Decret d’aprovació del Reglament urbanístic

Queden derogades totes les normes, ordinacions i disposicions del Consell General, del Govern i dels comuns vigents fins a la data en matèria urbanística. Cosa que es fa pública per a coneixement general. Andorra la Vella, 28 d’agost del 2002 Marc Forné Molné Cap de Govern Aprovat per: Decret, del 28 d’agost del 2002, d’aprovació del Reglament urbanístic Modificat íntegrament: No hi ha resultats per a la cerca. Inclou modificacions de: No hi ha resultats per a la cerca. No hi ha resultats per a la cerca. Derogat per: No hi ha resultats per a la cerca.

L’objecte d’aquest Reglament és desenvolupar i complementar les determinacions de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme relatives als principis i disposicions generals que regeixen l’activitat urbanística, la classificació i el règim urbanístic del sòl, els instruments de planejament del Govern i dels comuns, la normativa reguladora de l’execució del planejament i el règim de valoracions.

L’activitat urbanística té com a finalitats fer efectius els principis constitucionals d’ordenació racional del sòl i dels recursos naturals, de qualitat de vida digna i d’equilibri ecològic per a les generacions presents i futures; assegurar l’efectivitat del dret de tothom a un habitatge digne; i garantir la conservació, promoció i difusió del patrimoni històric d’Andorra, en els termes consagrats en els articles 31, 33 i 34 de la Constitució i en la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme, del 28 de desembre del 2000.

1. L’ordenació urbanística és una funció pública que desenvolupen el Govern i els comuns en els seus respectius àmbits competencials, amb respecte als drets de propietat i de llibertat d’empresa reconeguts en els articles 27 i 28 de la Constitució. 2. Conforme disposen els articles 2, 3, 4 i 15 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme, la funció pública urbanística abasta la iniciativa i la direcció de l’ordenació del territori, la formulació i aprovació del planejament i dels instruments de gestió, el règim de sòl, la intervenció de les activitats dominicals relatives a l’ús del sòl i a l’edificació i la protecció de la legalitat urbanística. 3. El desenvolupament del planejament i la seva execució són promoguts de manera prioritària per la iniciativa privada. 4. La gestió pública urbanística ha de respectar i promoure la iniciativa privada en el desenvolupament i l’execució del planejament i l’ha de substituir en cas d’inactivitat, sens perjudici dels supòsits d’actuació pública directa. 5. En els supòsits d’actuació pública directa, l’Administració actuant ha de promoure la participació de la iniciativa privada.

L’activitat urbanística es desenvolupa sota els principis següents: 1. Utilització racional del territori i equilibri ecològic El model territorial que adoptin els comuns en aprovar llur Pla d’ordenació i urbanisme parroquial ha de preveure una ocupació del sòl sostenible a fi de garantir l’efectivitat dels principis constitucionals d’utilització racional del territori i dels recursos naturals i d’equilibri ecològic per a les generacions presents i futures. 2. Funció social de la propietat Conforme a la funció social de la propietat que consagra l’article 27 de la Constitució, les facultats dels propietaris del sòl s’han d’exercir dins dels límits i amb compliment dels deures que preveu la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme i, per remissió d’aquesta Llei, els plans, d’acord amb la classificació urbanística assignada als terrenys. 3. No-indemnitzabilitat per les condicions d’ordenació establertes pel planejament El contingut urbanístic de la propietat immobiliària és conseqüència directa de la planificació. Per això, les limitacions d’aprofitament i d’ús dels terrenys i de les edificacions derivades de l’ordenació establerta pel planejament urbanístic no confereixen drets d’indemnització de cap mena, sense perjudici del dret dels propietaris a la distribució equitativa dels beneficis i les càrregues urbanístiques que se’n derivin, en els termes que disposa l’apartat següent. 4. Repartiment equitatiu de beneficis i càrregues Els propietaris compresos dins d’un àmbit objecte de desenvolupament urbanístic tenen dret al repartiment dels beneficis i càrregues derivats dels planejament urbanístic, en proporció a les respectives aportacions. 5. Cessió gratuïta de terrenys Els propietaris de sòl urbà i de sòl urbanitzable han de cedir als comuns, de forma gratuïta i lliure de càrregues, tots els terrenys de la respectiva unitat d’actuació destinats a vials de la xarxa comunal així com el percentatge de superfície de la unitat d’actuació, entre el 5% i el 15%, que determini el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial, per destinar-la a espais públics, equipaments i serveis col·lectius, llevat que es tracti de supòsits de substitució de l’edificació regulats en l’article 33.4 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme i en l’article 8.1.5 d’aquest Reglament. Han de cedir també gratuïtament els terrenys destinats a carreteres de l’Estat quan el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial prevegi que s’utilitzin com a carrers i la cessió esmentada estigui compensada per l’atorgament d’aprofitament. 6. Participació ciutadana Els procediments d’aprovació dels plans urbanístics i dels instruments d’execució urbanística estan sotmesos a un tràmit de participació pública perquè qualsevol particular o persona jurídica representativa dels interessos afectats pugui conèixer el projecte en tramitació i formular-hi les al·legacions que consideri oportunes, que han de ser objecte de resposta raonada. 7. Publicitat Els plans urbanístics i els instruments d’execució urbanística són públics i tothom té el dret de consultar-los en els termes que regula la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme i aquest Reglament.

Títol II. Règim jurídic del sòl Capítol 1. Classificació del sòl

Capítol 2. El sòl urbà

1. Constitueixen el sòl urbà els terrenys que el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial inclou en una unitat d’actuació de sòl urbà pel fet d’estar en algun dels supòsits següents: a) Terrenys amb urbanització consolidada pel fet de posseir els serveis urbanístics bàsics d’accés rodat, aigua potable, evacuació d’aigües residuals o un sistema homologat de depuració i subministrament d’energia elèctrica. Les característiques d’aquests serveis urbanístics bàsics han de ser les adequades per servir les necessitats de les edificacions i els usos previstos pel planejament. Perquè s’entengui complert el requisit d’accés rodat cal que els vials existents s’adeqüin a les característiques tècniques determinades en el Reglament d’urbanització. En el cas que determinades finques confrontants amb vials existents siguin classificades com a sòl urbà, el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial ha d’establir la franja que pot ser edificable, en les condicions que el mateix Pla determini. b) Terrenys compresos en àrees pendents d’urbanitzar, però que posseeixen els serveis urbanístics bàsics esmentats en l’anterior apartat a), en el 40% o més de la seva superfície. Aquests terrenys adquireixen la condició de sòl urbà edificable una vegada s’hagin executat els treballs d’urbanització de conformitat amb el Pla parcial o el Pla especial d’urbanisme que prèviament s’haurà d’aprovar i disposin efectivament de tots els serveis urbanístics bàsics. c) Terrenys amb una urbanització aprovada a l’entrada en vigor de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme, susceptibles, segons el seu article 83, de ser inclosos en una unitat d’actuació de gestió directa. 2. La construcció de carreteres i vials de connexió entre poblacions no atorga per si mateixa a les finques confrontants la condició de sòl urbà. Només poden tenir aquesta condició si el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial ho estableix expressament, mitjançant la seva inclusió en una unitat d’actuació de sòl urbà.

D’acord amb els supòsits de classificació indicats a l’article 7 d’aquest Reglament, el sòl urbà pot tenir la categoria de sòl urbà consolidat o de sòl urbà no consolidat. 1. Sòl urbà consolidat 1.1. El sòl urbà consolidat està integrat pels terrenys que disposen dels serveis urbanístics bàsics i que el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial ordena directament, sense remetre a l’aprovació ulterior de planejament derivat, i en conseqüència inclou en una unitat d’actuació de gestió directa. Tanmateix, no s’exclou la necessitat de planejament derivat en sòl urbà consolidat en els casos en què pel seu estat de conservació, algunes àrees hagin de ser objecte d’operacions de renovació. 1.2. Dins del sòl urbà consolidat també s’inclouen els terrenys sense urbanitzar però amb una urbanització aprovada amb anterioritat a l’entrada en vigor de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme, que, d’acord amb l’article 83 de la Llei esmentada, el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial ha d’incloure dins del sòl urbà, en una unitat d’actuació de gestió directa. 1.3. Les parcel·les de sòl urbà consolidat compreses en la unitat d’actuació de gestió directa són directament edificables, sempre que tinguin la condició de solar o, en cas contrari, es garanteixi la realització simultània de les obres d’urbanització que calgui perquè adquireixin aquesta condició. 1.4. L’edificació està condicionada a la cessió del percentatge, entre el 5% i el 15% de la superfície de la unitat d’actuació que determini el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial, o alternativament, a satisfer l’import dels terrenys destinats a espais públics, equipaments o serveis col·lectius ja existents en la mateixa unitat d’actuació o dels que se cedeixin en una altra unitat d’actuació, conforme al que preveu l’article 33, apartats 2 i 3, respectivament, de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme per tal de fer efectiu el deure de cessió obligatòria i gratuïta de terrenys per a espais públics, equipaments i serveis col·lectius imposat per la Llei als propietaris de sòl urbà. 1.5. S’exclouen del deure de cessió els supòsits de substitució d’edificacions ja existents en zones urbanes ja consolidades i barris antics en què, segons l’article 33.4 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme, es manté l’aprofitament del sòl al cent per cent. El plans d’ordenació i urbanisme parroquial poden delimitar àrees de substitució per incloure-hi les finques de les zones urbanes ja consolidades i dels barris antics que, pel fet d’estar edificades, estan exemptes del deure de cessió, d’acord amb el que disposa l’article 33.4 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme esmentat. Aquestes àrees, si escau, poden ser constitutives d’unitats d’actuació específiques. 1.6. L’edificació se subjecta a les normes i paràmetres que estableixin el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial i les ordinacions vigents, i els propietaris tenen dret a patrimonialitzar tot l’aprofitament real que el Pla esmentat assigni als seus terrenys, sense que sigui necessària la reparcel·lació física. Això, amb independència de l’obligació dels propietaris de contribuir, en proporció a les seves propietats, a cedir els terrenys en la mateixa o en una altra unitat d’actuació en què es materialitzi el deure de cessió de sòl als comuns amb destí a espais públics, equipaments i serveis col·lectius, o abonar, si escau, l’import dels mateixos terrenys en els termes indicats en l’apartat 1.4 d’aquest article, mitjançant la reparcel·lació econòmica regulada en els articles 101.a), 102 i 103 d’aquest Reglament. 2. Sòl urbà no consolidat Comprèn els terrenys inclosos en una unitat d’actuació de sòl urbà pel fet d’estar en àrees urbanitzades en el 40% o més de la seva superfície i no es classifiquin com a sòl urbà consolidat pel fet de no tenir definida l’ordenació i no tractar-se d’àrees consolidades per l’edificació. En aquest cas, l’ordenació del Pla d’ordenació i urbanisme parroquial no és necessari que arribi al nivell de detall, ja que l’ordenació detallada d’aquestes àrees s’ha de fer mitjançant l’aprovació d’un pla parcial o especial.

1. Tenen la condició de solars els terrenys compresos en unitats d’actuació de sòl urbà consolidat que d’acord amb la zonificació efectuada pel planejament siguin aptes per a l’edificació i que compleixin els requisits següents: Que estiguin urbanitzats d’acord amb les normes mínimes fixades pel planejament o, si aquest no ho determina, que posseeixin els serveis urbanístics bàsics definits en l’article 25 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme. Que tinguin dimensions adequades a les normes de parcel·lació establertes pel planejament vigent. Que el vial amb el qual confrontin tingui pavimentada la calçada, establertes les voreres i posseeixi enllumenat públic. Que tinguin fixades alineacions i rasants. 2. Aquest precepte no s’aplica als terrenys classificats en el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial com a sòl urbanitzable o com a sòl no urbanitzables que confrontin a carreteres i vies de connexió interlocal i amb vials que delimitin el sòl urbà.

Els propietaris de terrenys inclosos en el sòl urbà consolidat, de gestió directa, que no tinguin tots els serveis urbanístics exigits per merèixer la condició de solar i ser edificats, poden sol·licitar autorització per realitzar, simultàniament a l’edificació, les obres d’urbanització requerides per dotar les parcel·les dels serveis urbanístics que hi manquin. L’autorització de l’execució simultània està condicionada a la prestació d’una garantia per un import equivalent al 15% del cost de les obres d’urbanització pendents i a la resta de condicions indicades en l’article 90 d’aquest Reglament.

1. Quan hi hagi terrenys sense urbanitzar però amb la urbanització aprovada amb anterioritat a la vigència de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme, que conforme a l’article 83 de la Llei esmentada s’hagin d’incloure dins d’una unitat d’actuació de sòl urbà de gestió directa, el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial ha de respectar les condicions d’ordenació establertes en la urbanització aprovada, sense perjudici d’incloure les determinacions de vialitat interior i les connexions amb la xarxa viària general que consideri necessàries per garantir l’accessibilitat i la connexió de l’actuació amb els nuclis urbans existents, d’acord amb les prescripcions de l’article 6 del Reglament d’urbanització i preceptes connexos. 2. Els propietaris de terrenys amb urbanització aprovada poden exercir el seu dret a executar la urbanització i a patrimonialitzar l’aprofitament resultant de l’ordenació aprovada dintre del termini de 6 anys de vigència del Pla d’ordenació i urbanisme parroquial que preveu l’article 103.2 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme. La manca d’execució de les obres d’urbanització dins del termini esmentat determinarà la caducitat de l’ordenació aprovada i els terrenys restaran subjectes al règim de sòl urbà no consolidat, que s’ha de desenvolupar mitjançant planejament derivat. 3. Els propietaris estan subjectes, com la resta de propietaris de sòl urbà, al deure de cessió gratuïta dels vials previstos en l’àmbit de la urbanització i del percentatge, entre el 5% i el 15%, de la superfície ordenada amb destí a espais públics, equipaments col·lectius i serveis generals, que ha de fixar el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial. Si la urbanització aprovada ja ha previst cessions de sòl destinades a les finalitats esmentades, caldrà que es complementin, si escau, fins arribar al percentatge de cessions establert pel Pla d’ordenació i urbanisme parroquial. Quan les condicions de l’ordenació impedeixin que la reserva de terrenys per a espais públics, equipaments i serveis col·lectius es realitzi íntegrament dins l’àmbit de la urbanització aprovada, el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial pot preveure, d’acord amb el que disposa l’art. 33.3 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme, que la reserva esmentada es dugui a terme, totalment o parcialment en una altra unitat d’actuació. L’import de les indemnitzacions compensatòries que s’hagin d’abonar als titulars dels terrenys reservats a espais públics, equipaments i serveis col·lectius que no siguin compensats amb l’atorgament d’aprofitament són objecte de distribució equitativa entre els propietaris de l’àmbit de la urbanització aprovada mitjançant el sistema de reparcel·lació econòmica que regulen els articles 101.a) 102 i 103 d’aquest Reglament.

