del 30 de juny, de propietat horitzontal At�s que el Consell General en la seva sessi� del dia 30 de juny del 2004 ha aprovat la seg�ent:

Des que en dies molt llunyans aparegu�, en forma senzilla i rudiment�ria, la figura de l'anomenada propietat horitzontal i, principalment, quan per circumst�ncies de la vida moderna s'ha est�s aquesta instituci� econ�mica i jur�dica i s'han accentuat les seves complexes relacions, confirmant una vegada m�s la freq��ncia de conflictes en les comunitats de b�ns, els juristes han procurat definir la seva naturalesa i els legisladors han tingut cura de regular-la d'una manera adequada per mitj� de lleis especials, ja que les normes cl�ssiques del dret civil han resultat insuficients i in�tils. La propietat horitzontal adopta en el dret comparat diverses expressions, com propietat de cases dividides en pisos, condomini de cases o d'edificis, propietat d'habitatge, i �s una figura jur�dica de configuraci� dif�cil, ja que no es tracta d'una simple comunitat de b�ns, sin� que s'identifica amb una forma especial de propietat on el dret de cada propietari �s complex i interdependent: d'una part es reconeix la propietat exclusiva sobre els elements privatius de cadascun dels propietaris, i de l'altra es reconeix una situaci� de condomini sobre els elements comuns de les unitats immobili�ries. Ja fa temps que al Principat d'Andorra han aparegut noves realitats que excedeixen els principis de verticalitat i d'unitat d'edifici. El desenvolupament urban�stic de les parr�quies s'articula tamb� sobre dissenys cada vegada m�s allunyats de l'edifici convencional i incorporen nous serveis, la construcci�, el finan�ament i la conservaci� dels quals exigeix estructures complexes. Aix� fa que s'hagin de dictar normes adequades per a la seva regulaci� i que calgui adaptar antics dogmes sobre el dret de propietat a una realitat immobili�ria que en poc temps s'ha convertit en la m�s important per a bona part de la societat i tamb�, ateses les seves repercussions en la vida quotidiana, segurament en la m�s familiar. Les dificultats que presenta la propietat horitzontal han estat encara m�s grans al Principat d'Andorra, at�s que el dret andorr� no ha regulat aquesta figura jur�dica, si b� el Consell General des de l'any 1969 va comen�ar a dictar algunes ordinacions en determinats aspectes de la dita propietat, i davant d'aquest buit legislatiu, s'ha atribu�t una import�ncia considerable als Estatuts o reglaments de cada Comunitat de propietaris, que s�n una manifestaci� del principi d'autonomia privada, per� tenen tamb� en el cas d'Andorra, per manca de solucions legislatives, un marcat car�cter normatiu, ja que estableixen normes, en el sentit de lex privata, que regulen les relacions interpersonals dels interessats i situacions en relaci� amb el conjunt immobiliari i les propietats privades. Aquesta Llei de propietat horitzontal, tot respectant el sistema de propietat sobre els elements privatius i copropietat sobre els elements comuns, vol ser el sistema jur�dic que governi i reguli les relacions de ve�natge en la propietat de cases dividides en pisos, els drets i deures dels propietaris i tot el que faci refer�ncia a les obligacions econ�miques a qu� han de fer front els titulars, tenint per base la quota o el coeficient de participaci� assignat al pis, el local o la unitat immobili�ria, amb el benent�s que el dret constitucional dels ciutadans a gaudir d'un habitatge digne (article 33 de la Constituci�), i tamb� el foment de la llibertat d'empresa en el marc de l'economia de mercat i conforme a les lleis (article 28 de la Constituci�), estan marcats per la utilitzaci� racional del s�l i de tots els recursos naturals, amb la finalitat de garantir a tothom una qualitat de vida digna (article 31 de la Constituci�) i per la utilitat social de la configuraci� de la propietat de cases per pisos i dels conjunts immobiliaris, on se superposen i vinculen el dret de propietat d'una unitat immobili�ria i la copropietat inseparable de determinats elements comuns. S'ha dedicat una atenci� especial a l'atorgament del t�tol constitutiu, en relaci� amb el qual s'accepta expressament la possibilitat que es pugui formalitzar provisionalment abans de finalitzar les obres de construcci� de l'edifici. Aix� mateix s'han refor�at les garanties en benefici dels adquirents, exigint els certificats que acreditin el pagament de les despeses de Comunitat i prenent precaucions per tal d'assegurar que l'edificaci� que es descriu a l'instrument notarial reprodueixi exactament el projecte aprovat per l'Administraci�. La Llei exigeix sense excepcions que tota unitat immobili�ria independent tingui atribu�t un coeficient de copropietat, per b� que diferencia entre la quota de participaci� en relaci� amb el valor total de l'immoble i el sistema de repartiment de les despeses de Comunitat, que pot respondre a criteris especials de distribuci� no coincidents amb els que resultarien de l'aplicaci� estricta de la quota. En cas de transmissi� d'un pis o local, queda tamb� eliminada la possibilitat que pel sol fet de ser propietari d'un altre pis o local en el mateix immoble el titular d'aquest pugui exercir els drets de tempteig i de retracte, circumst�ncia que de ben segur t� conseq��ncies en un bon nombre d'edificis i d'Estatuts. Entre els grans principis pol�tics d'aquesta Llei hi ha la lluita contra la morositat en les Comunitats de propietaris, la cultura de conservaci� dels edificis i la reglamentaci� de la conviv�ncia ve�nal, amb la simplificaci� del sistema d'adopci� d'acords. El no compliment del deure de contribuir a les despeses comunit�ries introdueix un element pertorbador en la conviv�ncia ve�nal i fa que entre els propietaris neixi una impot�ncia i resignaci� que destrueix moltes de les seves energies i possibilitats de progr�s col�lectiu. D'aqu� ve la necessitat d'un procediment especial i r�pid de reclamaci� dels deutes comunitaris i la possibilitat de fer p�blica la relaci� dels propietaris que no estiguin al corrent del pagament. La cultura de la conservaci� dels edificis imposa preveure una partida en el pressupost general per a assegurances o contractes de manteniment permanent de la finca. No menys important ha estat l'esfor� de la Llei per afavorir la conviv�ncia en les Comunitats mitjan�ant l'establiment de procediments participatius i flexibles per a la soluci� de les difer�ncies entre ve�ns, en qu� la regla de la unanimitat queda reservada a les modificacions que afectin el t�tol constitutiu de la propietat horitzontal, amb algunes excepcions i la majoria es converteix en norma general. La Llei regula breument els conjunts immobiliaris privats, establint-ne les normes espec�fiques i b�siques de funcionament. Les disposicions transit�ries regulen el tr�nsit d'una situaci� de manca de divisi� o de divisi� insuficient fins a l'atorgament del t�tol de propietat horitzontal en la forma prescrita en aquesta Llei, un canvi indispensable per incrementar la seguretat jur�dica en les transmissions i per a la prestaci� adequada del servei notarial. Cap�tol I. Disposicions generals

