri convenient el
president, o l'administrador secretari, o quan ho demani la quarta part dels
propietaris o un nombre d'aquests que representi el 25% de les quotes de
participació.
- La convocatòria de la Junta de Propietaris l'ha de fer el president o
l'administrador secretari per delegació i, en defecte d'aquests, els promotors de
la reunió, indicant les qüestions a tractar segons l'ordre del dia i el lloc, dia i
hora de celebració de la primera o, si és el cas, de la segona convocatòria. Les
citacions per assistir a la reunió es fan segons el que es disposa en l'article 12.
- Qualsevol propietari pot demanar, per escrit, que la Junta de Propietaris
estudiï i es pronunciï sobre qualsevol tema d'interès per a la Comunitat. El
president o l'administrador secretari han d'incloure el tema en l'ordre del dia de
la reunió següent, excepte si la totalitat dels propietaris es troba present i
decideix tractar el tema en aquella mateixa reunió.
- Si a la reunió de la Junta no hi és present la majoria dels propietaris que
representen, al seu torn, la majoria de les quotes de participació, s'ha de
procedir a una segona convocatòria, sense subjecció a quòrum.
La Junta es reuneix en segona convocatòria en el lloc, dia i hora indicats en la
primera convocatòria, per bé que es pot fer el mateix dia si es deixen, almenys,
trenta minuts, entre ambdues reunions. Perquè la reunió pugui celebrar-se en
segona convocatòria, és necessari que consti així en la notificació de la
primera.
- La citació per a la Junta ordinària anual s'ha de fer, almenys, amb quinze
dies d'antelació. La citació per a les juntes extraordinàries s'ha de fer amb la
que sigui possible per tal que la citació arribi a coneixement de tots els
propietaris.
- La Junta també pot reunir-se vàlidament, sense necessitat de convocatòria,
sempre que hi siguin presents o representats la totalitat dels propietaris i ho
decideixin així per unanimitat.
propietaris o un nombre d'aquests que representi el 25% de les quotes de
participaci�.
- La convocat�ria de la Junta de Propietaris l'ha de fer el president o
l'administrador secretari per delegaci� i, en defecte d'aquests, els promotors de
la reuni�, indicant les q�estions a tractar segons l'ordre del dia i el lloc, dia i
hora de celebraci� de la
citacions per assistir a la reuni� es fan segons el que es disposa en l'article 12.
- Qualsevol propietari pot demanar, per escrit, que la Junta de Propietaris
estudi� i es pronunci� sobre qualsevol tema d'inter�s per a la Comunitat. El
president o l'administrador secretari han d'incloure el tema en l'ordre del dia de
la reuni� seg�ent, excepte si la totalitat dels propietaris es troba present i
decideix tractar el tema en aquella mateixa reuni�.
- Si a la reuni� de la Junta no hi �s present la majoria dels propietaris que
representen, al seu torn, la majoria de les quotes de participaci�, s'ha de
procedir a una
La Junta es reuneix en segona convocat�ria en el lloc, dia i hora indicats en la
primera convocat�ria, per b� que es pot fer el mateix dia si es deixen, almenys,
trenta minuts, entre ambdues reunions. Perqu� la reuni� pugui celebrar-se en
segona convocat�ria, �s necessari que consti aix� en la notificaci� de la
primera.
- La citaci� per a la Junta ordin�ria anual s'ha de fer, almenys, amb quinze
dies d'antelaci�. La citaci� per a les juntes extraordin�ries s'ha de fer amb la
que sigui possible per tal que la citaci� arribi a coneixement de tots els
propietaris.
- La Junta tamb� pot reunir-se v�lidament, sense necessitat de convocat�ria,
sempre que hi siguin presents o representats la totalitat dels propietaris i ho
decideixin aix� per unanimitat.
Adopció d'acords sobre el títol constitutiu, els Estatuts i els elements comuns
Capítol IV. Organització de les Comunitats de propietarisHistorique →- És exigible una majoria de les tres quartes parts del total de propietaris que,
al seu torn, representin les tres quartes parts de les quotes de participació per a
l'adopció d'acords de la Junta que tinguin per objecte la modificació del títol
constitutiu o la modificació dels Estatuts de la comunitat, excepte si el títol
estableix una altra cosa i sempre que aquest no hagi estat atorgat pel promotor
o propietari únic de l'immoble.