1. Els propietaris de terrenys classificats com a sòl urbà consolidat, inclosos en una unitat d’actuació de gestió directa, estan subjectes al règim de drets i deures següent: 1.1. Drets a) Executar les obres d’urbanització que manquin perquè els terrenys adquireixin la condició de solar, de forma prèvia o bé simultàniament a la realització de les obres d’edificació. b) Edificar els terrenys d’acord amb les condicions que estableixi el planejament. c) Patrimonialitzar el percentatge de l’aprofitament real assignat pel planejament a la seva parcel·la. 1.2. Deures a) Completar les obres d’urbanització que manquin perquè els terrenys tinguin la condició de solar, amb caràcter previ o simultani a l’edificació. b) Cedir els vials i la part corresponent al percentatge de la superfície de la unitat d’actuació, entre el 15% i el 5%, que el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial determini destinat a espais públics, equipaments i serveis col·lectius, o si escau, fer efectiu el seu equivalent econòmic, en proporció a les titularitats respectives, a efectes de compensar els propietaris de les finques afectades que el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial destini a les referides finalitats. Els deures de cessió esmentats no regeixen en els supòsits de substitució d’edificacions ja existents que regula l’article 33.4 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme i l’article 8.1.5 d’aquest reglament, en els quals els propietaris mantenen l’aprofitament del sòl al cent per cent. L’exempció del deure de cessió s’aplica sempre que el sostre de la nova edificació sigui igual o inferior al de la construcció objecte de substitució. En cas de produir-se un increment de sostre edificat, el deure de cessió s’aplica proporcionalment a l’increment esmentat. c) Destinar l’edificació a l’ús establert pel planejament, conservar-la en les degudes condicions de seguretat, salubritat i higiene i complir les obligacions de rehabilitació que li imposin els programes comunals de rehabilitació. 2. Els propietaris d’urbanitzacions aprovades abans de la vigència de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme i no executades, que conforme al que disposa l’article 83 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme, el Pla d’ordenació urbanística parroquial incorpori en una unitat d’actuació de sòl urbà de gestió directa, estan subjectes al deure de cessió de la superfície destinada a infraestructura viària i al deure d’executar les obres d’urbanització previstes en la urbanització aprovada i, si escau, les complementàries que hagi determinat el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial. 3. Quan en les unitats d’actuació de sòl urbà consolidat el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial delimiti àrees subjectes a renovació urbana que s’hagin de desenvolupar i executar mitjançant un pla parcial o especial, el deure de cessió del percentatge de la superfície del sector entre el 15 i el 5% que el Pla destini a espais públics, equipaments i serveis col·lectius, o si escau, el seu equivalent econòmic, regeix exclusivament respecte de les parcel·les sense edificar, o edificades en proporció inferior a la permesa per la nova ordenació, en els termes que regula l’apartat 1.b d’aquest article. Les parcel·les edificades en què es produeixi una simple substitució de l’edificació estan exemptes de l’esmentat deure de cessió, d’acord amb el que disposa l’article 33.4 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme. La valoració dels terrenys aportats pel que fa als drets en la reparcel·lació de l’àrea de renovació urbana s’ha d’efectuar en funció de l’aprofitament urbanístic atorgat a cada parcel·la pel Pla d’ordenació i urbanisme parroquial, o per les regulacions urbanístiques anteriors si aquest Pla no ho especifica.

Capítol 3. El sòl urbanitzable

1. Constitueixen el sòl urbanitzable tots els terrenys que el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial no inclou en una unitat d’actuació de sòl urbà ni classifica com a sòl no urbanitzable. En tot cas, i d’acord amb el que disposa l’article 29 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme, el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial ha de classificar com a sòl urbanitzable els terrenys que requereixin obres d’urbanització en més del seixanta per cent de la seva superfície i que no es classifiquin com a sòl no urbanitzable. 2. En atenció a les necessitats de creixement de cada parròquia i d’acord amb la facultat que li confereix l’article 79 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme, el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial pot distingir, dins del sòl urbanitzable, entre unitats d’actuació de desenvolupament immediat i unitats d’actuació de desenvolupament diferit. a) Dins de les unitats d’actuació de sòl urbanitzable de desenvolupament immediat s’hi han d’incloure els terrenys que, per la seva proximitat al perímetre urbà i a les xarxes de serveis existents, siguin més idonis des de la perspectiva de l’ús racional del territori i de l’equilibri ecològic i la sostenibilitat del creixement, per acollir els nous desenvolupaments urbans. També s’hi han d’incloure els terrenys que requereixin obres d’urbanització en més del seixanta per cent de la seva superfície, als quals fa esment l’article 29 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme. b) Dins de les unitats d’actuació de sòl urbanitzable de desenvolupament diferit el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial hauria d’incloure-hi els terrenys que, pel fet d’estar més allunyats dels nuclis de població i de les xarxes de serveis existents, no sigui convenient que s’incorporin de forma preferent al procés de desenvolupament urbà.

1. Els terrenys qualificats com a sòl urbanitzable poden ser transformats en sòl urbà i ulteriorment edificats, mitjançant l’aprovació i execució dels plans parcials o especials corresponents. 2. Mentre no es produeixi la seva transformació en sòl urbà, els terrenys classificats com a sòl urbanitzable estan subjectes a les mateixes actuacions d’excepció i en les mateixes condicions que estableix la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme en relació amb el sòl no urbanitzable.

Capítol 4. Sòl no urbanitzable

1. D’acord amb l’article 38 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme, constitueixen el sòl no urbanitzable i així els ha de classificar el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial: a) Tots els terrenys afectats per riscos naturals. b) Tots els terrenys dels comuns i dels quarts, llevat que es tracti de terrenys inclosos en unitats d’actuació de sòl urbà o de sòl urbanitzable que hagin estat adquirits pels comuns per destinar-los a equipaments, espais públics o serveis col·lectius. 2. Els plans d’ordenació i urbanisme parroquial qualifiquen el sòl no urbanitzable en totes o algunes de les divisions següents: sòl forestal sòl agrícola i ramader zones de protecció d’aigües zones de protecció natural entorns de béns d’interès històric i cultural itineraris d’interès zones exposades a riscos naturals sòl sense designació específica 3. Amb la finalitat de precisar els termes de la protecció, els plans d’ordenació i urbanisme parroquial poden establir, dins d’aquestes categories de sòl no urbanitzable, les subdivisions que considerin adequades.

1. Conforme al que disposa l’article 39 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme, en el sòl no urbanitzable no es pot realitzar cap mena de treballs o activitats que comportin modificació de l’estat natural dels terrenys, ni moviments de terres, extraccions de pedra, grava o sorra, tala d’arbres, obertura de pistes o camins, construccions o instal·lacions. 2. També està prohibit, fora dels llocs expressament destinats a aquests efectes, l’abocament, l’abandó o la crema d’objectes, residus sòlids o líquids i tota altra mena de deixalles que puguin degradar o contaminar la natura, el paisatge, les fonts o els cursos d’aigua. 3. En sòl forestal, agrícola i ramader s’admeten sense necessitat d’obtenir autorització prèvia, la crema de vegetació i el desbrossament per aprofitar la llenya que no comporti la tala d’arbres. La crema de vegetació s’ha d’ajustar a les condicions establertes en la reglamentació reguladora de la matèria. 4. Aquestes limitacions i prohibicions tenen el caràcter de mínimes, de forma que els plans d’ordenació i urbanisme parroquial poden establir, en funció de les característiques particulars dels llocs afectats, condicions de més protecció per a determinades categories de sòl no urbanitzable

No obstant les prohibicions establertes en l’article precedent, en sòl no urbanitzable s’hi admeten, excepcionalment, les activitats i actuacions següents: 1. L’execució dels projectes d’interès nacional que regula l’article 61 de la Llei general d’ordenació territorial i urbanisme, quan sigui necessari que s’implantin o transcorrin per sòl no urbanitzable. 2. Els treballs necessaris per dotar d’accés i serveis els sòls que la planificació hagi qualificat d’urbanitzables. 3. Excepcionalment, també són admissibles, amb subjecció a les condicions que estableixin els respectius plans d’ordenació i urbanisme parroquial, les activitats següents: a) En sòls forestal i agrícola i ramader: L’obertura de noves pistes o camins de muntanya. La tala d’arbres i l’obertura dels tallafocs necessaris per a la seguretat del bosc. La construcció de bordes i cabanes de tipologia de muntanya associades a activitats agrícoles i ramaderes i no destinades a habitatge permanent. En aquest cas s’ha d’acreditar la condició d’agricultor del propietari, que ha de justificar la necessitat de les noves construccions, en relació amb l’activitat agrícola i ramadera en funcionament. Les instal·lacions pròpies de les activitats forestal, agrícola i ramadera (tipus granges, pletes, corrals, pallers, vivers i hivernacles). L’obertura de pistes d’esquí amb les infraestructures i els equipaments necessaris. L’agençament d’indrets per a excursions o per practicar-hi l’escalada. L’habilitació d’instal·lacions esportives i refugis de muntanya. Els equipaments tècnics destinats als serveis públics. b) En zones de protecció d’aigües i llurs perímetres de protecció: Les instal·lacions, els murs, les tanques, les canalitzacions i els treballs propis i necessaris per a l’execució i el manteniment d’aquestes zones i els seus equipaments i serveis. c) En zones de patrimoni natural i entorn de béns d’interès històric i cultural: La crema de vegetació i l’aprofitament de llenya. Els treballs i equipaments destinats exclusivament a la conservació i la millora dels ecosistemes i del paisatge i el gaudi de les belleses naturals. La rehabilitació i conservació de les bordes i edificis agrícoles que inclogui el perímetre de la zona, o el monument objecte de protecció i llurs entorns. d) En zones d’itineraris d’interès: Els treballs i equipaments destinats exclusivament a la conservació i la millora. e) En zones exposades a riscos naturals: Les instal·lacions o equipaments de caràcter tècnic que siguin destinats exclusivament a la protecció de les persones i els béns i a la limitació del mateix risc. f) En zones de sòl sense designació específica: Els terrenys es poden utilitzar per ampliar sòl destinat a equipaments, espais públics i infraestructures quan afronti amb aquest darrer, amb una proporció o ràtio no superior al cent per cent. 4. En cap cas no s’admet la construcció d’habitatges de nova planta, xalets o bordes, encara que no es destinin a residència permanent, no vinculades a les activitats rústiques admeses.

1. Els plans d’ordenació i urbanisme parroquial han de determinar les característiques, normativa i mesures de protecció a les quals s’han d’ajustar les construccions i les actuacions que excepcionalment són admissibles en el sòl no urbanitzable perquè puguin ser autoritzades. 2. L’autorització d’aquestes actuacions està subjecta al procediment que regula l’article 139 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme parroquial. 3. Quan es tracti de terrenys de propietat privada qualificats com a sòl no urbanitzable pel fet d’estar situats en zones afectades per riscos naturals, l’autorització resta condicionada a l’aprovació prèvia per part del Ministeri d’Ordenament Territorial d’un projecte de protecció de riscos. Les activitats autoritzades no es poden dur a terme sense l’execució prèvia o simultània dels treballs de protecció determinats en el projecte de protecció de riscos aprovat.

Capítol 5. Aprofitament urbanístic

1. El contingut urbanístic de la propietat és conseqüència directa del planejament i està integrat pel dret a urbanitzar i pel dret a edificar. Els propietaris han d’exercir aquests drets en compliment dels deures establerts per la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme 2. L’obtenció del dret a urbanitzar requereix l’aprovació del Pla d’ordenació i urbanisme parroquial i, si escau, del pla parcial o especial corresponent. 3. El dret a edificar està subjecte a l’obtenció prèvia de la llicència urbanística d’edificació.

Per a la definició de l’aprofitament privat de les finques que resulta del procés d’urbanització, la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme utilitza els conceptes d’aprofitament del sòl i d’aprofitament urbanístic.

1. L’aprofitament del sòl a què es refereix l’article 32 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme expressa la proporció de superfície de sòl de la unitat d’actuació que pot mantenir la titularitat privada després de les cessions de sòl per a vialitat, espais públics, equipaments i serveis col·lectius que comporta el procés d’urbanització. 2. L’aprofitament de sòl de cada unitat d’actuació l’assenyala el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial mitjançant la determinació del percentatge de sòl que s’haurà de cedir obligatòriament per a espais públics, equipaments i serveis col·lectius. Aquest percentatge s’ha d’aplicar sobre la superfície de sòl de la unitat d’actuació, una vegada deduïda la superfície destinada a infraestructura viària, què també ha de ser objecte de cessió gratuïta. La proporció de sòl destinat a infraestructura viària ha de ser la necessària per garantir la circulació, l’accessibilitat i l’aparcament públic en funció de la intensitat d’edificació i dels usos previstos pel planejament. Els plans d’ordenació i urbanisme parroquial, quan convingui, poden assenyalar els percentatges mínims de sòl destinat a vialitat, que els plans parcials i especials que desenvolupin les unitats d’actuació han de respectar. 3. L’aprofitament de sòl que ha d’establir el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial per a cada unitat d’actuació ha de ser com a màxim del 95% i com a mínim del 85% de la seva superfície, un cop deduïda la part destinada a infrastructura viària, tal com disposa l’article 32.1 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme. Se n’exceptuen les finques i les àrees de substitució d’edificacions ja existents en zones urbanes consolidades i barris antics, conforme al que disposa l’article 33.4 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme i l’article 8.1.5 d’aquest Reglament, que mantenen el cent per cent de l’aprofitament del sòl.

1. L’aprofitament urbanístic expressa el valor econòmic del contingut urbanístic de la propietat definit per les determinacions del planejament. 2. L’aprofitament urbanístic d’un terreny depèn de l’edificabilitat, del valor que aquesta té en funció dels usos admesos pel planejament i de les despeses d’urbanització i les altres necessàries perquè el terreny es transformi en un solar en què es pugui materialitzar l’edificabilitat. 3. L’aprofitament pot expressar-se en diners o en unitats d’aprofitament, normalment equivalents al m2 de sostre edificable de la zona que tingui més valor. També pot expressar-se en valors absoluts quan es refereixi a l’aprofitament total d’un àmbit, o per m2 de sòl quan es refereixi a l’aprofitament urbanístic unitari d’una unitat d’actuació o d’una propietat.

1. En sòl urbà consolidat cada solar té un aprofitament urbanístic que resulta de les condicions d’edificació, dels usos i de les obligacions d’urbanització establertes pel mateix planejament. Com a resultat de les determinacions de l’ordenació, l’aprofitament urbanístic real de cada solar pot ser diferent. 2. L’aprofitament de sòl atribuït a la unitat d’actuació pel planejament comportarà a cada solar unes obligacions de cessió de sòl entre el 5% i el 15% de la seva superfície, llevat dels casos de substitució de l’edificació que s’especifiquen en l’article 33.4 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme i l’article 8.1.5 d’aquest Reglament. La cessió d’aquest sòl, excepte en aquells casos en què sigui possible fer-la de sòl del mateix solar, s’ha de fer mitjançant reparcel·lació amb les propietats físicament afectades pels sòls de cessió assenyalats pel planejament o mitjançant aportacions dineràries als comuns perquè compensin els propietaris dels terrenys de la mateixa o una altra unitat d’actuació que es destinin a espais públics, equipaments i serveis col·lectius. Les cessions de sòl pendents d’un solar formen part de les despeses que s’assenyalen a l’article 25 d’aquest Reglament als efectes de determinar l’aprofitament urbanístic del solar.