[Derogat]

[Derogat]

[Derogat]

[Derogat]

[Derogat]

[Derogat]

al 1. El règim de la propietat horitzontal s'extingeix per la destrucció total de l'edifici, que té lloc quan la seva reconstrucció excedeix el 50% del valor de la finca en el moment d'ocórrer el sinistre, exceptuant el cas en què l'excés del dit cost estigui cobert per una assegurança o en el cas d'existir un pacte en contra recollit en el títol constitutiu, adoptat durant la vida de la Comunitat o en el moment de produir-se el sinistre. La declaració de ruïna total i l'expropiació forçosa total són equiparables a la destrucció total. 2. La propietat horitzontal també s'extingeix per conversió en propietat o copropietat ordinàries. Capítol III. Drets i obligacions dels propietaris

us 1. Els propietaris o ocupants, aquests darrers amb permís escrit del propietari, poden modificar els elements arquitectònics, les instal·lacions o els serveis d'una unitat immobiliària quan la modificació no vagi en detriment de la seguretat de l'edifici, quan no alteri l'estructura de l'immoble o la seva configuració exterior, sempre que no porti perjudici als drets dels altres propietaris. A la resta de l'immoble no hi poden realitzar cap tipus d'alteració, i si observen la necessitat d'efectuar una reparació urgent, ho han de fer saber prèviament a l'administrador o les persones que representen la Comunitat. Els propietaris o ocupants d'una unitat immobiliària poden utilitzar les coses comunes conforme al seu destí natural, de manera que no perjudiquin l'interès de la Comunitat ni impedeixin als altres propietaris utilitzar-les segons el seu dret. 2. Els propietaris o ocupants d'una unitat immobiliària no poden desenvolupar al seu interior ni a la resta de l'immoble activitats no permeses pels Estatuts, quan resultin perjudicials per a l'immoble, o quan siguin contràries a les disposicions generals sobre activitats il·lícites, perilloses, incòmodes o insalubres.

es 1. Quan el propietari o ocupant d'una unitat immobiliària incorri en algun dels supòsits previstos a l'apartat 2 de l'article anterior, el president de la Comunitat, a iniciativa pròpia o de qualsevol dels propietaris, requereix d'una manera fefaent, per qualsevol mitjà admès pel dret, que posi fi a dites activitats. 2. Si l'infractor persisteix en la seva conducta, el president de la Comunitat, amb l'acord previ de la Junta de Propietaris convocada a l'efecte, pot interposar contra l'infractor l'acció de cessament. 3. La demanda s'ha de presentar contra el propietari i/o, si és el cas, contra l'ocupant de la unitat immobiliària. Aquesta demanda ha d'anar acompanyada dels documents justificatius d'haver-se efectuat el requeriment i el certificat de l'acord adoptat per la Junta de Propietaris. 4. El batlle, amb caràcter preventiu i en interès de la Comunitat de propietaris, pot ordenar el cessament immediat de l'activitat prohibida, i també qualsevol altra mesura de protecció que tingui per objecte assegurar l'efectivitat de l'ordre de cessament. 5. Si la sentència és estimatòria, el batlle pot disposar el cessament definitiu de l'activitat prohibida i la indemnització corresponent pels danys i perjudicis ocasionats. 6. Les funcions que en aquest article s'atribueixen al president de la Comunitat, el president les pot delegar, de forma escrita, a l'administrador. Cas que el president fos el suposat infractor, les facultats que se li atribueixen en l'article 9.1 quedarien automàticament delegades en l'administrador.