No obstant el que s'indica en el paràgraf anterior, la modificació del títol
constitutiu que doni lloc a una redistribució de quotes o tingui per objecte la
vinculació o desafectació d'un element comú per atribuir-ne l'ús exclusiu a una
o més unitats immobiliàries o per atribuir-li el caràcter d'element privatiu de
benefici comú, requereix l'acord unànime de la Junta de Propietaris.".
- �s suficient una majoria de les tres cinquenes parts del total dels propietaris
que, al seu torn, representin les tres cinquenes parts de les quotes de
participaci�, quan es tracti de l'establiment o de la supressi� de serveis comuns
d'inter�s general, com ara els serveis d'ascensor, porteria, consergeria,
vigil�ncia, sistemes de calefacci� o instal�lacions esportives. Igualment,
aquesta majoria �s aplicable en el cas d'arrendament de b�ns comuns que no
tinguin assignat un �s espec�fic.
- La realitzaci� d'obres o l'establiment de nous serveis comuns que tinguin per
finalitat la supressi� de barreres arquitect�niques que dificultin l'acc�s o la
mobilitat de persones amb minusvalidesa, requereixen el vot favorable de la
majoria dels propietaris que, al seu torn, representin la majoria de les quotes de
participaci�, encara que aquest fet impliqui una modificaci� del t�tol constitutiu o
dels Estatuts.
- Als efectes d'aquest article, s�n computats com a vots favorables els dels
propietaris absents de la Junta degudament citats, els quals, una vegada
informats de l'acord adoptat, segons el que estableix l'article 12, no manifestin
la seva discrep�ncia per comunicaci� escrita al president o a l'administrador
secretari de la Comunitat en el termini de trenta dies naturals, a comptar del dia
de la notificaci� de l'acord.
- Els acords v�lidament adoptats conforme el que disposa aquest article
obliguen tots els propietaris.
Adopció d'acords per a la instal·lació d'infraestructures de telecomunicacions i
Capítol IV. Organització de les Comunitats de propietarisHistorique →i
de subministraments energètics col·lectius
La instal·lació de les infraestructures comunes per a l'accés a serveis de
telecomunicació, o l'adaptació de les existents, i també la instal·lació de les
infraestructures necessàries per accedir a nous subministraments energètics
col·lectius pot ser acordada, a petició de qualsevol propietari, per majoria
absoluta de les quotes de participació.
En aquest supòsit, la Comunitat no pot fer repercutir el cost de les instal·lacions
o adaptacions de les infraestructures comunes ni els derivats de la seva
conservació i el seu manteniment posterior, sobre els propietaris que no hagin
votat expressament a favor de l'acord. No obstant això, si amb posterioritat
aquests propietaris sol·liciten l'accés a les infraestructures comunes, poden ser
autoritzats a fer-ho si abonen l'import que aleshores els hauria pertocat,
degudament actualitzat amb els interessos legals.
Sense perjudici de l'anterior respecte a les despeses de conservació i
manteniment, als efectes d'aquesta Llei les noves infraestructures instal·lades
tenen la consideració d'elements comuns.
Adopció dels acords d'administració ordinària
Capítol IV. Organització de les Comunitats de propietarisHistorique →ia
- Per a la validesa dels acords restants, en primera convocatòria, és suficient
el vot de la majoria del total dels propietaris que, al seu torn, representin la
majoria de les quotes de participació.
- A la segona convocatòria són vàlids els acords adoptats per la majoria dels
assistents, sempre que al seu torn aquesta majoria representi més de la meitat
del valor de les quotes dels presents.
- Si no es pot obtenir la majoria conforme als apartats anteriors, el batlle, a
instància de part i després d'audiència dels contradictors degudament citats, ha
de resoldre en equitat, en el termini de trenta dies a comptar des de la petició,
que necessàriament ha de ser presentada en el termini de trenta dies comptats
des de la data fixada per a la reunió en segona convocatòria.
- Si no s'obté el quòrum exigit per manca d'assistència de propietaris,
degudament citats, són considerats com a vàlids i creadors d'obligacions
envers la Comunitat i els propietaris, els comptes de la gestió anterior i la nova
previsió amb llurs derrames, mentre la Junta no ho resolgui.