1. En les unitats d’actuació de sòl urbà no consolidat i de sòl urbanitzable que han de ser objecte de desenvolupament urbanístic mitjançant plans parcials o especials, el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial estableix un aprofitament de sòl i un aprofitament urbanístic unitari que expressen els drets d’aprofitament que pot assolir cada propietat després dels processos d’urbanització i d’equidistribució i de fer front a les despeses corresponents. 2. Si el sòl de la unitat d’actuació s’inclou en una única zona urbanística, i té, per tant, la mateixa edificabilitat i usos admesos, i les despeses unitàries d’urbanització poden considerar-se similars en tot l’àmbit de la unitat, l’aprofitament urbanístic pot expressar-se en m2 de sostre per m2 de sòl d’aquesta zona, en el benentès que estarà sotmès a una càrrega per les despeses de transformació que es distribuirà de forma homogènia en tota l’extensió de la unitat d’actuació. 3. En el cas que sigui necessari que el sòl de la unitat d’actuació comprengui diverses zones urbanístiques, per al càlcul de l’aprofitament urbanístic total i unitari de la unitat d’actuació cal homogeneïtzar els aprofitaments de les diverses zones en una mateixa unitat de mesura per poder sumar-los. Amb aquesta finalitat cal ponderar les edificabilitats amb coeficients que expressin les diferències de valor que resulten dels diversos usos admesos en cada zona i, si escau, les diferències previsibles en les despeses de transformació. En la ponderació de les diferències de valor del usos admesos cal tenir presents la rigidesa del mercat i, si escau, les limitacions que el planejament estableixi per a determinats usos. L’aprofitament unitari de la unitat d’actuació pot expressar-se en m2 de sostre per m 2 de sòl de la zona en què tingui un valor més alt, amb el benentès que estarà afectat per unes despeses de transformació pendents. També pot expressar-se en diners, per aplicació del valor de repercussió corresponent a l’edificabilitat assenyalada, deduint les despeses de les transformacions previsibles per m2 de sòl. 4. La divisió de la unitat d’actuació en sectors per facilitar-ne el desenvolupament mitjançant diferents plans parcials o especials s’ha de fer de forma que els aprofitaments urbanístics unitaris dels diferents sectors no tinguin variacions en relació amb l’aprofitament unitari de la unitat d’actuació, tal com s’indica en els articles 46.3, 50.2 i 57.2 d’aquest Reglament. Per al càlcul de l’aprofitament de cada sector s’ha d’operar anàlogament al que preveu aquest precepte pel cas de la unitat d’actuació.

1. Els plans d’ordenació i urbanisme parroquial han de determinar l’edificabilitat global de la parròquia expressada en m2 de sostre tenint en compte que, d’acord amb l’article 23 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme, no pot ser superior a l’edificabilitat que s’obtindria de l’aplicació de la normativa urbanística i de la construcció anterior a la vigència de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme. 2. Per calcular l’edificabilitat resultant de la normativa anterior s’han de respectar les regles següents: a) Dins de l’edificabilitat corresponent a la normativa anterior no es computa l’edificabilitat atorgada als terrenys dels comuns i dels quarts, els quals segons el que disposa l’article 38.2 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme esdevenen sòl no urbanitzable. Tampoc es computa l’edificabilitat dels terrenys que pel fet d’estar en zones afectades per riscos naturals són considerats sòl no urbanitzable per l’article 38.2 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme. b) S’han d’excloure del càlcul, les superfícies que el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial destini a infrastructura viària. En els àmbits en què no estigui determinada l’ordenació dels carrers, es considera que, com a mínim, es destina a vialitat un 20% de la superfície dels terrenys amb pendent inferior al 30%, un 25% dels que la tenen compresa entre el 30% i el 55%, i un 35% dels que la tenen superior al 55%. c) Els índexs i paràmetres d’edificabilitat aplicables a les zonificacions anteriors s’han de modular tenint en compte les prescripcions de la normativa anterior relatives a les dimensions de les parcel·les, l’altura de les edificacions o a qualsevol altre condicionament edificatori que comporti una restricció de l’edificabilitat dels terrenys. Quan les circumstàncies de la parròquia facin molt difícil la realització d’aquest còmput, el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial pot suplir aquesta operació per una reducció del 30% de l’edificabilitat obtinguda sense aplicar els esmentats paràmetres reductors. 3. El Pla d’ordenació i urbanisme parroquial ha de distribuir l’edificabilitat global calculada segons les regles indicades en els apartats precedents, entre les diverses unitats d’actuació de sòl urbà i de sòl urbanitzable que estableixi. 4. L’edificabilitat global determinada pel Pla d’ordenació i urbanisme parroquial, d’acord amb les regles indicades en aquest precepte, s’ha de mantenir, segons estableix la disposició transitòria primera, apartat 2 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme, durant els sis primers anys de la seva vigència. Les revisions del Pla d’ordenació i urbanisme parroquial que es duguin a terme després del termini de sis anys esmentat poden reduir la susdita edificabilitat global, però en cap cas poden superar-la.

Capítol 6. Ús i destí dels terrenys Secció 1. Zonificació

1. Els plans d’ordenació i urbanisme parroquial i els plans parcials o especials han de determinar el destí públic o privat i els usos permesos als terrenys mitjançant la seva zonificació. 2. Els plans urbanístics han de zonificar com a sistemes urbanístics, de caràcter general o local, els terrenys reservats a usos públics i comunitaris i com a zones els terrenys destinats a acollir els aprofitaments privats.

1. Els sistemes urbanístics estan integrats pels terrenys que els instruments d’ordenació territorial i urbanística reserven per ser destinats a comunicacions, espais públics, equipaments comunitaris, infraestructures i serveis col·lectius. 2. Dins dels sistemes urbanístics generals s’inclouen els terrenys que els diferents instruments d’ordenació del Govern, siguin directrius d’ordenació, projectes d’interès nacional o plans sectorials amb incidència supracomunal i els plans d’ordenació i urbanisme parroquial reserven al servei de tota la població per a les finalitats següents: a) Infraestructures viàries i de comunicació. b) Espais lliures i zones de protecció natural. c) Equipaments comunitaris de caràcter sanitari, assistencial, educatiu, cultural, administratiu de seguretat i protecció civil. d) Instal·lacions i serveis tècnics de sanejament i gestió de residus, hidràulics, energètics i altres. e) Protecció dels sistemes generals. 3. Dins dels sistemes urbanístics locals s’inclouen els terrenys que els plans d’ordenació i urbanisme parroquial i els plans parcials o especials preveuen, al servei de la població de la unitat d’actuació o sector, per a les finalitats següents: a) Sistema viari local. b) Espais lliures i zones destinades a parcs i jardins públics, a l’esport i al lleure. c) Equipaments públics, sanitaris i socials, educatius i culturals, esportius, administratius i altres serveis urbans comunitaris. d) Aparcaments.

Secció 2. Reserves de sòl

Títol III. El planejament urbanístic Capítol 1. Instruments d’ordenació del Govern i vinculació

1. El Govern intervé en l’ordenació del territori mitjançant l’aprovació i execució dels instruments següents: a) Les Directrius d’ordenació. b) Els Projectes d’interès nacional. c) Els Plans sectorials amb incidència supracomunal. 2. A més d’aquests instruments d’ordenació específics, correspon al Govern: a) Aprovar i actualitzar el Catàleg del patrimoni nacional, destinat a la protecció de les edificacions de caràcter històric, artístic i cultural. b) Establir la relació de les zones exposades a riscos naturals i els treballs de protecció que s’hi permeten realitzar per autoritzar actuacions d’excepció en sòl no urbanitzable, en els termes previstos en els articles 38.3, 49, 51 i 139 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme.

Capítol 2. Instruments d’ordenació dels comuns

Capítol 3. Els plans d’ordenació i urbanisme parroquial Secció 1. Disposicions generals

1. Els Plans d’ordenació i urbanisme parroquial són l’instrument essencial de l’activitat comunal de planificació urbanística i de la seva gestió, als quals correspon adoptar el model d’utilització del sòl adequat a les previsions de creixement urbà de cada parròquia i a les exigències de la utilització racional del territori. 2. Com a instruments d’ordenació urbanística integral del territori els Plans d’ordenació i urbanisme parroquial han de comprendre la totalitat del territori de cadascuna de les parròquies.

Els Plans d’ordenació i urbanisme parroquial tenen por objecte: a) Establir l’estructura general i els elements fonamentals de l’ordenació del territori parroquial. b) Classificar el sòl per a l’aplicació del règim jurídic corresponent. c) Preveure el creixement necessari per completar la trama urbana i el desenvolupament del sòl urbanitzable, segons les especificitats i vocació intrínseca de cada parròquia. d) Determinar els usos, les intensitats i els aprofitaments del sòl en funció de la seva classificació com a sòl urbà i com a sòl urbanitzable i de les unitats d’actuació que delimiti. e) Establir les previsions dels serveis públics necessaris. f) Fixar les mesures de protecció del patrimoni històric, monumental i cultural, el territori i el paisatge. g) Assenyalar, conforme al que preveu l’article 69.2 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme, les renovacions i rehabilitacions que consideri necessàries.

Secció 2. Determinacions dels plans d’ordenació i urbanisme parroquial

Els Plans d’ordenació i urbanisme parroquial han de contenir les determinacions de caràcter general següents: a) Objectius del Pla referits a la parròquia. b) Classificació urbanística del sòl, amb indicació gràfica i numèrica de les superfícies assignades a cada una de les tres classes de sòl, urbà, urbanitzable i no urbanitzable, amb la divisió del sòl urbà i del sòl urbanitzable en unitats d’actuació i amb la proposta, si escau, de subdivisió de les unitats d’actuació en sectors per a la formulació de plans parcials o especials independents. c) Edificabilitat global de la parròquia fixada mitjançant un estudi justificatiu de l’edificabilitat global de la parròquia abans de la vigència de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme, segons estableixen l’article 23 de la Llei esmentada i l’article 28 d’aquest Reglament. d) Percentatge de la superfície de les unitats d’actuació, no inferior al 5% ni superior al 15%, que ha de ser objecte de cessió obligatòria i gratuïta als comuns amb destí a espais públics, equipaments i serveis col·lectius, llevat que es tracti de finques o d’àrees de substitució de l’edificació, en què l’aprofitament és del cent per cent. e) Estructura general del territori, integrada pels elements determinants del desenvolupament urbà projectat i, en especial, els sistemes generals de comunicació i les zones de protecció (clau C), d’acord amb les previsions del Pla de mobilitat parroquial, els equipaments comunitaris, tant si són públics com privats i per a serveis públics (clau E) i els espais lliures destinats a parcs i zones verdes de caràcter públic (clau P). El Pla de mobilitat parroquial s’ha d’incorporar com un annex al Pla d’ordenació i urbanisme parroquial i s’ha d’ajustar al que disposa l’article 24 del Reglament d’urbanització. f) Reserves per a les instal·lacions i serveis tècnics de sanejament i gestió de residus, hidràulics, energètics i altres que estiguin previstos en els projectes d’interès nacional i en el plans sectorials aprovats pel Govern i en el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial així com les seves zones de protecció (clau S). g) Situació actual i previsions de futur amb relació a la captació i la distribució d’aigua potable i el tractament de depuració de les aigües residuals. h) Mesures de protecció que s’adopten amb relació als edificis, espais o elements d’interès històric, monumental o cultural i limitacions imposades a l’entorn dels edificis, espais o elements catalogats per impedir que s’hi facin construccions que els deteriorin o perjudiquin la seva integració a la trama urbana. i) Descripció, en cada una de les tres classes de sòl (urbà, urbanitzable i no urbanitzable), de les edificacions i instal·lacions bastides abans de la vigència del Pla i que, pel fet de ser incompatibles o disconformes amb les seves previsions, queden expressament qualificades de fora d’ordenació. D’acord amb el que preveu l’article 126 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme, el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial ha de diferenciar entre les edificacions i instal·lacions que, pel fet d’estar afectades per vials o altres destinacions públiques, només poden ser objecte de les obres de reparació requerides per a la conservació dels edificis, de les edificacions i instal·lacions amb volums o altres paràmetres edificatoris disconformes, en les quals es poden atorgar llicències d’obres en els termes que regula l’apartat 2 de l’esmentat article 126 de la Llei. j) Mesures de protecció que s’adopten amb relació al medi ambient, la conservació de la natura, la fauna i els ecosistemes. k) Indicació de les circumstàncies segons les quals serà procedent, quan escaigui, fer la revisió del Pla d’ordenació i urbanisme parroquial en funció dels paràmetres de població i l’índex de creixement, els recursos, els usos, les intensitats d’ocupació i els altres elements que van justificar la classificació inicial del sòl.

1. Els plans d’ordenació i urbanisme parroquial tenen per objecte específic, en sòl urbà, completar l’ordenació del sòl urbà consolidat, preveure el desenvolupament necessari per completar la trama urbana i assenyalar, en relació amb el sòl urbà consolidat, les actuacions de rehabilitació o de renovació que consideri necessàries i els programes públics de reforma, de protecció o de sanejament que s’hi hagin de dur a terme. 2. Els plans d’ordenació i urbanisme parroquial han de contenir, en relació amb el sòl urbà, les determinacions de caràcter específic següents: a) Delimitació del perímetre de sòl urbà i divisió en unitats d’actuació en funció dels nuclis de població, barris, poblats i nuclis consolidats o aprovats, tot diferenciant les unitats d’actuació de sòl urbà consolidat, susceptibles de gestió directa, de les unitats d’actuació de sòl urbà no consolidat, subjectes a ordenació mitjançant l’aprovació posterior de plans parcials o especials. b) Assignació a cada unitat d’actuació, mitjançant la zonificació, dels usos, les tipologies de construcció, l’aprofitament urbanístic, el percentatge de terrenys de cessió obligatòria i les normes d’edificació amb definició de volums, alçades, cobertes, tractament i característiques estètiques de les edificacions i els seus entorns. c) Normes sobre les tipologies d’edificació, els tractaments d’elements i llocs singulars, i les activitats i els usos que s’han d’aplicar a la trama urbana existent compresa dins de les unitats d’actuació de sòl urbà consolidat per assegurar la protecció del patrimoni edificat i evitar el deteriorament ambiental. d) Determinació, dins de les unitats d’actuació de sòl urbà consolidat, de: Les àrees subjectes a rehabilitació. Els sectors i, si escau, les unitats d’actuació en què s’han d’efectuar operacions de renovació, amb indicació del termini atorgat als propietaris per formular el pla parcial. Les àrees en què cal completar la urbanització existent, amb delimitació del polígon per dur a terme la distribució entre els propietaris dels costos de la urbanització pendent. Els programes públics de reforma, de protecció i de sanejament que s’hagin d’executar. e) Delimitació, en cada unitat d’actuació, dels espais públics i les zones destinades a parcs i jardins públics, l’esport i el lleure, d’acord amb els criteris establerts en l’article 81.1 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme. f) Emplaçaments reservats, en cada unitat d’actuació, per a equipaments públics, sanitaris i socials, educatius i culturals, esportius, administratius, aparcaments i altres serveis urbans comunitaris, d’acord amb els criteris establerts en l’article 81. 2 i 3 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme. Aquesta determinació pot deixar de fer-se en aquelles unitats d’actuació que hagin de ser objecte d’un pla parcial o especial. g) Fixació de l’aprofitament urbanístic unitari corresponent a cada una de les unitats d’actuació que hagi de ser objecte d’un pla parcial o especial. h) Traçat i característiques de la xarxa viària i les seves servituds, fixació d’alineacions i rasants i dels traçats de les galeries i xarxes de distribució d’aigües, clavegueram, aigües pluvials, energia elèctrica, telèfon i altres serveis previstos pel Pla a cada unitat d’actuació. i) Previsions, en cada unitat d’actuació, per a la supressió de barreres arquitectòniques, físiques i sensorials, en aplicació de la Llei d’accessibilitat. 3. Les reserves per a espais lliures i per a equipaments establertes en l’apartat 2, lletres e) i f) d’aquest article s’han de preveure dins de la unitat d’actuació i han de tenir una superfície mínima compresa entre el 5% i el 15% de la superfície de la unitat d’actuació, un cop deduïda la superfície destinada a infraestructura viària, que determini el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial que segons l’article 32.2 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme, és de cessió obligatòria i gratuïta als comuns. Això no obstant, en les unitats d’actuació de sòl urbà consolidat que estiguin edificades en una proporció elevada i que no estiguin subjectes a operacions de renovació, en les quals no sigui possible, tal com preveu l’article 33.2 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme, imputar les reserves esmentades dins de les propietats privades que en l’actualitat, sigui pel títol que sigui, ja es troben ocupades per equipaments o zones verdes, el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial pot preveure que la cessió es faci mitjançant terrenys compresos en una altra unitat d’actuació, de valor urbanístic equivalent, conforme al que disposa l’article 33.3. de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme.

