123 — Decret d’aprovació del Reglament urbanístic — Vigent

El valor del sòl urbà no consolidat i del sòl urbanitzable s’ha d’obtenir per aplicació a l’aprofitament unitari de la unitat o de les unitats d’actuació en què es trobin els terrenys objecte de valoració del valor bàsic de repercussió de l’aprofitament unitari que hagi estat fixat, si escau, per l’Administració competent de conformitat amb l’ordenament aplicable en la matèria en el moment de realitzar la valoració. 2. En els supòsits d’inexistència o pèrdua de vigència del valor bàsic de repercussió referit en l’apartat anterior, el valor de repercussió a aplicar a l’aprofitament unitari s’ha d’obtenir per taxació pericial realitzada pel mètode residual que s’estableixi en aquest apartat. Vs: Valor de repercussió del sòl per cada m² edificable en el sòl objecte de valoració. Ve: Valor en venda segons el mercat del m² construït de l’edificació del tipus i els usos que el planejament preveu en el sòl objecte de valoració. Vc: Cost de contrata del m² de construcció de les edificacions previstes pel planejament. Vu: Cost de repercussió per m² de construcció de les obres d’urbanització necessàries perquè el sòl adquireixi la consideració de solar. Va: Cost de repercussió per m² de construcció de la resta de les despeses necessàries -enderrocs, indemnitzacions per cessament d’activitats existents, etc.- perquè el sòl pugui ser objecte de l’aprofitament urbanístic previst pel planejament. i: Índex de ponderació en aquells casos en què els beneficis o les despeses de la promoció altres que les ja previstes a la fórmula siguin per raons objectives diferents de les considerades normals. Aquest índex pot variar entre 0,9 i 1,1, segons s’estimi que beneficis i/o despeses són inferiors o superiors als normals. En els altres casos, l’índex té el valor 1. Els valors unitaris Vu i Va s’obtenen respectivament dividint el cost total de la urbanització i de les altres despeses necessàries corresponents al sòl objecte de valoració pel total de m² de sostre construïbles en aquest sòl d’acord amb el planejament. El valor de la peça de sòl -parcel·la, sector, etc.- s’ha d’obtenir multiplicant el valor de repercussió obtingut (Vs) pel total de metres quadrats de sostre construïbles en aquesta peça. El valor de la peça de sòl també pot obtenir-se directament substituint en la fórmula assenyalada els valors unitaris pels valors absoluts que cada magnitud hi assoleix. 3. Els criteris que assenyala l’article 120 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme intervenen en la determinació del valor del sòl de la manera següent: a) Els accessos i les dotacions de serveis existents s’han de tenir en compte per al càlcul del cost d’urbanització pendent (Vu). b) La morfologia del terreny intervé en la determinació del cost de la construcció previsible (Vc) i de la urbanització necessària (Vu). En cas que la morfologia del terreny el faci no apte per a l’edificació, el seu valor s’ha de determinar com si es tractés de sòl no urbanitzable; tanmateix, si es tracta d’un sòl inclòs en una unitat d’actuació en l’ordenació de la qual pot tenir utilitat com a espai lliure públic o privat associat a l’edificació, se li pot reconèixer, a efectes de valoració, l’aprofitament unitari de la unitat o una fracció d’aquest aprofitament en funció de la seva utilitat a l’ordenació. c) El coeficient d’edificabilitat de les finques, com a component de l’aprofitament, és un factor bàsic del mètode de càlcul proposat. Les finques que tenen atribuïts diferents coeficients d’edificabilitat tenen valoracions diferents. d) Pel que fa als convenis i servituds urbanístiques o privades existents, cal considerar i comptabilitzar, en funció de la seva naturalesa, els increments en les despeses de construcció (Vc) i d’urbanització (Vu) o altres (Va) que poden motivar, i també si escau, les disminucions del valor de mercat del producte immobiliari (Vv) que se’n puguin derivar. e) La topografia i l’orientació dels terrenys són aquells aspectes de la morfologia del terreny que cal tenir en compte per avaluar el valor en venda de l’edificació realitzable (Vv).