Actes de la Junta de Propietaris
Capítol IV. Organització de les Comunitats de propietarisHistorique →is
- Els acords de la Junta de Propietaris han de quedar reflectits en un llibre
d'actes, que ha d'estar numerat i signat pel president i l'administrador secretari.
Si s'opta pel sistema de fulls mòbils, el sistema a seguir és exactament el
mateix.
- L'acta de cada reunió de la Junta ha de contenir, almenys, els elements
següents:
- a) Data i lloc de celebració.
- b) L'autor de la convocatòria i, si és el cas, els propietaris que l'hagin
proposada.
nova redacció de l'acta ha de ser transmesa als propietaris i ha de ser ratificada
- c) El seu caràcter ordinari o extraordinari.
en la reunió següent de la Junta de Propietaris.
- d) La indicació sobre la seva realització en primera o segona convocatòria.
-
L'administrador secretari haurà de custodiar de manera indefinida els llibres
- e) La relació dels assistents i dels seus càrrecs.
d'actes. També haurà de conservar durant el temps que la llei estableixi, i en tot
- f) La relació dels propietaris representats i de les persones designades com a
cas un mínim de dos anys, les convocatòries, comunicacions, apoderaments i
representats.
documents rellevants de les reunions, i els justificants originals comptables.
-
g) Les quotes de participació dels propietaris presents i dels representats.
-
h) L'ordre del dia de la reunió.
- i) Els acords adoptats.
-
j) Les manifestacions dels propietaris que, expressament, sol·licitin que constin
en acta.
- k) La relació nominativa dels propietaris que hagin votat a favor i en contra dels
acords i les seves respectives quotes de participació.
- L'acta de la Junta de Propietaris ha d'estar firmada per l'administrador
secretari i pel president a l'acabament de la reunió o dintre dels deu dies
següents. Una vegada tancada l'acta, els acords són executius.
S'ha de remetre una còpia de l'acta de cada reunió a cada propietari, segons el
procediment previst a l'article 12.
Sense perjudici del seu dret d'informació, la còpia de l'acta que es faciliti a cada
propietari pot ometre la relació de les persones a què es refereixen els apartats
e), f) i k) d'aquest article.
- Els errors o els defectes en les actes poden esmenar-se abans de fer-se la
següent reunió, sempre que aquelles expressin inequívocament la data i el lloc
de celebració, els propietaris assistents, presents o representats, i els acords
adoptats, amb indicació dels vots a favor i en contra i de les quotes de
participació que respectivament representin, i estiguin signades pel president i
l'administrador secretari. Una vegada esmenats els errors o els defectes, la
Atribucions de l'administrador secretari
Capítol IV. Organització de les Comunitats de propietarisHistorique →ri
Correspon a l'administrador secretari:
- a) Vetllar pel bon règim de l'edifici, de les seves instal·lacions i dels seus
serveis, i traslladar als propietaris les advertències oportunes sobre aquesta
qüestió.
- b) Preparar amb l'antelació deguda i sotmetre a la Junta el pressupost de
despeses previsibles, proposant els mitjans necessaris per poder afrontar-les.
- c) Atendre la conservació i reparació de l'immoble, disposar les reparacions i
mesures que resultin urgents, i donar-ne compte al president.
- d) Executar els acords adoptats en matèria d'obres i efectuar els pagaments i
realitzar els cobraments que siguin procedents.
- e) Actuar com a secretari de la Junta, amb les obligacions inherents al càrrec.
- f) Exercir les funcions que li hagin estat expressament delegades pel president.
- g) Totes les altres atribucions conferides per la Junta.
Capítol V. Normes sobre la impugnació dels acords de la Junta de Propietaris i
sobre reclamació judicial de deutes
Causes d'impugnació dels acords de la Junta
Capítol V. Normes sobre la impugnació dels acords de la Junta de Propietaris iHistorique →ta
Els acords de la Junta de Propietaris són impugnables davant del batlle en els
supòsits següents:
- a) Quan siguin contraris a aquesta Llei o als Estatuts de la Comunitat de
propietaris.
- b) Quan resultin greument lesius per als interessos de la mateixa Comunitat en
benefici d'un o de diversos propietaris.
- c) Quan suposin un greu perjudici per a algun propietari que no tingui l'obligació
jurídica de suportar-lo.
Legitimació i exercici de les accions d'impugnació
Capítol V. Normes sobre la impugnació dels acords de la Junta de Propietaris iHistorique →ió
-
Estan legitimats per impugnar els acords de la Junta:
- a) Els propietaris dissidents de l'acord, sempre que hagin salvat el seu vot en la
Junta.