1. Els plans d’ordenació i urbanisme parroquial tenen per objecte específic, en sòl urbanitzable, determinar les condicions de la seva incorporació al creixement urbà, d’acord amb les especificitats territorials i els requeriments de creixement de cada parròquia, i regular-ne el desenvolupament. 2. Dins del sòl urbanitzable, els plans d’ordenació i urbanisme parroquial poden distingir entre les unitats d’actuació de desenvolupament immediat i les unitats d’actuació de desenvolupament diferit, en funció dels paràmetres de població, les previsions de creixement urbà de cada parròquia i la programació de l’execució dels sistemes generals que integren l’estructura general d’ordenació urbanística; en especial, de les vies de comunicació, els equipaments i les xarxes de subministrament dels serveis públics necessaris per al creixement urbà. 3. En relació amb el sòl urbanitzable, els plans d’ordenació i urbanisme parroquial han de contenir les determinacions de caràcter específic següents: a) Delimitació del perímetre i divisió en unitats d’actuació amb distinció, si escau, entre les unitats d’actuació de desenvolupament immediat, d’execució prioritària dins dels primers sis anys de vigència del Pla d’ordenació i urbanisme parroquial i les unitats d’actuació de desenvolupament diferit, a desenvolupar preferentment un cop s’hagin executat els plans corresponents a les unitats d’actuació de desenvolupament prioritari. b) Assignació, a cada unitat d’actuació, mitjançant la zonificació, de les edificabilitats, dels usos, de la proporció de terrenys de cessió obligatòria i de les condicions d’urbanització, que han de respectar els plans parcials o especials que hagin de concretar l’ordenació d’aquest sòl. També es poden establir, a les zones on convingui, condicions relatives a la tipologia, alçades, cobertes, tractament i característiques estètiques de les edificacions i els seus entorns. c) Fixació de l’aprofitament urbanístic unitari de cada unitat d’actuació. d) Assenyalament dels sectors en què es divideix la unitat d’actuació en aquells casos en què el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial prevegi que el desenvolupament de les unitats d’actuació es farà mitjançant diferents plans parcials o especials. e) Previsió del desenvolupament dels sistemes de l’estructura general d’ordenació urbanística i del traçat de les vies i de les xarxes de subministrament de tots els serveis necessaris. f) Previsió dels emplaçaments per a equipaments i serveis públics en general, amb vista a les necessitats futures i en la mesura que el sòl urbanitzable pot anar obtenint la qualificació d’urbà. 4. L’aprovació dels plans parcials de les unitats d’actuació de desenvolupament diferit abans del termini de sis anys establert en aquest precepte està condicionada a la presentació d’un projecte integral que justifiqui l’autonomia de l’actuació urbanística, estableixi i garanteixi l’execució de les connexions amb les infraestructures, els sistemes generals i les xarxes de serveis i en el qual els propietaris i promotors assumeixin els deures de conservació de la urbanització durant 10 anys o fins que l’import dels tributs per les noves activitats que s’implantin compensi les despeses de la prestació dels serveis comunals.

Secció 3. Les unitats d’actuació

1. Els plans d’ordenació i urbanisme parroquial han de dividir la totalitat del sòl urbà i del sòl urbanitzable en unitats d’actuació, a efectes de la seva ordenació i gestió. 2. Les unitats d’actuació són els àmbits territorials en què, mitjançant la zonificació, es concreta l’ordenació urbanística del territori i especialment constitueixen les àrees de referència per fer efectiva la distribució equitativa dels beneficis i les càrregues derivats del planejament. 3. Els plans d’ordenació i urbanisme parroquial han de distribuir l’edificabilitat global determinada d’acord amb el que disposa l’article 23 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme i l’article 28 d’aquest Reglament, entre les diverses unitats d’actuació de sòl urbà i de sòl urbanitzable que delimitin.

1. Els plans d’ordenació i urbanisme parroquial han de determinar, amb relació a cada una de les unitats d’actuació de sòl urbà i de sòl urbanitzable, mitjançant la zonificació, els paràmetres edificatoris, els usos i les intensitats autoritzades. 2. Dins de cada una de les zones de les unitats d’actuació, els plans d’ordenació i urbanisme parroquial han d’especificar quines activitats i usos (de caràcter residencial, comercial, industrial o d’una altra mena) hi són permesos i quins prohibits, si són compatibles o incompatibles, i quines mesures i condicions de regulació o, si escau, de correcció s’hi han d’aplicar. 3. Els plans d’ordenació i urbanisme parroquial han d’assignar a cada una de les zones de les unitats d’actuació un tractament urbanístic, d’edificació i d’usos de caràcter unitari. 4. En el cas de les edificacions destinades a serveis i equipaments públics dins de cada unitat d’actuació, els plans d’ordenació i urbanisme parroquial han d’indicar, en consideració a la seva funcionalitat i al seu entorn immediat, les volumetries, les alçades i el tractament exterior.

1. Els plans d’ordenació i urbanisme parroquial han de fixar l’aprofitament urbanístic unitari de cada unitat d’actuació que hagi de ser desenvolupada mitjançant un Pla parcial o especial. 2. L’aprofitament unitari de cada unitat d’actuació s’obté de dividir la suma dels aprofitaments assignats a les diverses zones de la unitat d’actuació, després de ponderar els seus valors relatius, per la superfície de la unitat d’actuació, inclosos els terrenys destinats a infraestructures i sistemes generals de cessió obligatòria i gratuïta pel fet d’haver-los atorgat l’aprofitament unitari. 3. Amb la finalitat de facilitar la gestió urbanística privada i sempre que la superfície o la configuració topogràfica de cada unitat d’actuació i les previsions viàries i sobre equipaments que s’hi continguin ho aconsellin, els plans d’ordenació i urbanisme parroquial, o també posteriorment els comuns, poden proposar la divisió de les unitats d’actuació en sectors per desenvolupar-los mitjançant diversos plans parcials. La proposta dels comuns, en tot cas, queda subjecta a l’acceptació dels propietaris titulars de les tres quartes parts de la superfície de cada un dels sectors en què es pretengui dividir la unitat d’actuació. La subdivisió en sectors ha de fer-se de manera que no es produeixin diferències d’aprofitaments entre els propietaris dels diversos sectors en què se segregui la unitat d’actuació, tal com disposen els articles 27.4, 50.2 i 57.2 d’aquest Reglament. En les unitats d’actuació que s’hagin de dividir en sectors el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial ha d’establir els elements bàsics d’ordenació que assegurin la coherència del desenvolupament urbanístic del conjunt de la unitat.

1. Els plans d’ordenació i urbanisme parroquial han de delimitar les unitats d’actuació de forma que permetin el compliment conjunt dels deures i drets de cessió, compensació, equidistribució i urbanització de la totalitat de la seva superfície. 2. En la divisió del sòl urbà en unitats d’actuació els plans d’ordenació i urbanisme parroquial han de tenir en compte obligatòriament la trama urbana ja consolidada o aprovada i els nuclis de població, els barris i les urbanitzacions existents. 3. La divisió del sòl urbanitzable i del sòl urbà no consolidat en unitats d’actuació que efectuïn els plans d’ordenació i urbanisme parroquial ha de tenir en compte les previsions sobre zonificació i delimitació de sectors i ha de procurar, per facilitar l’execució del planejament, que les unitats d’actuació estiguin integrades per un únic tipus de zona i siguin constitutives d’un únic sector, de tal manera que hi hagi coincidència entre l’àmbit territorial de la zona, el sector i la unitat d’actuació.

1. Les determinacions aplicables a les unitats d’actuació s’estableixen en les normes urbanístiques del Pla d’ordenació i urbanisme parroquial i es complementen amb les ordinacions comunals reguladores de la normativa subsidiària de cada unitat d’actuació. 2. Les ordinacions reguladores de la normativa subsidiària de cada unitat d’actuació han de ser congruents amb les prescripcions de les normes urbanístiques del Pla d’ordenació i urbanisme parroquial i han de definir els paràmetres necessaris per al seu desenvolupament urbanístic, que pot requerir o no planejament derivat segons la classe de sòl de què la unitat formi part. 3. Les ordinacions reguladores de la normativa subsidiària es tramiten i s’aproven simultàniament als plans d’ordenació i urbanisme parroquial i la seva eficàcia està condicionada a l’aprovació definitiva del Pla d’ordenació i urbanisme parroquial. 4. Les modificacions de les ordinacions reguladores de la normativa subsidiària aplicable a cada unitat d’actuació s’han de dur a terme de forma simultània i concordant amb la del Pla d’ordenació i urbanisme parroquial, llevat que es refereixin a aspectes tècnics que no incideixin en l’aprofitament urbanístic de la unitat d’actuació ni afectin les determinacions relatives als sistemes urbanístics o a les reserves de sòl. Les modificacions de les ordinacions en cap cas poden implicar un increment de l’aprofitament urbanístic establert pel Pla d’ordenació i urbanisme parroquial.

Secció 4. Els sectors

Secció 5. Les operacions de rehabilitació i de renovació urbana en sòl urbà consolidat

1. Els plans d’ordenació i urbanisme parroquial han de respectar la trama urbana existent en el sòl urbà consolidat. Les normes urbanístiques dels plans d’ordenació i urbanisme parroquial han de determinar les condicions estètiques i higienicosanitàries aplicables a les edificacions del sòl urbà consolidat i han de preveure els tractaments que mereixen els elements i llocs singulars i les activitats i els usos que s’hi permetin a fi d’assegurar la protecció del patrimoni edificat i d’evitar el deteriorament ambiental. 2. Els Plans d’ordenació i urbanisme parroquial han de definir les àrees en què les condicions de conservació dels edificis fan necessàries actuacions públiques o privades de rehabilitació i han de determinar els supòsits en què la preservació o millora de la trama urbana requereix l’aprovació i l’execució de programes públics de reforma, de protecció o de sanejament.

Secció 6. Documentació dels plans d’ordenació i urbanisme parroquial

Secció 7. Procediment d’aprovació

Capítol 4. El planejament derivat Secció 1. Disposicions generals

1. El desenvolupament i l’execució de les determinacions del Pla d’ordenació i urbanisme parroquial en el sòl urbà no consolidat i en el sòl urbanitzable s’efectua mitjançant l’aprovació de plans parcials, promoguts pel sector privat o bé mitjançant plans especials, promoguts pel sector públic. 2. Les operacions de renovació urbana que s’hagin de dur a terme en les unitats d’actuació de sòl urbà consolidat també necessiten el seu desenvolupament i la posada en execució mitjançant l’aprovació de plans parcials o especials.

Els plans parcials i els plans especials constitueixen instruments de planejament derivat als quals la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme assigna les funcions de desenvolupar i completar l’ordenació urbanística establerta pels plans d’ordenació i urbanisme parroquial en cada unitat d’actuació i d’establir alhora les determinacions d’execució necessàries per tal de materialitzar les seves previsions.

1. El desenvolupament i l’execució del plans d’ordenació i urbanisme parroquial mitjançant plans parcials i especials es fa per unitats d’actuació completes. 2. Això no obstant, i a efectes de facilitar la gestió privada, quan la superfície o la configuració topogràfica de les unitats d’actuació o bé les previsions viàries i d’equipaments ho aconsellin, l’àmbit de la unitat d’actuació es pot subdividir en sectors per al seu desenvolupament i la seva execució mitjançant plans parcials o especials independents. La subdivisió ha d’abastar tota la unitat d’actuació i s’ha de fer de tal manera que no es produeixin diferències d’aprofitaments entre els propietaris dels diversos sectors en què se segregui la unitat d’actuació, tal com disposen els articles 27.4, 46.3 i 50.2 d’aquest Reglament. 3. La proposta de divisió de les unitats d’actuació en sectors de planejament derivat es pot contenir en el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial o bé la poden formular amb posterioritat els comuns. Perquè sigui adoptada cal que la proposta de subdivisió de la unitat d’actuació en sectors efectuada pels comuns sigui ratificada pels propietaris que representin les tres quartes parts de la superfície de cada un dels sectors en què es divideixi la unitat d’actuació. En cas contrari el pla parcial o especial haurà d’abastar tot l’àmbit de la unitat d’actuació.

1. Les determinacions del Pla d’ordenació i urbanisme parroquial en les unitats d’actuació de sòl urbà no consolidat i de sòl urbanitzable, així com en els àrees de renovació urbana del sòl urbà consolidat, es poden desenvolupar i executar, indistintament mitjançant plans parcials, formulats per iniciativa dels propietaris dels terrenys o mitjançant plans especials, d’iniciativa pública. No obstant això, els plans parcials, formulats per iniciativa dels propietaris dels terrenys, tenen caràcter prioritari, mentre que el desenvolupament i execució del planejament comunal mitjançant plans especials, d’iniciativa pública, procedeix, d’acord amb el que disposa l’article 115.1 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme, amb caràcter subsidiari, en els supòsits de manca d’interès immediat dels propietaris en la posada en execució del planejament, en els termes regulats en els apartats següents. 2. S’ha d’elaborar i aprovar un pla especial d’iniciativa pública per desenvolupar i executar les unitats d’actuació de sòl urbà no consolidat o de sòl urbanitzable o les operacions de renovació urbana previstes en sòl urbà consolidat quan hi hagi raons d’interès públic relacionades amb les exigències del desenvolupament urbà, la demanda d’habitatges, la necessitat d’executar les infraestructures, els serveis tècnics i els sistemes generals o de satisfer altres necessitats col·lectives que requereixin el desenvolupament de les determinacions del Pla d’ordenació i urbanisme parroquial i els propietaris no manifestin la seva intenció de fer-ho per ells mateixos, mitjançant la formulació, l’aprovació i l’execució d’un pla parcial. A aquests efectes, els comuns han d’advertir als propietaris de l’existència de les raons d’interès públic que fan necessària la formulació del pla parcial i els han d’atorgar un termini no inferior a tres mesos perquè comuniquin la seva voluntat de formular el projecte de pla parcial i de procedir a la seva elaboració dins dels termini que estableixi l’acord comunal o bé manifestin la seva manca d’interès immediat. En aquest darrer supòsit, o en el cas que els propietaris no presentin el projecte de pla parcial per a la seva aprovació inicial dins del termini en què eventualment s’haguessin compromès, s’entendrà que renuncien a l’actuació privada i els comuns poden procedir a la formulació i aprovació del pla especial corresponent.