ia 1. Cada propietari està obligat a respectar les instal·lacions generals de la Comunitat i la resta dels elements comuns, siguin d'ús general siguin d'ús privatiu de qualsevol dels propietaris, i tant si estan inclosos en la seva unitat immobiliària com si no ho estan, i n'ha de fer un ús adequat, de manera que no es causin ni danys ni desperfectes. 2. El propietari ha de mantenir en bon estat de conservació la seva pròpia unitat immobiliària, també les instal·lacions privatives que es trobin al seu interior, i ha de rescabalar la Comunitat pels danys ocasionats per la seva negligència o per la de les persones per qui hagi de respondre. 3. En tot cas, la Comunitat de propietaris queda obligada a efectuar les obres de manteniment i conservació imprescindibles per dotar l'immoble de les condicions d'habitabilitat adequades. Als efectes d'aquest article, el propietari està obligat a permetre l'entrada a la seva unitat immobiliària.

[Derogat]

1. Cada propietari ha de comunicar al president o a l'administrador secretari de la comunitat el domicili al Principat d'Andorra a l'efecte de citacions i notificacions relacionades amb la comunitat de propietaris. A manca de comunicació, es considera domicili la unitat immobiliària de la seva propietat situada al mateix immoble, de manera que les comunicacions lliurades a l'ocupant de la unitat immobiliària produeixen plens efectes jurídics.". 2. Si no �s possible fer la citaci� o notificaci� segons el que disposa l'apartat anterior, es considera efectuada la comunicaci� amb la col�locaci� de la comunicaci� corresponent en el tauler d'anuncis que la Comunitat ha de situar, de manera ben visible, a l'entrada de l'immoble. 3. El propietari ha de comunicar al president o a l'administrador secretari de la Comunitat el canvi de titularitat de la seva unitat immobili�ria. Aquesta comunicaci� pot fer-la tamb� el nou titular i es considera feta si resulta aix� de l'actitud inequ�voca del nou propietari o de la notorietat de l'adquisici�.

es 1. Cada propietari ha de contribuir a les despeses generals per sosteniment adequat de l'immoble, els seus serveis, les càrregues i les responsabilitats que no siguin susceptibles d'individualització, d'acord amb la quota de participació fixada en el títol constitutiu o amb allò que hagi estat establert especialment. 2. Els deutes a favor de la Comunitat derivats de l'obligació de contribuir al sosteniment de les despeses generals corresponents a les quotes imputades tenen la consideració de crèdits preferents i s'imposen a qualsevol altre, inclosos els hipotecaris, amb l'excepció dels crèdits salarials en els termes que prevegi la legislació laboral, així com les sumes degudes a la Caixa Andorrana de Seguretat Social. 3. Qui adquireixi una unitat immobiliària en règim de propietat horitzontal respon amb el mateix immoble adquirit dels deutes pendents amb la Comunitat des del moment de la transmissió efectiva de la propietat. També respon dels deutes contrets pels titulars anteriors. La unitat immobiliària queda legalment afecta al compliment d'aquesta obligació. Si la unitat immobiliària es troba arrendada, encara que per contracte s'hagi establert l'obligació de l'arrendatari de fer-se càrrec de les despeses de la Comunitat, l'obligació de contribuir a les despeses comunes correspon exclusivament al propietari. En cas de transmissió, per qualsevol títol, de la unitat immobiliària, el transmetent ha de declarar que està al corrent del pagament de les despeses de comunitat i de tributs, o bé indicar l'import de les que degui. El transmissor ha d'aportar en aquest moment un certificat de la Comunitat acreditatiu de l'estat de deutes que sigui coincident amb la seva declaració. Sense aquest certificat el notari no pot autoritzar l'atorgament excepte si és expressament exonerat d'aquesta obligació per l'adquirent.

va En el cas de les situacions de propietat horitzontal de fet, tot propietari està obligat a contribuir conforme a la seva quota de participació a la dotació d'un fons de reserva per satisfer les despeses derivades de la constitució del règim de propietat horitzontal. El fons de reserva ha d'estar dotat d'una quantitat no inferior al 5 % del darrer pressupost ordinari i ha de quedar inclòs dins de la previsió anual. Tota Comunitat de propietaris ha de preveure en el pressupost general una partida destinada a subscriure assegurances que cobreixin els danys causats a tercers i a l'immoble, també un contracte de manteniment permanent de l'immoble i de les seves instal·lacions generals.

ca Tot propietari pot exigir la realització de les obres necessàries per dotar l'immoble de les instal·lacions, serveis i millores que requereixin unes condicions adequades de seguretat, conservació i habitabilitat, de manera que en tot cas reuneixi les condicions degudes, segons la seva naturalesa i les seves característiques.

[Derogat]

at 1. Els òrgans de govern de la Comunitat de propietaris són: a) La Junta de Propietaris. b) El president i, si és el cas, el vicepresident o els vicepresidents. c) L'administrador secretari. 2. Els Estatuts poden preveure, o la Junta de Propietaris ho pot acordar, per majoria, altres òrgans de govern, l'existència dels quals no afecta les funcions i responsabilitats que la Llei atribueixi als citats a l'apartat anterior enfront de tercers.