- b) Els propietaris absents de la reunió.
- c) Els que hagin estat privats indegudament d'exercir el seu dret de vot.
- En tots els supòsits, per poder impugnar els acords de la Junta, el propietari
ha d'estar al corrent en el pagament dels deutes vençuts amb la Comunitat o
haver procedit a la consignació judicial del seu import. Aquesta norma no és
aplicable a la impugnació dels acords de la Junta relatius a l'establiment o a la
modificació de les quotes de participació.
- L'acció d'impugnació dels acords de la Junta de Propietaris es dirigeix contra
la Comunitat, excepte si la nul·litat ha de produir efectes en l'esfera individual o
privada d'un dels propietaris, cas en el qual aquest és també demandat.
- L'acció caduca al cap de trenta dies comptats des del dia de l'adopció de
l'acord, excepte que es tracti d'actes contraris a aquesta Llei o als Estatuts, en
què el termini de caducitat és d'un any. Respecte dels propietaris absents, els
terminis es compten a partir de la comunicació de l'acord en la forma prevista
en l'article 12.
Els terminis de caducitat precedents no són aplicables quan els acords siguin
contraris a l'ordre públic o a altres normes imperatives, respecte dels quals
s'apliquen les regles generals sobre exercici de l'acció de nul·litat i els principis
generals de bona fe.
- La impugnació dels acords de la Junta no suspèn la seva execució, llevat
que el batlle, a instància del demandant i prèvia audiència de la Comunitat de
propietaris, ho decideixi així amb caràcter cautelar en consideració a les
circumstàncies del cas.
Reclamació judicial dels deutes contrets pels propietaris envers la Comunitat
Capítol V. Normes sobre la impugnació dels acords de la Junta de Propietaris iHistorique →at
Les obligacions econòmiques a què es refereixen els articles 13 i 14 han de ser
complertes pel propietari de la unitat immobiliària en el temps i la forma que
determini la Junta de Propietaris.
En cas contrari, el president i/o l'administrador secretari pot exigir judicialment
els deutes contrets pels propietaris morosos dels comptes aprovats per la Junta
de Propietaris segons el procediment que regula l'article següent.
Procediment civil de reclamació de deutes
Capítol V. Normes sobre la impugnació dels acords de la Junta de Propietaris iHistorique →es
- El procediment comença amb la demanda, que ha d'anar acompanyada pel
certificat de l'acord de la Junta pel qual s'aprova la liquidació del deute del
propietari morós, lliurat per l'administrador secretari amb el vistiplau del
president. Aquest acord ha d'haver estat degudament notificat als propietaris
afectats en la forma prevista per aquesta Llei.
La demanda s'adreça contra el propietari morós o, en cas de cotitularitat, contra
qualsevol dels copropietaris morosos.
- En el termini de cinc dies naturals a comptar del dia de la interposició de la
demanda, s'ha de designar el batlle a qui per torn correspongui resoldre, i se li
decreti l'embargament.
ha de trametre íntegrament la documentació presentada.
- Si l'escrit d'oposició es fonamenta en la pluspetició, només és admès si el
- En el termini d'uns altres cinc dies hàbils, el batlle que hagi resultat
demandat demostra que ha pagat o posat a disposició de la Comunitat la suma
competent cita la part demandada, li dóna trasllat de la demanda, i li dóna un
que reconeix com a deguda.
termini de tretze dies hàbils perquè pagui a la Comunitat la suma deguda, o bé
- Proposades les proves, el batlle ha de citar les parts en el termini màxim de
per comparèixer i formular oposició mitjançant el corresponent escrit de
tretze dies hàbils, assenyalant dia i hora. El dia i l'hora de citació no es poden
contesta a la demanda, en què ha d'exposar les raons que, al seu entendre,
alterar si no és per causes excepcionals.
justifiquen la manca de pagament, en tot o en part, de la quantitat reclamada.
A la data assenyalada, el batlle ha de decidir sobre l'admissió de les proves
Quan siguin dos o més els demandats, tots dos han de comparèixer i contestar
proposades i els documents que s'aportin en aquell moment s'han d'unir a
la demanda, juntament o separada, dins del mateix termini de tretze dies hàbils.
l'expedient.