Secció 2. Els plans parcials

1. Els plans parcials són els instruments previstos per la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme perquè els propietaris dels terrenys desenvolupin i completin l’ordenació urbanística establerta pel Pla d’ordenació i urbanisme parroquial en les unitats d’actuació de sòl urbà no consolidat i de sòl urbanitzable i perquè duguin a terme les operacions de regularització de les finques i de distribució equitativa dels beneficis i les càrregues del planejament entre els propietaris afectats, que siguin necessàries per materialitzar les determinacions del planejament en cada unitat d’actuació. 2. Els plans parcials també tenen per objecte desenvolupar i executar les operacions de renovació urbana que el Pla d’ordenació urbanisme parroquial assenyali en les unitats d’actuació de sòl urbà consolidat. 3. No es poden aprovar plans parcials sense que prèviament s’hagi aprovat el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial, i en cap cas poden alterar-ne les determinacions.

1. El desenvolupament i execució de les determinacions del Pla d’ordenació i urbanisme parroquial mitjançant un pla parcial s’adopta per acord voluntari i unànime dels propietaris dels terrenys compresos dins del seu àmbit. 2. En defecte d’acord unànime d’actuació, el desenvolupament del Pla d’ordenació i urbanisme parroquial mitjançant un Pla parcial requereix l’acord dels propietaris que representin almenys les tres quartes parts de la superfície dels terrenys compresos en l’àmbit del Pla parcial. Els propietaris disconformes estan obligats a participar en el procés de redacció, reparcel·lació i aprovació del Pla parcial, d’acord amb el que disposen els articles 108.a) i 121 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme, sense perjudici del seu dret d’impugnar l’acord d’aprovació definitiva del Pla parcial mitjançant recurs d’alçada davant de la Comissió Tècnica d’Urbanisme. 3. Els propietaris que adoptin la iniciativa de l’actuació han de procedir a la redacció del projecte de Pla parcial, sol·licitant quan sigui necessari l’assessorament dels comuns que preveu l’article 107.3 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme. Després d’aprovar-lo i signar-lo, els propietaris han de sotmetre el projecte de Pla parcial al comú per a l’aprovació administrativa. 4. Un cop aprovat el Pla parcial pel comú, els propietaris han de procedir a executar-lo, llevat que els propietaris manifestin la seva intenció de no portar a terme l’execució immediata, tal com els autoritza l’article 110 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme, i es conformin a obtenir la garantia d’aprofitament urbanístic que els reconeixen els articles 34 a 36 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme pel fet d’haver formalitzat la cessió gratuïta als comuns dels terrenys destinats a vials i del percentatge de terrenys destinats a espais lliures, equipaments comunitaris i serveis públics. En aquest supòsit l’execució de la vialitat i de la resta dels sistemes locals la pot efectuar directament el comú, mitjançant l’aprovació del projecte d’urbanització corresponent, i els costos d’execució són repercutibles entre els propietaris en la forma que determini el projecte de reparcel·lació i el conveni d’urbanització del Pla parcial. Els propietaris poden sol·licitar que el pagament de les despeses d’execució s’ajorni fins al moment en què procedeixin a l’edificació. En aquest cas, l’import de les despeses s’ha d’incrementar amb l’IPC anual, tal com preveu l’article 116.c) de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme.

1. Els plans parcials tenen per objecte, en el sòl urbà no consolidat i en el sòl urbanitzable així com en les àrees de renovació urbana delimitades en el sòl urbà consolidat, desenvolupar el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial i posar-lo en execució. 2. Els plans parcials tenen, en conseqüència, el doble caràcter d’instruments d’ordenació i d’instruments d’execució. 3. Com a instruments d’ordenació urbanística, destinats a desenvolupar i complementar les determinacions d’ordenació física establertes pel Pla d’ordenació i urbanisme parroquial, els plans parcials han de contenir les determinacions següents: a) Assignació dels usos residencials, industrials, comercials, etc. mitjançant la divisió del territori ordenat en zones urbanes, en funció dels usos admesos, les tipologies edificatòries i la determinació de les seves intensitats. b) Determinació de la parcel·lació del sòl i establiment de les condicions d’edificació de cada parcel·la amb assenyalament dels paràmetres (sostres, volums, alçades, ocupació, voladissos, etc.) que siguin propis dels sistema d’ordenació adoptat en cada zona. c) Traçat i característiques de la xarxa de comunicacions pròpia de l’àmbit ordenat i del seu enllaç amb el sistema general previst al Pla d’ordenació i urbanisme parroquial. Assenyalament dels espais per a vianants, trànsit rodat i aparcaments. d) Emplaçament i delimitació de les reserves de sòl per a espais lliures, equipaments comunitaris, serveis públics i aparcaments que hagi previst el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial, amb indicació de les que formen part del percentatge, entre el 5% i el 15% de la superfície de l’àmbit de planejament que determini el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial, que han de ser objecte de cessió obligatòria i gratuïta als comuns. e) Traçat i característiques de les galeries tècniques i de les xarxes de subministrament d’aigua, depuració, clavegueram, aigües pluvials, energia elèctrica, telèfon i tots els altres serveis previstos en el Pla. f) Aprofitament unitari del sector. g) Estudi econòmic i financer del cost d’implantació dels serveis i de l’execució de les obres d’urbanització. h) Determinació de les etapes previstes per a l’execució de les obres per al seu desenvolupament en fases mitjançant projectes d’urbanització independents. 4. Com a instrument d’execució de les determinacions del planejament, destinat a la regularització de les finques i a fer efectiva la distribució de beneficis i càrregues entre els propietaris afectats, els plans parcials han de contenir les determinacions següents: a) Bases d’actuació amb els criteris objectius de distribució equitativa dels beneficis i de les càrregues derivades del planejament entre els propietaris afectats i amb les condicions exigides per a la incorporació d’empreses urbanitzadores a l’associació de promoció urbanística i criteris per valorar les seves aportacions. b) Projecte de reparcel·lació de les finques formulat d’acord amb els criteris objectius establerts en les bases d’actuació, en el qual ha de figurar, com a mínim: La descripció de les finques resultants, els seus titulars, concepte pel qual han estat adjudicades i a quina finca antiga corresponen. La localització dels terrenys de cessió obligatòria i gratuïta als comuns. Les compensacions en metàl·lic que procedeixin com a conseqüència de les diferències d’adjudicació. La quota amb la qual els propietaris han de contribuir a satisfer el cost d’implantació dels serveis i d’execució de les obres d’urbanització pendents, establerta amb proporció al valor de les finques adjudicades en la reparcel·lació i amb especificació que es pot fer efectiva en metàl·lic o mitjançant la cessió de terrenys edificables de valor equivalent a la quota determinada. c) Còmput estimat de les despeses d’urbanització. A més del cost estimat de la implantació dels serveis i de l’execució de les obres d’urbanització, en aquestes despeses cal incloure-hi les indemnitzacions procedents per l’enderrocament de construccions, desnonaments i destruccions de plantacions, obres i instal·lacions requerides per a l’execució del pla, així com el cost de redacció del pla parcial, del projecte de reparcel·lació i dels projectes d’urbanització. d) Conveni d’urbanització, signat pels propietaris promotors del Pla parcial, en què consti l’acceptació del projecte de reparcel·lació i de la quota de repartiment de les despeses d’urbanització. e) Estatuts de l’associació de promoció urbanística que s’ha de constituir per a l’execució de les obres d’urbanització.

Les determinacions dels plans parcials s’han de contenir en els documents següents: 1. Memòria justificativa de l’ordenació i de les seves determinacions. La memòria ha d’anar acompanyada dels estudis necessaris per conèixer els elements que poden condicionar l’estructura urbanística del territori i, en tot cas, de l’estudi geològic i geotècnic i/o hidràulic i dels estudis mediambientals dels terrenys quan per la seva situació, característiques, morfologia o riscos, sigui imposat per llei, per reglament o per les ordinacions particulars reguladores de la normativa subsidiària. 2. Plànols d’informació, entre els quals cal incloure: Plànol de situació de l’àmbit del pla parcial en relació amb l’estructura general del territori establerta pel Pla d’ordenació i urbanisme parroquial. Plànol d’ordenació general que reflecteixi la classificació i qualificació atorgada pel Pla d’ordenació i urbanisme parroquial a l’àmbit del Pla parcial. Plànol topogràfic, amb corbes de nivell de metre en metre. Plànol parcel·lari, amb assenyalament dels titulars de les finques. Plànol de les edificacions, usos, infraestructures i vegetació existents. 3. Plànols d’ordenació i de projecte, confegits a escala 1:2.000 com a mínim, entre els quals cal que hi figurin els següents: Plànol de zonificació, amb assignació dels usos pormenoritzats i de les reserves per a espais lliures, equipaments comunitaris, serveis públics i aparcaments, amb indicació dels terrenys destinats a les finalitats esmentades que són de cessió obligatòria i gratuïta al comú, d’acord amb el percentatge que hagi establert el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial. Plànol de parcel·lació i d’ordenació de l’edificació amb assenyalament de les alineacions i dels gàlibs a què s’hagin de subjectar els edificis d’acord amb el sistema d’ordenació adoptat. Plànol dels traçats i característiques de la xarxa de comunicacions pròpia del sector i del seu enllaç amb el sistema general previst al Pla d’ordenació i urbanisme parroquial. Plànol amb indicació de les alineacions, les rasants, les proteccions de la xarxa viària, els itineraris pedestres lliures de barreres arquitectòniques i les zones d’aparcament. Plànol i memòria dels traçats i les característiques de les galeries tècniques i de les xarxes de subministrament d’aigua, depuració, clavegueram, aigües pluvials, energia elèctrica, telèfon i tots els altres serveis previstos en el Pla. 4. Normes urbanístiques i quadern en què es defineixin la densitat d’habitatges, l’assignació dels usos, l’ocupació i l’aprofitament del terreny i les normes reguladores de les edificacions, de conformitat amb les previsions fetes pel Pla d’ordenació i urbanisme parroquial i les ordinacions de la normativa subsidiària en relació amb la unitat d’actuació. 5. Conveni d’urbanització, signat pels propietaris que representin com a mínim les tres quartes parts de l’àmbit ordenat, en què es reflecteixi la nova configuració de les finques adequada a l’ordenació aprovada, la situació dels terrenys que se cedeixen gratuïtament als comuns, l’efectivitat de la distribució equitativa dels beneficis i càrregues derivats del planejament entre els propietaris afectats i la quota amb què han de contribuir els propietaris a satisfer el cost de les obres d’implantació dels serveis i d’execució de les obres d’urbanització pendents. Aquestes determinacions s’han de contenir en els documents següents, que preceptivament han d’acompanyar el conveni: Bases d’actuació en què es defineixin els criteris objectius de distribució equitativa dels beneficis i les càrregues derivades del planejament entre els propietaris afectats. Projecte de reparcel·lació. Estatuts de l’associació de promoció urbanística que s’ha de constituir per a l’execució de les obres d’urbanització. 6. Estudi econòmic i financer en què s’avaluï el cost de la implantació dels serveis i de l’execució de les obres d’urbanització pendents, tenint en compte l’import de les indemnitzacions pel desmantellament de les preexistències incompatibles amb l’execució i el cost de redacció dels instruments de planejament i d’execució. 7. Programació temporal de la implantació dels serveis i de l’execució de les obres d’urbanització, amb determinació de les diverses fases, subjectes a projectes d’urbanització independents, quan es prevegi que l’execució del Pla parcial s’efectuï per fases. En aquest supòsit el Pla parcial ha d’incorporar un plànol en què es reflecteixin les etapes d’execució projectades.

Secció 3. Els plans especials

1. Els plans especials són els instruments previstos per la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme perquè els comuns desenvolupin i completin l’ordenació urbanística i estableixin les determinacions per a l’execució de les unitats d’actuació de sòl urbà no consolidat i de sòl urbanitzable així com de les àrees de sòl urbà consolidat subjectes a operacions de renovació urbana, previstes pels plans d’ordenació i urbanisme parroquial quan els propietaris que representin les tres quartes parts de la superfície de l’àmbit de planejament no acordin l’elaboració d’un pla parcial. 2. L’aprovació del Pla especial d’iniciativa pública és procedent sempre que concorrin les circumstàncies indicades en l’article 58.2 d’aquest Reglament. 3. En tot cas, la formulació del Pla especial és procedent quan tingui per objecte el desenvolupament del sistema general de comunicacions, d’espais lliures, d’equipaments, de proteccions de serveis i de subministraments col·lectius. 4. La formulació del Pla especial ha de ser objecte d’un acord motivat del comú que ha de ser publicat en el Butlletí Oficial del Principat. Un cop adoptat i publicat l’acord esmentat, la redacció del Pla especial correspon al comú, el qual també ha de dur a terme l’execució de les obres i serveis públics que n’hagin justificat l‘aprovació. L’execució dels treballs d’urbanització restants que afectin l’interior de la parcel·la, correspon als propietaris, d’acord amb el que disposa l’article 115.4 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme.

1. Els plans especials, de la mateixa manera que els plans parcials, tenen per objecte, en el sòl urbà no consolidat i en el sòl urbanitzable, així com en les àrees de renovació urbana delimitades en el sòl urbà consolidat, desenvolupar el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial i posar-lo en execució mitjançant l’ordenació detallada del seu àmbit, la regularització de les finques i de les seves titularitats per configurar-les de forma adequada al nou planejament i la distribució equitativa dels beneficis i càrregues entre els propietaris afectats. 2. Els plans especials han d’establir les mateixes determinacions i contenir els mateixos documents que els articles 62 i 63 d’aquest Reglament exigeixen als plans parcials que siguin compatibles amb la iniciativa pública del Pla especial.

Capítol 5. Les ordinacions i els programes de rehabilitació, de reforma urbana interior, de protecció i de sanejament Secció 1. Disposicions generals

Secció 2. Ordinacions de rehabilitació d’edificis, de reforma interior, de protecció i de sanejament

1. Els comuns aproven ordinacions de rehabilitació, complementàries de les prescripcions en matèria de rehabilitació establertes en les normes urbanístiques dels plans d’ordenació i urbanisme parroquial, destinades a regular les condicions a què queden sotmesos els programes i els projectes de reforma, refecció o manteniment d’edificis ja construïts i consolidats dins dels nuclis urbans. 2. Les ordinacions reguladores de la rehabilitació d’edificis han de ser congruents amb les prescripcions de les normes urbanístiques del Pla d’ordenació i urbanisme parroquial i s’han de tramitar i aprovar simultàniament als plans d’ordenació i urbanisme parroquial.