[Derogat]

[Derogat]

[Derogat]

ri 1. Les funcions d'administrador secretari són exercides per un col·legiat del Col·legi Professional d'Agents i Gestors Immobiliaris d'Andorra. 2. Malgrat el que s'indica en l'apartat precedent, el càrrec d'administrador secretari pot ser exercit per qualsevol propietari sempre que el nombre d'unitats immobiliàries a administrar sigui inferior a 15; en aquest cas, el propietari que assumeixi les funcions d'administrador secretari no és remunerat.

rn 1. El nomenament dels òrgans de govern s'ha de fer per un termini de quatre anys, llevat que els Estatuts disposin una altra cosa. 2. Els designats poden ser remoguts de llurs càrrecs abans de l'expiració del mandat per acord de la Junta de Propietaris, convocada en sessió extraordinària.

is Les atribucions de la Junta de Propietaris són: a) Nomenar i remoure les persones que exerceixin els càrrecs previstos en els articles anteriors i resoldre les reclamacions dels propietaris contra les actuacions de les persones que exerceixin els càrrecs. b) Aprovar el pla de despeses i ingressos previsibles i els comptes corresponents. c) Aprovar els pressupostos i l'execució de les obres de reparació de la finca. d) Reformar els Estatuts i determinar les normes de règim interior. e) Conèixer i decidir sobre la resta dels assumptes d'interès general per a la Comunitat.

is 1. L'assistència a la Junta de Propietaris pot ser personal o per representació voluntària. Per tal d'acreditar la representació voluntària és suficient un escrit signat pel propietari. Cada propietari podrà representar un màxim de sis altres propietaris. 2. En cas que la unitat immobiliària pertanyi de manera proindivisa a diversos propietaris, els propietaris han de nomenar un representant perquè assisteixi i voti en les juntes. Si la unitat immobiliària pertany a ambdós cònjuges, sigui quin sigui el règim del matrimoni, és suficient la presència de qualsevol dels dos. 3. Quan la unitat immobiliària es trobi en usdefruit, l'assistència i el vot corresponen al nu propietari, el qual, no obstant això, es considera representat per l'usufructuari pel sol fet de l'assistència d'aquest, excepte que el primer faci una manifestació expressa en sentit contrari. La delegació a favor de l'usufructuari ha de ser expressa quan es tracti dels acords a què fa referència l'article 26 o d'obres extraordinàries o de millora. 4. En el supòsit de crisis matrimonials en les quals s'atribueixi l'ús de la unitat immobiliària al cònjuge no propietari, la representació recau en la persona del cònjuge propietari. 5. Quan es tracti d'unitats immobiliàries arrendades, els arrendataris no poden assistir a les juntes si no han estat expressament autoritzats pel propietari. 6. Els propietaris que al temps d'iniciar-se la Junta no es trobin al corrent del pagament de tots els deutes vençuts amb la Comunitat i no els hagin impugnat judicialment o consignat judicial o notarialment el seu import, poden participar en les deliberacions, per bé que no tenen dret de vot. L'acta de la Junta indica els propietaris privats del dret de vot i ni la seva persona ni la quota de participació en la Comunitat no es computen als efectes de les majories exigides per aquesta Llei.

is 1. La Junta de Propietaris es reuneix, almenys, una vegada l'any, per aprovar els pressupostos i els comptes anuals i sempre que ho consideri convenient el president, o l'administrador secretari, o quan ho demani la quarta part dels propietaris o un nombre d'aquests que representi el 25% de les quotes de participació. 2. La convocatòria de la Junta de Propietaris l'ha de fer el president o l'administrador secretari per delegació i, en defecte d'aquests, els promotors de la reunió, indicant les qüestions a tractar segons l'ordre del dia i el lloc, dia i hora de celebració de la primera o, si és el cas, de la segona convocatòria. Les citacions per assistir a la reunió es fan segons el que es disposa en l'article 12. 3. Qualsevol propietari pot demanar, per escrit, que la Junta de Propietaris estudiï i es pronunciï sobre qualsevol tema d'interès per a la Comunitat. El president o l'administrador secretari han d'incloure el tema en l'ordre del dia de la reunió següent, excepte si la totalitat dels propietaris es troba present i decideix tractar el tema en aquella mateixa reunió. 4. Si a la reunió de la Junta no hi és present la majoria dels propietaris que representen, al seu torn, la majoria de les quotes de participació, s'ha de procedir a una segona convocatòria, sense subjecció a quòrum. La Junta es reuneix en segona convocatòria en el lloc, dia i hora indicats en la primera convocatòria, per bé que es pot fer el mateix dia si es deixen, almenys, trenta minuts, entre ambdues reunions. Perquè la reunió pugui celebrar-se en segona convocatòria, és necessari que consti així en la notificació de la primera. 5. La citació per a la Junta ordinària anual s'ha de fer, almenys, amb quinze dies d'antelació. La citació per a les juntes extraordinàries s'ha de fer amb la que sigui possible per tal que la citació arribi a coneixement de tots els propietaris. 6. La Junta també pot reunir-se vàlidament, sense necessitat de convocatòria, sempre que hi siguin presents o representats la totalitat dels propietaris i ho decideixin així per unanimitat.