- Si el demandat paga el deute, el batlle ho ha de comunicar a l'actor i li ha de
Si s'admeten proves que no es poden practicar en el mateix acte, el termini per
lliurar l'import de la liquidació. En aquest cas, el batlle ha d'arxivar les
practicar-les no pot excedir, en cap cas, uns altres tretze dies hàbils. El batlle,
actuacions i donar per conclòs el procediment; les costes del judici van a càrrec
d'ofici, pot decidir la pràctica de les proves que consideri oportunes.
del demandat.
- Practicades les proves, el batlle, ha de donar a les parts un termini de vuit
- Si el demandat no compareix o no s'oposa a la demanda, es decreta
dies hàbils perquè presentin conclusions.
l'execució per la suma reclamada més els interessos i les costes previstos, i
- Presentat l'escrit de conclusions o esgotat el termini per fer-ho, el batlle ha
també per l'import de les despeses prèvies extrajudicials que s'hagin ocasionat
de dictar sentència en el termini improrrogable de trenta dies hàbils. En l'acte
per raó de la notificació de la liquidació del deute.
de la notificació s'ha d'advertir les parts del dret a recórrer en apel·lació i del
- Si el demandat presenta escrit d'oposició a la demanda, el batlle en dóna
termini per fer-ho.
trasllat a l'actor i estableix per a les dues parts un termini de tretze dies hàbils
- Les costes s'imposen al litigant que hagi vist desestimades totalment les
per presentar els escrits de proposició de proves respectius.
seves pretensions. Si la demanda és estimada parcialment, van a càrrec de
- L'actor pot sol·licitar del batlle l'embargament preventiu de les unitats
cada part les costes i despeses que hagi causat i la meitat de les costes
immobiliàries sense necessitat de prestar fiança. L'embargament ha de ser
comunes. La condemna en costes inclou els honoraris d'advocat i de
comunicat al notari que hagi autoritzat el títol de propietat als efectes de
procurador.
practicar la nota marginal d'afectació, també a la Cambra de Notaris als efectes
- Durant la tramitació del procediment, les quotes vençudes després de
de la seva constància en el registre d'embargaments. El deutor pot alliberar els
presentar la demanda es poden acumular sense necessitat de retrotreure el
béns de l'embargament prestant aval bancari per la quantia per la qual es
procediment, i es consideren comuns a l'ampliació els tràmits que fins aquell
moment s'hagin realitzat. S'entén el mateix en fase d'execució de sentència.
L'acumulació d'aquestes quantitats requereix l'acreditació prèvia amb una nova
certificació de l'acord aprovatori de la liquidació lliurada conforme a allò previst
al primer apartat d'aquest article.
- Contra la sentència en primera instància, es pot interposar recurs
d'apel·lació en el termini de tretze dies hàbils des de la notificació de la
sentència.
- No és admissible el recurs si prèviament el deutor no ha pagat o no ha
consignat judicialment la quantitat a què ha estat condemnat. Iniciat el
procediment d'apel·lació, la resolució impugnada queda ferma si durant la
tramitació del recurs l'apel·lant deixa de pagar o consignar al seu moment les
quantitats de la mateixa naturalesa que vagin vencent.
- L'escrit de recurs s'ha de presentar directament al batlle que hagi tramitat la
reclamació en primera instància, el qual en dóna trasllat a la part apel·lada
perquè al·legui el que estimi procedent en un termini de tretze dies hàbils.
- Presentades les al·legacions a què es refereix l'apartat anterior, el batlle ha
d'elevar les actuacions a la Sala Civil del Tribunal Superior la qual, sense cap
altre tràmit, ha de dictar sentència en el termini de trenta dies hàbils.
- Totes les excepcions i incidents que se suscitin durant la tramitació en
primera o segona instància han de ser resoltes en la sentència.
- La sentència té valor de cosa jutjada i és executada pel batlle que hagi
conegut del litigi en primera instància.
Capítol VI. Conjunts immobiliaris privats
Del règim dels conjunts immobiliaris privats
Capítol VI. Conjunts immobiliaris privatsHistorique →ts
- El règim de propietat establert en aquesta Llei és aplicable als conjunts
immobiliaris privats sempre que es donin aquests dos requisits: que estiguin
integrats per dues o més edificacions o parcel·les independents entre si el destí
principal de les quals sigui locals, habitatges i garatges; i que els seus titulars o
els titulars de les unitats immobiliàries en què estiguin dividides participin amb
caràcter inherent al seu dret en una copropietat indivisible sobre altres
elements immobiliaris, vials, instal·lacions o serveis.