1. Les ordinacions comunals de rehabilitació d’edificis han de referir el seu contingut a les matèries següents: a) Adequació dels edificis a les normes generals d’habitabilitat. b) Normes obligatòries per a la instal·lació dels serveis dels edificis. c) Regles aplicables a l’ordenació dels volums i als acabats. d) Condicions d’adaptació dels edificis existents a la Llei d’accessibilitat. e) Aspecte exterior que han de tenir els edificis per preservar la imatge urbana. 2. Dins dels límits materials establerts en l’apartat anterior, les ordinacions comunals de rehabilitació d’edificis han de regular els aspectes següents: Delimitació de les zones, edificis i espais urbans subjectes a les ordinacions de rehabilitació. Determinació de les condicions mínimes d’habitabilitat i higienicosanitàries dels edificis, d’acord amb el que estableixi la normativa general. Normes sobre l’aspecte exterior que han de mantenir les edificacions per respectar la imatge urbana, determinades en funció de les tipologies edificatòries existents en cada parròquia. Classificació de les intervencions de rehabilitació en funció de l’envergadura i del grau de complexitat de les obres precises i de si les intervencions incideixen en el cos de l’edificació, les instal·lacions o els serveis. Règim d’usos i obres aplicables als edificis fora d’ordenació. Normes edificatòries per a l’adaptació dels edificis a la Llei d’accessibilitat. Determinació dels supòsits en què la rehabilitació està subjecta a projectes de rehabilitació d’iniciativa privada i d’aquells altres que poden ser objecte de programes de rehabilitació públics, d’iniciativa comunal. Especificació de les obres que, pel fet d’estar compreses dins del deure legal de conservació que regulen els articles 127 i 128 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme, han de ser executades amb càrrec als propietaris i les que, d’acord amb el que disposa l’article 127 esmentat, poden preveure els programes de rehabilitació urbana com a millores d’interès públic, les quals són a càrrec del comú o bé del Govern si afecten àmbits de la seva competència.

1. Els comuns poden aprovar ordinacions de reforma interior, complementàries de les prescripcions establertes en les normes urbanístiques dels plans d’ordenació i urbanisme parroquial, destinades a regular les condicions a què queden sotmesos els programes i projectes de reforma urbana que duguin a terme els comuns en el sòl urbà ja consolidat per tal d’executar actuacions relatives al sistema viari, els espais públics i els equipaments i per eixugar els dèficits d’aparcaments, estiguin o no previstes en el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial. 2. En regular els programes de reforma, les ordinacions comunals han de tenir en compte que, d’acord amb el que disposa l’article 87.2 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme, l’abast de l’ordenació física dels programes de reforma interior es limita a l’assenyalament d’alineacions quan aquesta operació no afecti l’estructura i configuració previstos pels sistemes generals.

Les ordinacions comunals de reforma interior urbana han de regulars els següents aspectes: a) Determinacions del planejament relatives als sistemes urbanístics susceptibles de ser executades mitjançant un Programa de reforma interior urbana. b) Definició de les intervencions susceptibles d’executar-se mitjançant els Programes reforma interior urbana (creació de dotacions urbanístiques i equipament comunitari, resolució de problemes de circulació i aparcament, etc.).

Els comuns poden aprovar ordinacions de protecció, complementàries de les prescripcions establertes en les normes urbanístiques, amb l’objectiu de regular les condicions a les quals s’han de sotmetre els programes destinats a la protecció i l’ordenació de recintes, conjunts i llocs d’interès històric, arquitectònic, artístic, cultural o paisatgístic, de vies de comunicació; i, en general, la millora i la conservació dels medis urbà, rural i natural.

El contingut de les ordinacions comunals de protecció ha de ser adequat a la naturalesa dels béns a protegir i al tipus de protecció que es tracti de dispensar. En concret: a) Les ordinacions comunals que tinguin per objecte programes destinats a la protecció i l’ordenació de recintes, conjunts i llocs d’interès històric, arquitectònic, artístic, cultural o paisatgístic, poden contenir normes específiques per a la catalogació, conservació, restauració i millora dels edificis i conjunts urbans i dels elements i espais naturals, amb expressió de les limitacions d’usos o instal·lacions que siguin incompatibles. b) Les ordinacions comunals que tinguin per objecte programes destinats a la protecció de les vies de comunicació poden establir restriccions en el destí i ús dels terrenys marginals, com ara prohibicions o limitacions d’accés directe a les finques des de les carreteres, assenyalament de distàncies mínimes pel creuament amb altres vies, retranqueixos de les edificacions amb vista a futurs eixamplaments, ordenació dels estacionaments i àrees de descans i qualsevol altra de signe anàleg. c) Les ordinacions comunals que tinguin per objecte programes destinats a la protecció, a la millora i la conservació dels medis urbà, rural i natural poden establir, segons els casos, normes per mantenir o millorar l’estat de les edificacions pel que fa a la seva composició i conservació a fi de preservar la imatge urbana, prescripcions per ordenar els espais lliures establerts pel planejament i configurar adequadament els parcs, jardins i elements arbrats que s’hi continguin, prohibicions de construccions o d’usos perjudicials i normes per harmonitzar les alineacions i les altures de les edificacions.

Els comuns poden aprovar ordinacions de sanejament, complementàries de les prescripcions establertes en les Normes urbanístiques, destinades a fixar les prescripcions a les quals s’han de sotmetre els programes destinats a millorar les condicions de seguretat, salubritat i higiene. Les ordinacions han de regular, especialment, les condicions aplicables als programes relatius al subministrament d’aigua potable, a la recollida, el tractament i la depuració d’aigües residuals i pluvials i a la recollida i al tractament de deixalles i escombraries.

Secció 3. Programes de rehabilitació d’edificis, de reforma interior, de protecció i de sanejament

1. Els programes de rehabilitació d’edificis, de reforma interior, de protecció i de sanejament són instruments d’actuació urbanística d’iniciativa pública, que elaboren, aproven i executen els comuns, bé per iniciativa pròpia, bé perquè així ho disposa el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial. 2. Els programes comunals tenen per objecte dur a terme, en un àmbit territorial determinat i en un període de temps concret, actuacions de rehabilitació, de reforma interior urbana, de protecció i de sanejament.

Els programes de rehabilitació d’edificis, de reforma interior urbana, de protecció i de sanejament que elaborin els comuns han de contenir, a més d’aquells que siguin oportuns en funció de la finalitat específica del Programa, els documents següents, llevat que fossin irrellevants per a la finalitat del Programa: Memòria justificativa de l’actuació que es tracta d’executar. Plànols d’informació (emplaçament, topogràfic, etc.). Plànols d’ordenació, en el supòsit de programes que, com els de reforma interior, defineixin alineacions i rasants. Plànol de delimitació de l’àrea afectada per les obres, amb expressió de les superfícies de les finques afectades i dels seus titulars, quan es tracti de finques particulars que hagin de ser objecte d’expropiació. Plànol de delimitació de les finques directament beneficiades per l’execució de les obres. Projecte de les obres que s’han d’executar, redactat amb la precisió necessària perquè pugui ser executat per un tècnic diferent de l’autor del projecte. Pressupost d’execució de les obres previstes. Programació temporal de l’execució de les obres. Estudi de la repercussió del cost de les obres en els propietaris beneficiats pel Programa.

1. Un cop els comuns hagin elaborat un Programa de rehabilitació d’edificis, de reforma interior urbana, de protecció o de sanejament, l’han d’aprovar inicialment i sotmetre’l al tràmit d’informació pública per un termini de 30 dies perquè tots els ciutadans puguin consultar el projecte i, eventualment, formular-hi al·legacions i observacions. 2. Els serveis tècnics comunals han d’informar les al·legacions i proposar, si escau, les rectificacions que creguin oportunes al projecte aprovat inicialment. 3. En vista de les al·legacions i de l’informe dels serveis tècnics, el comú adopta l’acord d’aprovació definitiva del Programa i el publica al Butlletí Oficial del Principat.

Títol IV. L’execució del planejament Capítol 1. Disposicions generals

1. La gestió urbanística i la direcció i control del procés urbanitzador formen part de la funció pública urbanística. 2. Les potestats en matèria de gestió i execució urbanística corresponen als comuns i al Govern, en els termes establerts en la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme i en aquest Reglament. 3. L’activitat d’execució del planejament correspon, de forma prioritària, a la iniciativa privada. La iniciativa pública actua quan raons d’interès públic ho requereixin i també, subsidiàriament, en cas d’inactivitat de la iniciativa privada.

Capítol 2. Legitimació de l’execució, competències i modalitats d’execució del planejament

La realització del conjunt d’actuacions jurídiques i materials que integren l’activitat d’execució urbanística requereix l’aprovació prèvia o simultània de la figura de planejament que sigui procedent en cada cas, en atenció a la classe de sòl. Els instruments urbanístics que, segons els casos, legitimen l’activitat d’execució, són: a) Els Projectes d’interès nacional. b) Els Plans sectorials amb incidència supracomunal. c) Els plans d’ordenació i urbanisme parroquial, en el sòl urbà consolidat que no estigui comprès en un sector de renovació urbana. d) Els plans parcials o especials en les unitats d’actuació de sòl urbà no consolidat i de sòl urbanitzable, així com en els sectors de renovació urbana delimitats pel Pla d’ordenació i urbanisme parroquial en el sòl urbà consolidat. e) Les ordinacions de rehabilitació d’edificis, de reforma interior urbana, de protecció i de sanejament per a la l’execució dels corresponents programes comunals de rehabilitació d’edificis, de reforma interior urbana, de protecció i de sanejament.

1. Correspon al Govern l’execució dels projectes d’interès nacional i dels plans sectorials supracomunals, mitjançant el Ministeri d’Ordenament Territorial o bé el ministeri competent en la matèria. 2. L’execució dels plans d’ordenació i urbanisme parroquial i de les ordinacions de la normativa subsidiària així com la dels plans parcials i especials correspon als comuns i als propietaris, en els termes indicats en aquest Reglament i d’acord amb les previsions específiques establertes pel planejament que s’executi. 3. Correspon als comuns l’execució dels programes de rehabilitació d’edificis, de reforma interior urbana, de protecció i de sanejament.

1. L’execució de les obres d’urbanització, les infraestructures i els sistemes urbanístics està subjecta als requisits següents: a) L’aprovació del planejament precís en cada cas, conforme el que disposa l’article 85 d’aquest Reglament. b) L’aprovació dels projectes d’urbanització o dels programes comunals de rehabilitació d’edificis, de reforma interior urbana, de protecció i de sanejament, en què es detallin les obres que s’han d’executar amb precisió suficient perquè puguin ser executades per un tècnic diferent del que les ha projectat. 2. L’execució de les infraestructures i les instal·lacions previstes en els projectes d’interès nacional i en els plans sectorials està subjecta a les condicions establertes per la legislació sectorial aplicable per raó de la naturalesa de les obres que s’executin i a les determinacions de l’article 66 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme.

1. L’execució del planejament urbanístic s’efectua de forma integral, per polígons, sectors o per unitats d’actuació. 2. En l’execució integral per polígon, sector o unitat d’actuació, el compliment dels deures urbanístics dels propietaris es fa efectiu de forma conjunta i simultàniament a l’assignació de l’aprofitament urbanístic que els correspon. 3. L’execució del planejament urbanístic també es pot efectuar de forma aïllada, per dur a terme una actuació edificatòria puntual, en les unitat d’actuació de sòl urbà consolidat de gestió directa. En l’execució aïllada, els propietaris de les parcel·les executen i compleixen individualment, les determinacions i els deures establerts pel planejament. 4. Els comuns també poden dur a terme actuacions aïllades per a l’execució d’elements isolats integrants dels sistemes d’ordenació, d’acord amb les determinacions del planejament i, si escau, dels programes comunals de rehabilitació d’edificis, de reforma urbana interior, de protecció i de sanejament.

Capítol 3. L’execució del planejament Secció 1. Els plans d’ordenació i urbanisme parroquial

1. El règim de desenvolupament i execució dels plans d’ordenació i urbanisme parroquial varia segons les classes i categories de sòl. 1.1. Unitats d’actuació de sòl urbà consolidat de gestió directa a) En les unitats d’actuació de sòl urbà consolidat de gestió directa, els plans d’ordenació i urbanisme parroquial estableixen l’ordenació detallada i són susceptibles d’execució directa, sense necessitat de cap figura de planejament ni d’execució, quan, com a conseqüència del grau de consolidació de l’edificació existent, el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial hagi declarat la unitat d’actuació, totalment o parcialment, àrea de substitució de l’edificació. Són també susceptibles de gestió directa, sense necessitat de cap figura de planejament ni d’execució, les urbanitzacions aprovades amb anterioritat a la vigència de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme, les quals estan subjectes al règim establert en l’article 11 d’aquest Reglament. b) Quan en la totalitat o part de la unitat d’actuació sigui exigible la cessió obligatòria i gratuïta als comuns dels terrenys destinats pel Pla d’ordenació i urbanisme parroquial a espais lliures, equipaments comunitaris i serveis públics, cal fer, si escau, la reparcel·lació econòmica regulada en els articles 101.a), 102 i 103 d’aquest Reglament per tal de distribuir entre els propietaris l’import de la indemnització compensatòria que cal abonar als titulars dels terrenys objecte de cessió. c) També poden ser objecte de reparcel·lació econòmica, en els termes que regulen els articles 101.b) i 104 d’aquest Reglament, els polígons d’actuació que el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial o els comuns delimitin, d’acord amb el que preveu l’article 87 d’aquest Reglament, en les àrees de les unitats d’actuació de sòl urbà consolidat de gestió directa que no tinguin els serveis urbanístics bàsics. d) S’exceptuen de la gestió directa els sectors de renovació urbana delimitats pels Plans d’ordenació i urbanisme parroquial que resten subjectes a l’aprovació d’un Pla parcial o especial de desenvolupament i execució. 1.2. Unitats d’actuació de sòl urbà no consolidat i de sòl urbanitzable En les unitats d’actuació de sòl urbà no consolidat i en les unitats d’actuació de sòl urbanitzable, així com en els sectors de renovació del sòl urbà consolidat previstos pel Pla d’ordenació i urbanisme parroquial, el desenvolupament i l’execució dels plans d’ordenació i urbanisme parroquial es formula de forma integral mitjançant l’aprovació de plans parcials i els corresponents instruments d’execució d’iniciativa privada, o, en el seu defecte, mitjançant Plans especials i els corresponents instruments d’execució d’iniciativa pública. En aquestes unitats d’actuació, l’execució es produeix en dues fases. a) La primera fase es produeix conjuntament amb l’aprovació dels Plans parcials i especials, ja que simultàniament a la tramitació i aprovació dels esmentats plans derivats es procedeix a la tramitació i aprovació de la reparcel·lació, mitjançant la qual es duen a terme les operacions de cessió de terrenys als comuns, regularització de finques i distribució equitativa dels aprofitaments i de les càrregues derivats del planejament entre els propietaris afectats. Els termes en què es produeix la reparcel·lació formen part de les determinacions que han de contenir els susdits instruments de planejament derivat. b) L’execució material de la urbanització es realitza posteriorment, en la fase d’execució dels plans parcials o especials, amb subjecció a les condicions establertes en el planejament i en el projecte de reparcel·lació.

1. En les unitats d’actuació de sòl urbà consolidat de gestió directa, les parcel·les que no estiguin compreses en un polígon d’actuació delimitat per a l’execució de les obres d’urbanització pendents, podran ser edificades directament, prèvia la corresponent llicència i, si s’escau, amb la prèvia o simultània realització de les obres d’urbanització que manquin perquè adquireixin la condició de solar. 2. Els comuns també poden efectuar actuacions aïllades d’execució de vials, equipaments, instal·lació de serveis, etc. a l’empara dels programes comunals de rehabilitació d’edificis, de reforma urbana interior, de protecció i de sanejament.