propietaris o un nombre d'aquests que representi el 25% de les quotes de participaci�. 2. La convocat�ria de la Junta de Propietaris l'ha de fer el president o l'administrador secretari per delegaci� i, en defecte d'aquests, els promotors de la reuni�, indicant les q�estions a tractar segons l'ordre del dia i el lloc, dia i hora de celebraci� de la

citacions per assistir a la reuni� es fan segons el que es disposa en l'article 12. 3. Qualsevol propietari pot demanar, per escrit, que la Junta de Propietaris estudi� i es pronunci� sobre qualsevol tema d'inter�s per a la Comunitat. El president o l'administrador secretari han d'incloure el tema en l'ordre del dia de la reuni� seg�ent, excepte si la totalitat dels propietaris es troba present i decideix tractar el tema en aquella mateixa reuni�. 4. Si a la reuni� de la Junta no hi �s present la majoria dels propietaris que representen, al seu torn, la majoria de les quotes de participaci�, s'ha de procedir a una

La Junta es reuneix en segona convocat�ria en el lloc, dia i hora indicats en la primera convocat�ria, per b� que es pot fer el mateix dia si es deixen, almenys, trenta minuts, entre ambdues reunions. Perqu� la reuni� pugui celebrar-se en segona convocat�ria, �s necessari que consti aix� en la notificaci� de la primera. 5. La citaci� per a la Junta ordin�ria anual s'ha de fer, almenys, amb quinze dies d'antelaci�. La citaci� per a les juntes extraordin�ries s'ha de fer amb la que sigui possible per tal que la citaci� arribi a coneixement de tots els propietaris. 6. La Junta tamb� pot reunir-se v�lidament, sense necessitat de convocat�ria, sempre que hi siguin presents o representats la totalitat dels propietaris i ho decideixin aix� per unanimitat.

1. És exigible una majoria de les tres quartes parts del total de propietaris que, al seu torn, representin les tres quartes parts de les quotes de participació per a l'adopció d'acords de la Junta que tinguin per objecte la modificació del títol constitutiu o la modificació dels Estatuts de la comunitat, excepte si el títol estableix una altra cosa i sempre que aquest no hagi estat atorgat pel promotor o propietari únic de l'immoble. No obstant el que s'indica en el paràgraf anterior, la modificació del títol constitutiu que doni lloc a una redistribució de quotes o tingui per objecte la vinculació o desafectació d'un element comú per atribuir-ne l'ús exclusiu a una o més unitats immobiliàries o per atribuir-li el caràcter d'element privatiu de benefici comú, requereix l'acord unànime de la Junta de Propietaris.". 2. �s suficient una majoria de les tres cinquenes parts del total dels propietaris que, al seu torn, representin les tres cinquenes parts de les quotes de participaci�, quan es tracti de l'establiment o de la supressi� de serveis comuns d'inter�s general, com ara els serveis d'ascensor, porteria, consergeria, vigil�ncia, sistemes de calefacci� o instal�lacions esportives. Igualment, aquesta majoria �s aplicable en el cas d'arrendament de b�ns comuns que no tinguin assignat un �s espec�fic. 3. La realitzaci� d'obres o l'establiment de nous serveis comuns que tinguin per finalitat la supressi� de barreres arquitect�niques que dificultin l'acc�s o la mobilitat de persones amb minusvalidesa, requereixen el vot favorable de la majoria dels propietaris que, al seu torn, representin la majoria de les quotes de participaci�, encara que aquest fet impliqui una modificaci� del t�tol constitutiu o dels Estatuts. 4. Als efectes d'aquest article, s�n computats com a vots favorables els dels propietaris absents de la Junta degudament citats, els quals, una vegada informats de l'acord adoptat, segons el que estableix l'article 12, no manifestin la seva discrep�ncia per comunicaci� escrita al president o a l'administrador secretari de la Comunitat en el termini de trenta dies naturals, a comptar del dia de la notificaci� de l'acord. 5. Els acords v�lidament adoptats conforme el que disposa aquest article obliguen tots els propietaris.

i de subministraments energètics col·lectius La instal·lació de les infraestructures comunes per a l'accés a serveis de telecomunicació, o l'adaptació de les existents, i també la instal·lació de les infraestructures necessàries per accedir a nous subministraments energètics col·lectius pot ser acordada, a petició de qualsevol propietari, per majoria absoluta de les quotes de participació. En aquest supòsit, la Comunitat no pot fer repercutir el cost de les instal·lacions o adaptacions de les infraestructures comunes ni els derivats de la seva conservació i el seu manteniment posterior, sobre els propietaris que no hagin votat expressament a favor de l'acord. No obstant això, si amb posterioritat aquests propietaris sol·liciten l'accés a les infraestructures comunes, poden ser autoritzats a fer-ho si abonen l'import que aleshores els hauria pertocat, degudament actualitzat amb els interessos legals. Sense perjudici de l'anterior respecte a les despeses de conservació i manteniment, als efectes d'aquesta Llei les noves infraestructures instal·lades tenen la consideració d'elements comuns.