-
Aquests conjunts immobiliaris privats poden constituir-se:
- a) En una sola Comunitat, mitjançant qualsevol dels procediments previstos a
-
Als conjunts immobiliaris que no adoptin cap de les formes jurídiques
l'article 3. En aquest cas queden sotmesos a les disposicions d'aquesta Llei,
indicades a l'apartat 2, els són aplicables, supletòriament respecte dels pactes
que els és íntegrament aplicable.
que estableixin entre si els copropietaris, les disposicions d'aquesta Llei, amb
- b) En una agrupació de Comunitats de propietaris. El títol constitutiu és atorgat
les mateixes especialitats ressenyades a l'apartat anterior.
pel propietari únic del conjunt o pels presidents de totes les Comunitats que
l'hagin d'integrar, prèviament autoritzades per acord majoritari de les seves
respectives juntes de copropietaris.
El títol constitutiu conté la descripció del conjunt immobiliari i dels elements
immobiliaris, vials, instal·lacions i serveis comuns. També ha de fixar la quota
de participació de cada una de les Comunitats integrades, les quals responen
conjuntament de la seva obligació de contribuir a les despeses generals de la
Comunitat agrupada.
- L'agrupació de Comunitats a què es refereix l'apartat anterior té la mateixa
consideració que les Comunitats de propietaris i es regeix per les disposicions
d'aquesta Llei amb les especificitats següents:
- a) Llevat de pacte contrari, la Junta de Propietaris ha d'estar integrada pels
presidents de les Comunitats o vicepresidents, en absència o impossibilitat
d'aquells, integrades a l'agrupació, els quals exerceixen la representació de la
titularitat dels propietaris de cada Comunitat.
- b) L'adopció d'acords pels quals la Llei exigeixi majories qualificades, requereix,
en tot cas, l'obtenció prèvia de la majoria necessària en cada una de les juntes
de propietaris de les Comunitats que integren l'agrupació.
La competència dels òrgans de govern de la Comunitat agrupada únicament
s'estén als elements immobiliaris, vials, instal·lacions i serveis comuns. Els
seus acords no poden minvar les facultats que corresponen als òrgans de
govern de les Comunitats de propietaris integrades a l'agrupació de
Comunitats.
Sense perjudici del que disposa la normativa espec�fica en mat�ria d'adquisici�
d'immobles per part d'estrangers, i mentre no s'aprovi una llei especial que
reguli les inversions estrangeres al Principat d'Andorra, les actuals
autoritzacions administratives de compra tenen la consideraci� de perm�s
d'inversi�.
El ministeri que en cada moment tingui atribu�da la compet�ncia sobre la
mat�ria lliura l'autoritzaci� sense altres consideracions que no siguin el nom i
cognoms de la persona a qui es lliura i, si �s el cas, la superf�cie de terreny.
L'autoritzaci� no ha de fer cap refer�ncia al t�tol pel qual s'hagi d'operar
l'adquisici�, i tampoc a la identificaci� concreta de la unitat immobili�ria o del
existents que obtinguin la conformitat d'un arquitecte col�legiat, mitjan�ant el
terreny.
certificat corresponent, les quals s'han d'incorporar en l'escriptura de la finca o
Nom�s tenen dret a obtenir l'autoritzaci� les persones f�siques majors d'edat.
modificaci� de la mateixa finca.
L'autoritzaci� pot ser individual, i es lliura sempre sense consideraci� de l'estat
Transcorregut aquest termini, els locals, pisos, places d'aparcament o trasters
civil del sol�licitant.
respecte dels quals no s'hagi formalitzat l'adaptaci�, no poden tenir la
Disposicions transit�ries
consideraci� d'unitats immobili�ries independents als efectes d'actes translatius
Primera
de domini, de constituci� d'hipoteca o d'altres drets limitadors del dret de
Els edificis de les caracter�stiques que menciona l'article 1 d'aquesta Llei que, a
propietat ni, en general, de cap altre negoci jur�dic de disposici�, fins que sigui
la data de la seva entrada en vigor, no hagin estat objecte de divisi� en r�gim
regularitzada aquesta situaci�.
de propietat horitzontal mitjan�ant l'atorgament del t�tol constitutiu corresponent,
han de ser-ho en el termini m�xim de 5 anys.