Secció 2. Instruments d’execució Subsecció 1. La reparcel·lació

1. La reparcel·lació és un instrument d’execució que té per objecte: a) La distribució justa i equitativa entre els propietaris dels beneficis i les càrregues de l’ordenació urbanística. b) La regularització de les finques per adaptar la seva configuració a les determinacions del planejament i la ubicació de l’aprofitament urbanístic sobre les zones aptes per a l’edificació. c) L’adjudicació de les parcel·les resultants als propietaris interessats en proporció als seus drets respectius i la transmissió als comuns dels terrenys que el planejament destina a vialitat i a espais lliures, equipaments comunitaris i serveis públics de cessió obligatòria i gratuïta. 2. La reparcel·lació es pot aprovar per dur a terme totes les operacions expressades en l’apartat anterior, operant una transformació material i jurídica de les finques, o es pot limitar a actuar com a instrument de distribució de les despeses a càrrec dels propietaris de l’àmbit reparcel·latori. 3. Quan els comuns o el Govern siguin titulars de béns patrimonials, s’integren en la comunitat reparcel·latòria en qualitat de propietaris i gaudeixen dels mateixos drets i estan subjectes als mateixos deures que la resta de propietaris de la unitat d’actuació.

1. Correspon a les bases d’actuació de la reparcel·lació, que s’han d’aprovar juntament amb els plans parcials i els plans especials, la definició dels criteris objectius de distribució equitativa dels beneficis i càrregues derivats del planejament entre els propietaris afectats. 2. Les bases d’actuació esmentades han de contenir, com a mínim, les determinacions següents: a) Criteris per valorar la situació inicial i, en concret: Les finques aportades. Els drets reals, servituds i drets personals constituïts sobre les finques que s’hagin d’extingir pel fet de ser incompatibles amb el planejament. Les edificacions, plantacions i instal·lacions que s’hagin d’enderrocar. b) Criteris per valorar les finques resultants que s’han d’adjudicar als propietaris, tenint en compte l’aprofitament de la unitat d’actuació. c) Regles per a l’adjudicació de les finques resultants als propietaris de la unitat d’actuació en proporció als drets aportats i supòsits de compensació en metàl·lic en cas de diferències d’adjudicació. d) Criteris per a la distribució de les despeses d’urbanització.

1. Els drets dels propietaris presents a l’àmbit de reparcel·lació ha de ser proporcional al valor de les seves finques. 2. El valor de les finques s’ha de fixar segons els criteris que, mitjançant acord unànime, estableixin els propietaris afectats. Amb l’objectiu de facilitar la determinació dels drets, es pot adoptar la superfície de les finques com a expressió del seu valor relatiu en aquells àmbits on no es donin factors que afectin la proporcionalitat superfície-valor. En cas que no hi hagi acord unànime dels propietaris afectats sobre altres criteris, el valor de les finques aportades s’ha de determinar mitjançant els criteris establerts en el títol V d’aquest Reglament. 3. Les plantacions, les obres, les edificacions i les instal·lacions existents que no es puguin conservar així com els drets reals, servituds i drets personals constituïts sobre les finques que s’hagin d’extingir pel fet de ser incompatibles amb el planejament es valoraran amb independència del sòl i d’acord amb els criteris establerts en el títol V d’aquest Reglament i amb les tècniques pericials específiques en funció de la naturalesa del bé que es valori. El seu import s’abonarà al propietari en concepte de despeses d’urbanització. 4. Les despeses de supressió dels elements que no es puguin conservar i dels drets que s’hagin d’extingir s’han de tenir en compte en la valoració de les finques aportades.

Les finques resultants es valoren d’acord amb els criteris que, mitjançant acord unànime, determinin els propietaris. A manca d’unanimitat, es valoren d’acord amb els criteris establerts en el títol V d’aquest Reglament.

1. Han de ser objecte d’adjudicació als propietaris i, si escau, a les empreses urbanitzadores que s’hagin integrat a l’associació de promoció urbanística, totes les finques susceptibles d’aprofitament i de propietat privada. 2. S’han d’adjudicar, quan sigui viable, parcel·les corresponents a la finca originària. En cas contrari, s’ha de procurar que les parcel·les que s’adjudiquin estiguin situades en el lloc més proper possible a les finques primitives. 3. Si en la unitat d’actuació hi ha finques edificades conforme al planejament, no poden ser objecte de nova adjudicació, i se’n conserven les titularitats primitives, sense perjudici de les compensacions econòmiques que siguin necessàries per compensar les diferències d’adjudicació. 4. No es poden adjudicar com a finques independents superfícies de terrenys que siguin inferiors a la parcel·la mínima edificable o que no tinguin la configuració i les característiques adequades per a la seva edificació de conformitat amb la planificació. 5. Quan l’escassa quantia dels drets d’alguns dels propietaris no permeti que se’ls adjudiquin parcel·les independents, se’ls ha d’adjudicar una part pro indiviso de les parcel·les resultants. 6. Les adjudicacions de les noves parcel·les s’ha d’ajustar per defecte; s’ha de procurar que no superi els 10% dels drets i en cap cas es faran adjudicacions que excedeixin el 15% dels drets. Les diferències d’adjudicació són objecte de compensació en metàl·lic. 7. Les superfícies adjudicables que quedin sobrants com a conseqüència dels ajustaments de les adjudicacions per defecte es poden adjudicar pro indiviso a tots els propietaris amb defecte d’adjudicació, a fi d’eliminar o reduir la quantia de les indemnitzacions per diferències d’adjudicació.

1. En les despeses d’urbanització s’han de computar els conceptes següents: a) El cost estimat de la implantació dels serveis i de l’execució de les obres d’urbanització. b) Les indemnitzacions procedents per les plantacions, obres i instal·lacions que s’hagin de destruir en execució del planejament i les indemnitzacions per l’extinció dels drets reals, servituds i drets personals incompatibles amb el planejament. c) El cost de redacció del pla parcial, del projecte de reparcel·lació i dels projectes d’urbanització. 2. A manca d’un altre criteri adoptat per acord unànime dels propietaris, les despeses d’urbanització es distribueixen entre els propietaris en proporció al valor de les finques adjudicades en la reparcel·lació. 3. La incorporació d’empreses promotores o urbanitzadores a l’associació de promoció urbanística i el règim de les seves aportacions s’ha de fer en els termes que lliurement es convinguin. En el cas que aquestes empreses participin en la reparcel·lació, i els hagin de ser adjudicades parcel·les en contraprestació per les seves aportacions en obra d’urbanització, els terrenys aportats i adjudicats s’han de valorar pels criteris que s’assenyalen en el títol V d’aquest Reglament, amb l’acord del propietaris i urbanitzadors respecte als valors estimatius de referència Ve, Vc, Vu i Va. Tanmateix, s’admet qualsevol altre procediment que compti amb l’acord de tots els interessats.

1. El Projecte de reparcel·lació s’aprova conjuntament amb el Pla parcial o especial i ha de contenir les determinacions següents: a) Memòria descriptiva. b) Descripció de les propietats antigues, els títols d’adquisició i les càrregues que eventualment les gravin. c) Relació de propietaris, quantia del seu dret en el projecte de reparcel·lació i criteri utilitzat per definir-lo i quantificar-lo. d) Descripció de les finques resultants amb indicació del seu aprofitament, dels seus titulars, el concepte pel qual es proposa adjudicar-les i la finca antiga que substitueixen. e) Localització dels terrenys de cessió obligatòria i gratuïta als comuns. f) Compensacions en metàl·lic com a conseqüència de les diferències d’adjudicació. g) Quota amb què els propietaris han de contribuir per satisfer el cost d’implantació dels serveis i d’execució de les obres d’urbanització pendents. h) Compte de liquidació provisional, en el qual s’ha de determinar el saldo positiu o negatiu que correspon a cada propietari. En el còmput cal incloure-hi les indemnitzacions derivades de les diferències d’adjudicació, per excés o per defecte, el cost estimat de la urbanització i les despeses de redacció dels instruments de planejament i d’execució. 2. Les determinacions del projecte de reparcel·lació s’han de reflectir en els corresponents plànols descriptius de la situació anterior de les finques i de la nova situació resultant de l’equidistribució, la reparcel·lació i la urbanització i els plànols esmentats s’han d’adjuntar a l’escriptura pública en què es formalitzi el Conveni d’urbanització que s’aprova conjuntament amb el Pla parcial o especial.

1. Quan la reparcel·lació s’aprova conjuntament amb el Pla parcial o el Pla especial, es tramita i s’aprova simultàniament, i se sotmet als mateixos tràmits establerts en la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme i en aquest Reglament per aprovar els plans esmentats. 2. Quan la reparcel·lació sigui simplement econòmica i tingui per objecte determinar les indemnitzacions substitutòries entre els propietaris de sòl urbà consolidat i/o la distribució de les despeses de la urbanització pendents en els polígons d’actuació delimitats en sòl urbà consolidat, la tramitació del projecte de reparcel·lació se sotmet al procediment regulat a l’article 103 d’aquest Reglament

1. L’aprovació de la reparcel·lació determina la subrogació de les antigues finques en les noves finques (configurades d’acord amb el planejament i la transferència als comuns) amb ple domini i lliures de càrregues, dels terrenys que el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial hagi destinat a espais lliures, equipaments comunitaris o serveis públics de cessió obligatòria i gratuïta. Els terrenys que el Pla destini a domini públic viari s’integren en el demani comunal, sense més tràmits. 2. Quan entre les finques antigues i les noves parcel·les hi hagi una correspondència exacta i s’operi la subrogació real, les titularitats existents sobre les finques antigues s’han d’entendre referides, sense solució de continuïtat, a les noves finques, sense perjudici de l’extinció dels drets i càrregues que no siguin compatibles amb el planejament. Quan no hi hagi una correspondència exacta entre les finques adjudicades i les antigues, l’acord d’aprovació de la reparcel·lació constituirà el títol d’adquisició originària en favor dels adjudicataris. 3. Les finques adjudicades queden gravades, amb caràcter real, al pagament del saldo del compte de liquidació del projecte de reparcel·lació que cada una tingui assignat. Aquesta afectació té caràcter preferent respecte a qualsevol altra càrrega, àdhuc de tipus hipotecari, llevat que es tracti de crèdits tributaris a favor del Govern, i s’extingeix amb la certificació del comú d’haver fet efectiu el compte de la liquidació definitiva de la reparcel·lació.

Subsecció 2. Supòsits d’execució integral en les unitats d’actuació de sòl urbà consolidat de gestió directa

En les unitats d’actuació de sòl urbà consolidat de gestió directa escau la reparcel·lació, simplement econòmica, amb les finalitats següents: a) Distribuir equitativament entre els propietaris de la unitat d’actuació l’import de la indemnització compensatòria que correspon abonar als titulars dels terrenys destinats a espais lliures, equipaments comunitaris o serveis públics, de cessió obligatòria i gratuïta als comuns. La unitat reparcel·latòria és en aquest cas la unitat d’actuació. b) Distribuir entre els propietaris dels polígons d’actuació el cost de les obres d’urbanització pendents per dotar els terrenys dels serveis urbanístics requerits perquè gaudeixin de la condició de solar. En aquest supòsit, la unitat reparcel·latòria és el polígon d’actuació.

1. En les unitats d’actuació de sòl urbà consolidat de gestió directa que no estiguin declarades àrees de substitució de l’edificació, el compliment del deure de cessió obligatòria i gratuïta als comuns de la superfície compresa entre el 5% i el 15% que el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial destini a espais públics, equipaments o serveis col·lectius, requereix l’aprovació d’un projecte de reparcel·lació destinat a distribuir equitativament entre els propietaris l’import de la indemnització que correspon als titulars dels terrenys objecte de cessió. 2. El comú pot requerir els propietaris de la unitat d’actuació de gestió directa perquè en el termini de sis mesos es constitueixin en associació de promoció urbanística amb la finalitat de formular, dins dels sis mesos següents, el projecte de reparcel·lació econòmica.

1. El projecte de reparcel·lació (destinat a distribuir entre els propietaris de la unitat d’actuació l’import de la indemnització que correspon als titulars dels terrenys de cessió obligatòria i gratuïta als comuns) el formulen els propietaris que representin tres quartes parts de la superfície de la unitat d’actuació. Abans d’aprovar-lo l’han de notificar als propietaris que no hagin participat en l’elaboració perquè en el termini de 15 dies expressin el seu parer. El projecte de reparcel·lació ha de ser aprovat pels propietaris que representin, com a mínim, les tres quartes parts de la superfície de la unitat d’actuació. 2. Un cop aprovat, els propietaris han d’elevar el projecte de reparcel·lació al comú, amb les al·legacions que hagin formulat els propietaris que no hagin participat en la formulació del projecte, perquè verifiqui la seva conformitat amb les previsions del planejament i amb les prescripcions legals i reglamentàries aplicables. 3. Si el projecte obté la conformitat del comú, aquest l’ha de sotmetre a informació pública per un termini de 30 dies i, a la vista de les al·legacions, dicta el decret d’aprovació o de denegació. El decret d’aprovació del projecte de reparcel·lació vincula tots els propietaris de la unitat d’actuació, hagin participat o no en la formulació del projecte i amb independència de la seva conformitat o disconformitat. Els propietaris opositors poden impugnar el decret d’aprovació mitjançant recurs d’alçada davant de la Comissió Tècnica d’Urbanisme. 4. L’aprovació de la reparcel·lació determina la transferència als comuns, amb ple domini i lliures de càrregues, dels terrenys que el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial hagi destinat a espais lliures, equipaments comunitaris o serveis públics de cessió obligatòria i gratuïta. Així mateix, l’aprovació de la reparcel·lació determina que les finques quedin gravades, amb caràcter real, al pagament del saldo del compte de liquidació del projecte de reparcel·lació que cada una tingui assignat. Aquesta afectació te caràcter preferent respecte a qualsevol altra càrrega, àdhuc de tipus hipotecari, llevat que es tracti de crèdits tributaris a favor del Govern i s’extingirà amb la certificació del comú d’haver fet efectiu el compte de la liquidació definitiva de la reparcel·lació. 5. Als efectes civils pertinents, una volta aprovat el projecte de reparcel·lació que tingui per objecte la determinació de la indemnització substitutòria que correspon als propietaris dels terrenys destinats a espais lliures, equipaments comunitaris i serveis públics de cessió obligatòria i gratuïta als comuns, els propietaris interessats i el comú han d’elevar a escriptura pública el projecte de reparcel·lació acompanyat d’una còpia del decret d’aprovació i dels plànols descriptius dels terrenys objecte d’indemnització compensatòria i de la seva transmissió al comú.

1. Quan en les unitats d’actuació de sòl urbà consolidat de gestió directa hi hagi àrees en què els terrenys no tinguin tots els serveis urbanístics requerits per gaudir de la condició de solar, el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial o posteriorment els comuns d’acord amb el procediment establert en l’article 87 d’aquest Reglament, poden delimitar polígons d’execució destinats a completar la urbanització pendent. 2. En els polígons d’actuació per completar la urbanització que es delimitin en les unitats d’actuació de sòl urbà consolidat de gestió directa, l’edificació està condicionada a: a) La constitució d’una associació de promoció urbanística. b) L’aprovació d’un projecte de reparcel·lació destinat a distribuir entre els propietaris els costos de realització de les obres d’urbanització pendents. c) L’assenyalament si s’escau d’alineacions i rasants. d) L’aprovació del projecte d’urbanització de les obres pendents. 3. Dins dels sis mesos següents a la delimitació del polígon, el comú pot requerir els propietaris perquè dins del termini que determini l’acord comunal, els propietaris que representin tres quartes parts de la superfície del polígon es constitueixin en associació de promoció urbanística amb la finalitat d’executar les obres d’urbanització pendents i de distribuir equitativament el seu cost mitjançant el corresponent projecte de reparcel·lació, que han de formular i elevar al comú per a la seva tramitació dins del termini que estableixi l’acord comunal, a comptar des de la constitució de l’associació de promoció urbanística. El procediment i règim d’aprovació han de ser els mateixos que els establerts en els apartats 1, 2 i 3 de l’article 103 d’aquest Reglament. 4. L’aprovació de la reparcel·lació determina que les finques quedin gravades, amb caràcter real, al pagament del saldo del compte de liquidació del projecte de reparcel·lació que cada una d’elles tingui assignat. Aquesta afectació te caràcter preferent respecte a qualsevol altra càrrega, àdhuc de tipus hipotecari, llevat que es tracti de crèdits tributaris en favor del Govern i s’extingirà amb la certificació del comú d’haver fet efectiu el compte de la liquidació definitiva de la reparcel·lació.