ia 1. Per a la validesa dels acords restants, en primera convocatòria, és suficient el vot de la majoria del total dels propietaris que, al seu torn, representin la majoria de les quotes de participació. 2. A la segona convocatòria són vàlids els acords adoptats per la majoria dels assistents, sempre que al seu torn aquesta majoria representi més de la meitat del valor de les quotes dels presents. 3. Si no es pot obtenir la majoria conforme als apartats anteriors, el batlle, a instància de part i després d'audiència dels contradictors degudament citats, ha de resoldre en equitat, en el termini de trenta dies a comptar des de la petició, que necessàriament ha de ser presentada en el termini de trenta dies comptats des de la data fixada per a la reunió en segona convocatòria. 4. Si no s'obté el quòrum exigit per manca d'assistència de propietaris, degudament citats, són considerats com a vàlids i creadors d'obligacions envers la Comunitat i els propietaris, els comptes de la gestió anterior i la nova previsió amb llurs derrames, mentre la Junta no ho resolgui.

is 1. Els acords de la Junta de Propietaris han de quedar reflectits en un llibre d'actes, que ha d'estar numerat i signat pel president i l'administrador secretari. Si s'opta pel sistema de fulls mòbils, el sistema a seguir és exactament el mateix. 2. L'acta de cada reunió de la Junta ha de contenir, almenys, els elements següents: a) Data i lloc de celebració. b) L'autor de la convocatòria i, si és el cas, els propietaris que l'hagin proposada. c) El seu caràcter ordinari o extraordinari. d) La indicació sobre la seva realització en primera o segona convocatòria. e) La relació dels assistents i dels seus càrrecs. f) La relació dels propietaris representats i de les persones designades com a representats. g) Les quotes de participació dels propietaris presents i dels representats. h) L'ordre del dia de la reunió. i) Els acords adoptats. j) Les manifestacions dels propietaris que, expressament, sol·licitin que constin en acta. k) La relació nominativa dels propietaris que hagin votat a favor i en contra dels acords i les seves respectives quotes de participació. 3. L'acta de la Junta de Propietaris ha d'estar firmada per l'administrador secretari i pel president a l'acabament de la reunió o dintre dels deu dies següents. Una vegada tancada l'acta, els acords són executius. S'ha de remetre una còpia de l'acta de cada reunió a cada propietari, segons el procediment previst a l'article 12. Sense perjudici del seu dret d'informació, la còpia de l'acta que es faciliti a cada propietari pot ometre la relació de les persones a què es refereixen els apartats e), f) i k) d'aquest article. 4. Els errors o els defectes en les actes poden esmenar-se abans de fer-se la següent reunió, sempre que aquelles expressin inequívocament la data i el lloc de celebració, els propietaris assistents, presents o representats, i els acords adoptats, amb indicació dels vots a favor i en contra i de les quotes de participació que respectivament representin, i estiguin signades pel president i l'administrador secretari. Una vegada esmenats els errors o els defectes, la nova redacció de l'acta ha de ser transmesa als propietaris i ha de ser ratificada en la reunió següent de la Junta de Propietaris. 5. L'administrador secretari haurà de custodiar de manera indefinida els llibres d'actes. També haurà de conservar durant el temps que la llei estableixi, i en tot cas un mínim de dos anys, les convocatòries, comunicacions, apoderaments i documents rellevants de les reunions, i els justificants originals comptables.

ri Correspon a l'administrador secretari: a) Vetllar pel bon règim de l'edifici, de les seves instal·lacions i dels seus serveis, i traslladar als propietaris les advertències oportunes sobre aquesta qüestió. b) Preparar amb l'antelació deguda i sotmetre a la Junta el pressupost de despeses previsibles, proposant els mitjans necessaris per poder afrontar-les. c) Atendre la conservació i reparació de l'immoble, disposar les reparacions i mesures que resultin urgents, i donar-ne compte al president. d) Executar els acords adoptats en matèria d'obres i efectuar els pagaments i realitzar els cobraments que siguin procedents. e) Actuar com a secretari de la Junta, amb les obligacions inherents al càrrec. f) Exercir les funcions que li hagin estat expressament delegades pel president. g) Totes les altres atribucions conferides per la Junta. Capítol V. Normes sobre la impugnació dels acords de la Junta de Propietaris i sobre reclamació judicial de deutes

ta Els acords de la Junta de Propietaris són impugnables davant del batlle en els supòsits següents: a) Quan siguin contraris a aquesta Llei o als Estatuts de la Comunitat de propietaris. b) Quan resultin greument lesius per als interessos de la mateixa Comunitat en benefici d'un o de diversos propietaris. c) Quan suposin un greu perjudici per a algun propietari que no tingui l'obligació jurídica de suportar-lo.