A l'efecte de regularitzaci� s�n homologades totes les unitats privatives
existents que obtinguin la conformitat d'un arquitecte col�legiat, mitjan�ant el
certificat corresponent, les quals s'han d'incorporar en l'escriptura de la finca o
modificaci� de la mateixa finca.
Transcorregut aquest termini, els locals, pisos, places d'aparcament o trasters
que de fet estiguin materialment dividits no poden tenir la consideraci� d'unitats
immobili�ries independents als efectes de l'atorgament d'actes translatius de
domini, de constituci� d'hipoteca o d'altres drets limitadors del dret de propietat
ni, en general, de cap altre negoci jur�dic de disposici�, fins que sigui
regularitzada aquesta situaci�.
Segona
Els edificis de les caracter�stiques que menciona l'article 1 d'aquesta Llei que a
la data de la seva entrada en vigor hagin estat objecte de divisi� en r�gim de
propietat horitzontal mitjan�ant l'atorgament del t�tol constitutiu corresponent,
han d'adaptar-se a les seves disposicions en el termini de cinc anys.
A l'efecte de regularitzaci� s�n homologades totes les unitats privatives
- En els sup�sits previstos en les dues disposicions anteriors, qualsevol
propietari, per si sol i pel sol fet de ser-ho, o l'administrador quan hagi estat
especialment facultat pel mateix propietari, pot instar l'atorgament o la
modificaci� del t�tol constitutiu del r�gim de propietat horitzontal amb c�rrec al
fons de reserva de la Comunitat.
- Per a l'atorgament o modificaci� del t�tol constitutiu, qui el promogui ha de
presentar al notari autoritzant, a m�s del t�tol de propietat del terreny
d'implantaci�, dels permisos de construcci� de l'edifici i dels coeficients de
copropietat que hagin de correspondre a cada unitat independent, els pl�nols
signats per un arquitecte en els quals constin de forma expressa i inequ�voca el
- Si es formula oposici�, els terminis previstos a les disposicions transit�ries
nom i els cognoms de l'arquitecte, les dades que acreditin la seva habilitaci�
primera i segona no finalitzaran fins al dia que, per qualsevol causa, es posi fi al
professional per exercir al Principat d'Andorra, la superf�cie de cada unitat i, la
procediment.
data de signatura dels pl�nols.
- La reclamaci� s'ha de tramitar conforme a les normes processals establertes
- El propietari que insta l'atorgament o la modificaci� del t�tol constitutiu ha de
per al procediment abreujat i beneficia nom�s el propietari que l'hagi formulada,
declarar sota la seva responsabilitat que a la data d'entrada en vigor d'aquesta
entenent-se que els propietaris que no s'han oposat en temps i forma accepten
Llei la configuraci� real dels elements estructurals i arquitect�nics de l'edifici i,
la divisi� proposada pel propietari promotor i el faculten per representar-los en
en general, de les parts comunes restants de l'immoble era la que reflecteixen
el judici enfront dels que hagin presentat oposici�.
els pl�nols presentats.
- El demandant ha d'especificar les parts de la divisi� provisional a les quals
Aquesta declaraci� s'ent�n feta pel sol fet de promoure l'atorgament.
s'oposa i motivar la seva oposici�. Si �s el cas, ha de presentar una proposta
- Sense perjudici del dret a rec�rrer a la via judicial, en defecte d'acord
alternativa de divisi�.
un�nime dels propietaris en la determinaci� dels coeficients que hagin de
- Si al temps d'exhaurir-se el termini per presentar oposici� hi ha una
correspondre a cada unitat independent, s'accepten els consignats en
pluralitat de demandants el batlle els ha de convocar a tots en el termini de
l'escriptura quan hagin estat fixats segons criteris objectius basats
tretze dies, donar trasllat de la demanda dels altres, i requerir-los perqu� en el
principalment en la superf�cie de cada unitat i sempre que la seva aplicaci� no
termini de tres mesos des de la convocat�ria acumulin les demandes i
representi un greuge o discriminaci� greus en comparaci� amb les quotes
presentin una proposta conjunta de divisi�. Si algun demandant no es presenta
fixades per a les unitats de l'immoble restants.