Subsecció 3. Regularització de finques

Secció 3. Execució dels plans parcials Subsecció 1. Disposicions generals

Subsecció 2. Obres d’urbanització

1. Els propietaris de terrenys compresos dins d’un sector de Pla parcial han d’executar i satisfer el cost de totes les obres de vialitat, sanejament, subministrament d’aigua i energia elèctrica, enllumenat públic, arbrat i jardineria previstes pel Pla parcial. 2. Els propietaris de terrenys compresos en els polígons d’actuació delimitats en les unitats d’actuació de sòl urbà consolidat de gestió directa estan obligats a executar i satisfer el cost de totes les obres necessàries perquè els terrenys tinguin els serveis urbanístics requerits pel Pla d’ordenació i urbanisme parroquial per assolir la condició de solars.

Subsecció 3. L’associació de promoció urbanística

Subsecció 4. Execució de la urbanització

1. Dins del termini dels tres mesos següents a l’aprovació del Pla parcial, l’associació de promoció urbanística ha d’encomanar la formulació dels projectes d’urbanització que s’hagin de redactar per executar les obres d’urbanització i dins del termini d’un any a comptar de l’aprovació del Pla parcial els ha d’elevar al comú perquè els sotmeti al tràmit d’aprovació administrativa. Quan el Pla parcial hagi previst la seva execució en etapes, els terminis per formular els projectes d’urbanització i elevar-los a aprovació dels comuns són els que estableixi el Pla d’etapes. 2. Quan els propietaris que hagin promogut el Pla parcial no tinguin interès a executar-lo de manera immediata i es conformin a obtenir la garantia d’aprofitament urbanístic que els reconeixen els articles 34 a 36 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme pel fet d’haver formalitzat la cessió gratuïta als comuns dels terrenys destinats a vials i del percentatge de terrenys destinats a espais lliures, equipaments comunitaris i serveis públics, correspon al comú l’execució de la vialitat i de la resta dels sistemes locals mitjançant l’aprovació del projecte d’urbanització corresponent. En aquest cas, els costos d’execució són repercutibles entre els propietaris en la forma que determini el projecte de reparcel·lació i el conveni d’urbanització aprovats amb el Pla parcial. Els propietaris poden sol·licitar que el pagament de les despeses d’execució s’ajorni fins al moment en què procedeixin a l’edificació. En aquest cas, l’import de les despeses s’incrementa amb l’IPC anual, tal com preveu l’article 116.c) de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme.

Els projectes d’urbanització s’han de formular i tramitar de conformitat amb el que disposa el Reglament de construcció.

Les obres d’urbanització han de ser executades per les empreses urbanitzadores que s’hagin integrat en l’associació de promoció urbanística i que rebin la seva retribució en espècies o bé per empreses contractades directament pels òrgans rectors de l’associació de promoció urbanística, d’acord amb la legislació civil.

1. Els propietaris han d’abonar les quotes d’urbanització que els giri l’associació de promoció urbanística en la quantia que, en proporció als seus drets i aprofitaments, s’hagi determinat per a cada un en aprovar-se la reparcel·lació conjuntament amb el Pla parcial o en aprovar-se la reparcel·lació econòmica si es tracta d’un polígon d’execució delimitat per completar la urbanització pendent en les unitats d’actuació de sòl urbà consolidat de gestió directa. 2. L’associació de promoció urbanística pot exigir als propietaris afectats el pagament de quantitats a compte de les despeses d’urbanització, les quals no poden excedir de les inversions previstes en els propers sis mesos. 3. L’associació de promoció urbanística pot acceptar, en funció de les seves previsions de despesa, que els propietaris abonin algunes quotes d’urbanització mitjançant terrenys edificables d’un valor equivalent. 4. Si els propietaris no satisfan les quotes d’urbanització o no aporten, si escau, els terrenys per materialitzar la seva contribució en espècies, dins dels terminis fixats, l’associació de promoció urbanística ho ha de comunicar al comú perquè ho reclami per la via executiva.

Secció 2. Execució dels plans especials Subsecció 1. Disposicions generals

Subsecció 2. Obres d’urbanització

1. Els propietaris de terrenys compresos dins d’un sector de Pla especial han de satisfer el cost de totes les obres de vialitat, sanejament, subministrament d’aigua i energia elèctrica, enllumenat públic, arbrat i jardineria previstes pel Pla especial. 2. Els comuns han d’assumir, d’acord amb el que disposa l’article 108 de la Llei d’ordenació i urbanisme parroquial, la part de les obres d’urbanització corresponents als terrenys de cessió obligatòria amb destí a espais públics, equipaments i serveis col·lectius.

1. Les obres d’urbanització han de ser executades pels comuns, directament o mitjançant concessió. 2. L’execució de les obres està subjecta a l’aprovació prèvia dels projectes d’urbanització corresponents.

Títol V. Valoracions Capítol 1. Disposicions comunes

1. Les valoracions dels terrenys s’han d’efectuar de conformitat amb els criteris establerts a la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme i en aquest Reglament. 2. Si no hi ha acord entre els propietaris afectats, els criteris esmentats s’apliquen en els procediments de reparcel·lació, de conformitat amb el que estableix la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme i aquest Reglament.

Capítol 2. Valoració de classe de sòl i tipus

1. El valor d’aquest sòl s’ha de determinar pel mètode de comparació a partir dels valors de finques anàlogues. A aquests efectes, la identitat de raó que justifiqui l’analogia ha de tenir en compte el règim urbanístic, la situació, extensió i naturalesa de les esmentades finques amb relació al que es valora, així com, en el seu cas, els usos i aprofitaments de què siguin susceptibles. 2. Quan, per inexistència de valors comparables, no sigui possible l’aplicació del mètode indicat en l’apartat anterior, el valor del sòl no urbanitzable s’ha de determinar mitjançant el mètode de capitalització de les rendes reals o potencials del sòl, i d’acord amb el seu estat en el moment de la valoració. 3. Es consideren compresos en el rendiment rústic el rendiment agrícola, el forestal, el ramader, el cinegètic i qualsevol altre de semblant. 4. Entre els rendiments de què una finca sigui naturalment susceptible, poden estimar-se els resultats de transformacions que puguin operar-se amb els mitjans normals, tant mecànics com tècnics o de capital, existents per al desenvolupament de l’explotació agrària i conduents al màxim aprofitament de la fertilitat de la terra, però no els hipotèticament resultants d’una suposada aplicació de mitjans extraordinaris. 5. El rendiment brut o renda de la terra per determinar el valor inicial d’un predi o unitat de cultiu és el que s’obtingui en deduir del valor del producte mitjà real o potencial dels cinc anys anteriors, les quantitats corresponents a despeses directes o indirectes d’explotació més el benefici del cultivador o la renda de l’empresari. La xifra obtinguda amb aquesta operació es capitalitza al tipus d’interès que es determini estimativament en funció dels rendiments que es considerin normals en el tipus de finca de què es tracti. 6. En cap cas no es poden prendre en consideració valors o rendiments que tinguin relació directa o indirecta amb la possible utilització urbana dels terrenys.

1. El valor del sòl urbà no consolidat i del sòl urbanitzable s’ha d’obtenir per aplicació a l’aprofitament unitari de la unitat o de les unitats d’actuació en què es trobin els terrenys objecte de valoració del valor bàsic de repercussió de l’aprofitament unitari que hagi estat fixat, si escau, per l’Administració competent de conformitat amb l’ordenament aplicable en la matèria en el moment de realitzar la valoració. 2. En els supòsits d’inexistència o pèrdua de vigència del valor bàsic de repercussió referit en l’apartat anterior, el valor de repercussió a aplicar a l’aprofitament unitari s’ha d’obtenir per taxació pericial realitzada pel mètode residual que s’estableixi en aquest apartat. Vs: Valor de repercussió del sòl per cada m² edificable en el sòl objecte de valoració. Ve: Valor en venda segons el mercat del m² construït de l’edificació del tipus i els usos que el planejament preveu en el sòl objecte de valoració. Vc: Cost de contrata del m² de construcció de les edificacions previstes pel planejament. Vu: Cost de repercussió per m² de construcció de les obres d’urbanització necessàries perquè el sòl adquireixi la consideració de solar. Va: Cost de repercussió per m² de construcció de la resta de les despeses necessàries -enderrocs, indemnitzacions per cessament d’activitats existents, etc.- perquè el sòl pugui ser objecte de l’aprofitament urbanístic previst pel planejament. i: Índex de ponderació en aquells casos en què els beneficis o les despeses de la promoció altres que les ja previstes a la fórmula siguin per raons objectives diferents de les considerades normals. Aquest índex pot variar entre 0,9 i 1,1, segons s’estimi que beneficis i/o despeses són inferiors o superiors als normals. En els altres casos, l’índex té el valor 1. Els valors unitaris Vu i Va s’obtenen respectivament dividint el cost total de la urbanització i de les altres despeses necessàries corresponents al sòl objecte de valoració pel total de m² de sostre construïbles en aquest sòl d’acord amb el planejament. El valor de la peça de sòl -parcel·la, sector, etc.- s’ha d’obtenir multiplicant el valor de repercussió obtingut (Vs) pel total de metres quadrats de sostre construïbles en aquesta peça. El valor de la peça de sòl també pot obtenir-se directament substituint en la fórmula assenyalada els valors unitaris pels valors absoluts que cada magnitud hi assoleix. 3. Els criteris que assenyala l’article 120 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme intervenen en la determinació del valor del sòl de la manera següent: a) Els accessos i les dotacions de serveis existents s’han de tenir en compte per al càlcul del cost d’urbanització pendent (Vu). b) La morfologia del terreny intervé en la determinació del cost de la construcció previsible (Vc) i de la urbanització necessària (Vu). En cas que la morfologia del terreny el faci no apte per a l’edificació, el seu valor s’ha de determinar com si es tractés de sòl no urbanitzable; tanmateix, si es tracta d’un sòl inclòs en una unitat d’actuació en l’ordenació de la qual pot tenir utilitat com a espai lliure públic o privat associat a l’edificació, se li pot reconèixer, a efectes de valoració, l’aprofitament unitari de la unitat o una fracció d’aquest aprofitament en funció de la seva utilitat a l’ordenació. c) El coeficient d’edificabilitat de les finques, com a component de l’aprofitament, és un factor bàsic del mètode de càlcul proposat. Les finques que tenen atribuïts diferents coeficients d’edificabilitat tenen valoracions diferents. d) Pel que fa als convenis i servituds urbanístiques o privades existents, cal considerar i comptabilitzar, en funció de la seva naturalesa, els increments en les despeses de construcció (Vc) i d’urbanització (Vu) o altres (Va) que poden motivar, i també si escau, les disminucions del valor de mercat del producte immobiliari (Vv) que se’n puguin derivar. e) La topografia i l’orientació dels terrenys són aquells aspectes de la morfologia del terreny que cal tenir en compte per avaluar el valor en venda de l’edificació realitzable (Vv).

1. En sòl urbà consolidat, l’aprofitament urbanístic unitari corresponent a cada finca pot ser diferent; per tant, l’aprofitament urbanístic que es considera per a la determinació del valor del sòl és l’atribuït a cada finca com a resultat de les determinacions del planejament relatives a l’edificabilitat i els usos admesos a la mateixa finca. 2. Quan en sòl urbà consolidat no s’atribueixi cap aprofitament urbanístic a un terreny privat, l’aprofitament a tenir en compte als únics efectes de la seva valoració ha de ser la mitjana dels aprofitaments dels terrenys que formin part de la unitat d’actuació en què està inclòs.

Capítol 3. Altres elements objecte de valoració

1. El valor de reposició que s’aplica a edificacions, construccions i labors agrícoles realitzades en els terrenys és el cost que tindria la seva execució en el moment de la valoració. En el cas d’edificacions i construccions, s’ha d’aplicar al cost calculat els coeficients reductors que corresponguin en funció de la seva antiguitat, l’estat de conservació, la depreciació funcional o altres causes que motivin minoracions del seu valor. 2. En el cas que es tracti d’edificis o construccions existents en terrenys no urbanitzables que hagin de ser objecte d’expropiació, el seu valor incrementa el valor de la finca, llevat que es pugui considerar implícit en la capitalització dels rendiments de les activitats agrícoles, ramaderes o altres de caràcter rural existents o possibles. 3. En el cas que es tracti d’edificis o construccions existents en terrenys urbans o urbanitzables, el seu valor incrementa el valor de la finca quan aquests edificis o construccions puguin mantenir-se i integrar-se a l’ordenació proposada pel planejament. Dels edificis i les construccions que hagin de ser suprimits perquè són incompatibles amb la materialització de l’aprofitament urbanístic atribuït a la finca pel planejament, s’han de valorar les despeses de la seva supressió -indemnitzacions, enderrocs, etc.-, les quals s’han d’incloure en el muntant d’altres despeses de transformació (Va) a què es refereix l’article 4, per al càlcul del valor de la finca en funció del seu aprofitament urbanístic, sense perjudici del que assenyala l’article 6. 4. En la determinació de les indemnitzacions arrendatícies s’han d’utilitzar criteris estimatius i cal tenir en compte les circumstàncies següents: A) En arrendaments rústics: a) Caràcter d’activitat econòmica principal de l’arrendatari. b) Dificultat de substitució de l’activitat esmentada. c) Quantitat del benefici del conreador fixada en el càlcul del rendiment brut. d) Valor dels elements mecànics propis de l’arrendament emprats en l’explotació. e) El fet de tenir l’arrendatari el seu domicili habitual a la finca arrendada. B) En arrendaments urbans: a) Dificultat de substitució de l’arrendament en condicions anàlogues i especialment la derivada de la diferència de rendes. b) Quantitat de les despeses de trasllats per llicències, transports, nous contractes, etc. c) Valor de les millores realitzades en l’immoble quan la seva percepció correspongui a l’arrendatari.

La valoració de les concessions administratives i els drets reals sobre immobles, als efectes de la seva constitució, modificació o extinció, s’ha d’efectuar de conformitat a les disposicions sobre l’expropiació que en determini el preu just; i subsidiàriament, segons el dret administratiu, civil o fiscal que resulti d’aplicació.

1. Les valoracions tindran vigència durant dos anys. 2. Quan circumstàncies reals i alienes a especulacions originin variacions notòries en el mercat de terrenys o en la situació econòmica general, s’han de revisar els preus justos, d’ofici o a petició de qualsevol propietari afectat. 3. Com a factors de base per revisar les valoracions, a més dels índexs oficials de variació dels preus, cal considerar especialment els següents: a) Alteració dels costos de producció i preus dels productes ponderats en la determinació del valor del sòl no urbanitzable. b) Alteració dels costos de construcció i dels altres elements que participen en la determinació del valor del sòl en funció del seu aprofitament urbanístic.