[Derogat]

[Derogat]

[Derogat]

[Derogat]

Sense perjudici del que disposa la normativa espec�fica en mat�ria d'adquisici� d'immobles per part d'estrangers, i mentre no s'aprovi una llei especial que reguli les inversions estrangeres al Principat d'Andorra, les actuals autoritzacions administratives de compra tenen la consideraci� de perm�s d'inversi�. El ministeri que en cada moment tingui atribu�da la compet�ncia sobre la mat�ria lliura l'autoritzaci� sense altres consideracions que no siguin el nom i cognoms de la persona a qui es lliura i, si �s el cas, la superf�cie de terreny. L'autoritzaci� no ha de fer cap refer�ncia al t�tol pel qual s'hagi d'operar l'adquisici�, i tampoc a la identificaci� concreta de la unitat immobili�ria o del terreny. Nom�s tenen dret a obtenir l'autoritzaci� les persones f�siques majors d'edat. L'autoritzaci� pot ser individual, i es lliura sempre sense consideraci� de l'estat civil del sol�licitant. Disposicions transit�ries Primera Els edificis de les caracter�stiques que menciona l'article 1 d'aquesta Llei que, a la data de la seva entrada en vigor, no hagin estat objecte de divisi� en r�gim de propietat horitzontal mitjan�ant l'atorgament del t�tol constitutiu corresponent, han de ser-ho en el termini m�xim de 5 anys. A l'efecte de regularitzaci� s�n homologades totes les unitats privatives existents que obtinguin la conformitat d'un arquitecte col�legiat, mitjan�ant el certificat corresponent, les quals s'han d'incorporar en l'escriptura de la finca o modificaci� de la mateixa finca. Transcorregut aquest termini, els locals, pisos, places d'aparcament o trasters que de fet estiguin materialment dividits no poden tenir la consideraci� d'unitats immobili�ries independents als efectes de l'atorgament d'actes translatius de domini, de constituci� d'hipoteca o d'altres drets limitadors del dret de propietat ni, en general, de cap altre negoci jur�dic de disposici�, fins que sigui regularitzada aquesta situaci�. Segona Els edificis de les caracter�stiques que menciona l'article 1 d'aquesta Llei que a la data de la seva entrada en vigor hagin estat objecte de divisi� en r�gim de propietat horitzontal mitjan�ant l'atorgament del t�tol constitutiu corresponent, han d'adaptar-se a les seves disposicions en el termini de cinc anys. A l'efecte de regularitzaci� s�n homologades totes les unitats privatives existents que obtinguin la conformitat d'un arquitecte col�legiat, mitjan�ant el certificat corresponent, les quals s'han d'incorporar en l'escriptura de la finca o modificaci� de la mateixa finca. Transcorregut aquest termini, els locals, pisos, places d'aparcament o trasters respecte dels quals no s'hagi formalitzat l'adaptaci�, no poden tenir la consideraci� d'unitats immobili�ries independents als efectes d'actes translatius de domini, de constituci� d'hipoteca o d'altres drets limitadors del dret de propietat ni, en general, de cap altre negoci jur�dic de disposici�, fins que sigui regularitzada aquesta situaci�.