a la convocat�ria se'l t� per desistit, i es continua el procediment amb els
- El t�tol constitutiu atorgat d'aquesta manera t� sempre car�cter provisional. El
restants. Si aquests no presenten conjuntament la nova proposta en el termini
seu atorgament necess�riament ha de ser posat en coneixement dels restants
indicat, el batlle pot arxivar les actuacions i donar per concl�s el procediment,
propietaris per aquell que l'hagi atorgat o per l'administrador, amb expressa
considerant definitiva la divisi� proposada pel propietari promotor. No cal
indicaci� del fet de l'atorgament, del coeficient o coeficients que hagin estat
esperar l'expiraci� del termini si queda acreditat que l'oposici� ja ha estat
assignats a les unitats de qu� sigui propietari i del seu dret a examinar c�pia de
presentada per tots els propietaris restants.
l'escriptura, que a aquests efectes �s lliurada per l'atorgant al president i a
- Independentment de quines siguin les pretensions de les parts, la decisi�
l'administrador.
judicial ha de resoldre sobre totes les q�estions necess�ries per tal que
- El t�tol constitutiu esdevindr� definitiu si no es formula oposici� en el termini
l'escriptura de divisi� provisional esdevingui definitiva o perqu� la seva
de 6 mesos a comptar de la notificaci� que es fa a cada propietari en la forma
modificaci� pugui formalitzar-se en el termini de tres mesos a partir de la
prevista a l'article 12 d'aquesta Llei.
fermesa de la resoluci� judicial.
- En un cas i en l'altre, el notari �s informat als efectes d'estendre la
dilig�ncia corresponent o, si �s el cas, de formalitzar la pertinent escriptura de
modificaci�.
- Acceptada la demanda, el batlle ho notifica immediatament al notari
autoritzant perqu� en deixi const�ncia a la matriu del t�tol constitutiu per nota
marginal. Tamb� li comunica als mateixos efectes qualsevol resoluci� posterior
que afecti la continuaci� o posi fi al procediment.
- Fins que el t�tol no hagi estat formalitzat conforme a les disposicions
d'aquesta Llei o no consti la voluntat de tots el propietaris de romandre en
indivisi�, el president o l'administrador han d'informar en el si de la Junta de
cada any, del contingut d'aquesta Llei i de les conseq��ncies de la manca de
t�tol; aquesta q�esti� ha de figurar necess�riament com un dels punts de l'ordre
del dia de la reuni�.
- Esdevinguda definitiva l'escriptura de divisi� i constituci� del r�gim de
propietat horitzontal, l'administrador ha de facilitar al notari autoritzant la relaci�
dels t�tols de propietat de cada titular o b� ho han de fer directament els
propietaris, amb indicaci� expressa de les c�rregues eventuals que els afectin, i
el notari autoritzant ha de practicar les notes marginals que prescriu la
legislaci� notarial.
- Sense perjudici de la quantitat m�nima que fixi la normativa espec�fica,
l'atorgament de les escriptures de constituci� o modificaci� del t�tol de propietat
horitzontal que preveu aquesta disposici� transit�ria, t� una reducci� del 25%
sobre els honoraris notarials.
Quarta
Les normes contingudes en l'article 34 de la present Llei no s�n aplicables als
procediments judicials que hagin estat iniciats segons la legislaci� anterior, els
quals es continuaran tramitant conforme les disposicions d'aquella legislaci�
fins la seva completa conclusi�.
Els notaris eliminaran tota refer�ncia a les hipoteques estatut�ries a mesura
que la naturalesa dels instruments que autoritzin ho permeti, redactant el
document amb les adaptacions establertes per aquesta Llei i amb refer�ncia,
quan sigui escaient, al nou rang hipotecari que correspongui a les posteriors
que subsisteixin.
Aquesta Llei entrar� en vigor al cap de quinze dies de ser publicada al Butllet�
Oficial del Principat d'Andorra.
Casa de la Vall, 30 de juny del 2004
Francesc Areny Casal
S�ndic General
Nosaltres els copr�nceps la sancionem i promulguem i n'ordenem la publicaci�
en el Butllet� Oficial del Principat d'Andorra.
Jacques Chirac Joan Enric Vives Sic�lia
President de la Rep�blica Francesa Bisbe d'Urgell
Copr�ncep d'Andorra Copr�ncep d'Andorra
Text ref�s