1. En els sup�sits previstos en les dues disposicions anteriors, qualsevol propietari, per si sol i pel sol fet de ser-ho, o l'administrador quan hagi estat especialment facultat pel mateix propietari, pot instar l'atorgament o la modificaci� del t�tol constitutiu del r�gim de propietat horitzontal amb c�rrec al fons de reserva de la Comunitat. 2. Per a l'atorgament o modificaci� del t�tol constitutiu, qui el promogui ha de presentar al notari autoritzant, a m�s del t�tol de propietat del terreny d'implantaci�, dels permisos de construcci� de l'edifici i dels coeficients de copropietat que hagin de correspondre a cada unitat independent, els pl�nols signats per un arquitecte en els quals constin de forma expressa i inequ�voca el nom i els cognoms de l'arquitecte, les dades que acreditin la seva habilitaci� professional per exercir al Principat d'Andorra, la superf�cie de cada unitat i, la data de signatura dels pl�nols. 3. El propietari que insta l'atorgament o la modificaci� del t�tol constitutiu ha de declarar sota la seva responsabilitat que a la data d'entrada en vigor d'aquesta Llei la configuraci� real dels elements estructurals i arquitect�nics de l'edifici i, en general, de les parts comunes restants de l'immoble era la que reflecteixen els pl�nols presentats. Aquesta declaraci� s'ent�n feta pel sol fet de promoure l'atorgament. 4. Sense perjudici del dret a rec�rrer a la via judicial, en defecte d'acord un�nime dels propietaris en la determinaci� dels coeficients que hagin de correspondre a cada unitat independent, s'accepten els consignats en l'escriptura quan hagin estat fixats segons criteris objectius basats principalment en la superf�cie de cada unitat i sempre que la seva aplicaci� no representi un greuge o discriminaci� greus en comparaci� amb les quotes fixades per a les unitats de l'immoble restants. 5. El t�tol constitutiu atorgat d'aquesta manera t� sempre car�cter provisional. El seu atorgament necess�riament ha de ser posat en coneixement dels restants propietaris per aquell que l'hagi atorgat o per l'administrador, amb expressa indicaci� del fet de l'atorgament, del coeficient o coeficients que hagin estat assignats a les unitats de qu� sigui propietari i del seu dret a examinar c�pia de l'escriptura, que a aquests efectes �s lliurada per l'atorgant al president i a l'administrador. 6. El t�tol constitutiu esdevindr� definitiu si no es formula oposici� en el termini de 6 mesos a comptar de la notificaci� que es fa a cada propietari en la forma prevista a l'article 12 d'aquesta Llei. 7. Si es formula oposici�, els terminis previstos a les disposicions transit�ries primera i segona no finalitzaran fins al dia que, per qualsevol causa, es posi fi al procediment. 8. La reclamaci� s'ha de tramitar conforme a les normes processals establertes per al procediment abreujat i beneficia nom�s el propietari que l'hagi formulada, entenent-se que els propietaris que no s'han oposat en temps i forma accepten la divisi� proposada pel propietari promotor i el faculten per representar-los en el judici enfront dels que hagin presentat oposici�. 9. El demandant ha d'especificar les parts de la divisi� provisional a les quals s'oposa i motivar la seva oposici�. Si �s el cas, ha de presentar una proposta alternativa de divisi�. 10. Si al temps d'exhaurir-se el termini per presentar oposici� hi ha una pluralitat de demandants el batlle els ha de convocar a tots en el termini de tretze dies, donar trasllat de la demanda dels altres, i requerir-los perqu� en el termini de tres mesos des de la convocat�ria acumulin les demandes i presentin una proposta conjunta de divisi�. Si algun demandant no es presenta a la convocat�ria se'l t� per desistit, i es continua el procediment amb els restants. Si aquests no presenten conjuntament la nova proposta en el termini indicat, el batlle pot arxivar les actuacions i donar per concl�s el procediment, considerant definitiva la divisi� proposada pel propietari promotor. No cal esperar l'expiraci� del termini si queda acreditat que l'oposici� ja ha estat presentada per tots els propietaris restants. 11. Independentment de quines siguin les pretensions de les parts, la decisi� judicial ha de resoldre sobre totes les q�estions necess�ries per tal que l'escriptura de divisi� provisional esdevingui definitiva o perqu� la seva modificaci� pugui formalitzar-se en el termini de tres mesos a partir de la fermesa de la resoluci� judicial. 12. En un cas i en l'altre, el notari �s informat als efectes d'estendre la dilig�ncia corresponent o, si �s el cas, de formalitzar la pertinent escriptura de modificaci�. 13. Acceptada la demanda, el batlle ho notifica immediatament al notari autoritzant perqu� en deixi const�ncia a la matriu del t�tol constitutiu per nota marginal. Tamb� li comunica als mateixos efectes qualsevol resoluci� posterior que afecti la continuaci� o posi fi al procediment. 14. Fins que el t�tol no hagi estat formalitzat conforme a les disposicions d'aquesta Llei o no consti la voluntat de tots el propietaris de romandre en indivisi�, el president o l'administrador han d'informar en el si de la Junta de cada any, del contingut d'aquesta Llei i de les conseq��ncies de la manca de t�tol; aquesta q�esti� ha de figurar necess�riament com un dels punts de l'ordre del dia de la reuni�. 15. Esdevinguda definitiva l'escriptura de divisi� i constituci� del r�gim de propietat horitzontal, l'administrador ha de facilitar al notari autoritzant la relaci� dels t�tols de propietat de cada titular o b� ho han de fer directament els propietaris, amb indicaci� expressa de les c�rregues eventuals que els afectin, i el notari autoritzant ha de practicar les notes marginals que prescriu la legislaci� notarial. 16. Sense perjudici de la quantitat m�nima que fixi la normativa espec�fica, l'atorgament de les escriptures de constituci� o modificaci� del t�tol de propietat horitzontal que preveu aquesta disposici� transit�ria, t� una reducci� del 25% sobre els honoraris notarials. Quarta Les normes contingudes en l'article 34 de la present Llei no s�n aplicables als procediments judicials que hagin estat iniciats segons la legislaci� anterior, els quals es continuaran tramitant conforme les disposicions d'aquella legislaci� fins la seva completa conclusi�.

Els notaris eliminaran tota refer�ncia a les hipoteques estatut�ries a mesura que la naturalesa dels instruments que autoritzin ho permeti, redactant el document amb les adaptacions establertes per aquesta Llei i amb refer�ncia, quan sigui escaient, al nou rang hipotecari que correspongui a les posteriors que subsisteixin.

Aquesta Llei entrar� en vigor al cap de quinze dies de ser publicada al Butllet� Oficial del Principat d'Andorra. Casa de la Vall, 30 de juny del 2004 Francesc Areny Casal S�ndic General Nosaltres els copr�nceps la sancionem i promulguem i n'ordenem la publicaci� en el Butllet� Oficial del Principat d'Andorra. Jacques Chirac Joan Enric Vives Sic�lia President de la Rep�blica Francesa Bisbe d'Urgell Copr�ncep d'Andorra Copr�ncep d'Andorra Text ref�s

Article únic S’ordena la publicació al Butlletí Oficial del Principat d’Andorra del text refós de la Llei 12/2004, del 30 de juny, de la propietat horitzontal, modificada per la Llei 25/2008, del 20 de novembre, de modificació de la Llei de propietat horitzontal; per la Llei 4/2016 del 10 de març, de foment del vehicle elèctric; i per la Llei 27/2017, del 30 de novembre, de mesures urgents per a l’aplicació del Conveni relatiu als drets de les persones amb discapacitat, fet a Nova York el 13 de desembre del 2006, que s’insereix a continuació.