El 30 de maig de 1968 es va aprovar un decret sobre arrendaments urbans, dirigit a disciplinar determinats aspectes de la locatio conductio. Nogensmenys, la primera regulació completa dels arrendaments urbans al Principat d’Andorra no es va assolir fins a l’aprovació per part del Consell General de La Llei d’arrendaments de finques urbanes, els dies 2 i 3 de setembre de 1993, que recollia un nombre important de normes, moltes de les quals imperatives, destinades a equilibrar els interessos de les parts contractuals i atorgar, alhora, una protecció especial als interessos de l’arrendatari; això suposava una modificació de l’estructura bàsica de l’arrendament de coses, com a contracte consensual i de tracte successiu mitjançant el qual una part s’obliga a proporcionar i a mantenir a la contrapart en el gaudiment, ús i aprofitament d’una cosa no consumible, durant un temps determinat i a canvi del pagament d’una renda. Posteriorment, en mèrits de la Llei d’arrendaments de finques urbanes vigent, aprovada pel Consell General el dia 30 de juny de 1999, es van introduir determinades modificacions amb vista a reforçar aquest equilibri d’interessos, i alhora es van alleugerir determinades càrregues imposades a la part arrendatària, tot atorgant-li una seguretat jurídica més gran.

Aquesta Llei, en vigor des de fa més de catorze anys, ha demostrat la seva utilitat i conveniència en la regulació de les relacions arrendatàries que tenen com a objecte les finques urbanes, i encara ofereix un marc jurídic adequat i adaptat a les circumstàncies econòmiques i socials actuals. Ara bé, el temps transcorregut d’ençà que va entrar en vigor aconsella la modificació de diverses de les seves disposicions o l’addició de noves disposicions, per resoldre algunes mancances o imprecisions constatades, als efectes d’evitar determinats greuges que podien patir tant arrendadors com arrendataris i donar més seguretat jurídica a les parts pel que fa als seus drets i deures derivats del contracte d’arrendament de finques urbanes.

La normativa que regula el contracte d’arrendament d’habitatges i de locals per a negoci ha de proporcionar, tant a l’arrendador com a l’arrendatari, els instruments necessaris per garantir que qualsevol persona tingui el dret de gaudir d’un habitatge digne, o de poder desenvolupar una activitat comercial. En aquest sentit, si bé l’arrendatari ha de merèixer una protecció específica, cal també oferir a l’arrendador uns incentius suficients perquè destini a l’arrendament les finques urbanes de les quals sigui titular o que pugui adquirir, amb vista a fer efectiu el dret esmentat i, alhora, impulsar la bona marxa econòmica del país. Les circumstàncies adverses per les quals travessa l’economia mundial també s’han fet sentir al Principat d’Andorra, i han comportat que un nombre elevat de residents abandonessin el país i, per tant, també l’habitatge que arrendaven, o que cerquessin un habitatge amb una renda inferior a la que pagaven fins llavors. Igualment, la minva de l’activitat comercial ha suposat el mateix respecte dels locals per a negoci, i en tots els casos s’ha produït una mobilitat important en el mercat dels immobles de lloguer.

En aquest sentit i per evitar el perjudici que pateixen els arrendadors quan l’arrendatari marxa de l’immoble que ocupava, sense que se’l pugui localitzar o sense que comparegui en el procediment judicial, i deixa a vegades d’abonar la renda pactada i, en tot cas, no retorna la possessió de la finca en temps degut (la qual cosa obligava l’arrendador, per recuperar-la, a esperar la finalització del plet en què interessa la resolució del contracte, el desnonament i, eventualment, la reclamació de les rendes impagades, i que es pot demorar força), s’introdueix la possibilitat que el batlle acordi el retorn provisional de la possessió abans de l’acabament del procediment, si queda acreditada la concurrència d’un ventall de circumstàncies que puguin fer presumir que l’arrendatari ha abandonat l’immoble i no té intenció de retornar-hi.

D’altra banda, per protegir l’arrendatari que no gaudeix d’assistència lletrada en el procediment que regula la disposició addicional segona de la Llei, es permet que el batlle pugui requerir a l’arrendador perquè dipositi a disposició de l’arrendatari la fiança que va rebre en el seu dia, malgrat que aquest darrer no n’hagi reclamat el retorn o la compensació eventual. Així mateix, també s’introdueix la possibilitat que pugui sol·licitar aquest retorn en el marc del procediment esmentat o en un plet posterior.

En mèrits d’aquesta Llei, s’incideix igualment en altres aspectes rellevants i tendents a oferir, com s’ha dit, més seguretat jurídica tant als arrendadors com als arrendataris. A tall d’exemple, se sotmeten els contractes d’arrendament de mobiliari, trasters, places de garatge o altres dependències a les mateixes normes referides als habitatges als quals estan vinculats; es fixen els terminis de durada del contracte en determinats supòsits, així com per a la prescripció de determinades accions; es permet que l’arrendatari renunciï de manera unilateral i anticipada al contracte, sense obligació d’indemnitzar l’arrendador, en el cas de deficiències o de manca de prestació de serveis reiterats, o en el cas de reparacions d’entitat també reiterades que calgui fer a l’immoble; i s’exigeix que el nou arrendatari comuniqui a l’arrendador la seva voluntat de subrogar-se en el contracte d’arrendament per defunció de l’antic arrendatari, nul·litat matrimonial, separació o divorci, així com el consentiment necessari de l’arrendador en el supòsit que l’arrendatari vulgui fer obres que modifiquin la configuració de l’immoble, o debilitin la natura o la resistència dels materials emprats en la construcció.

Finalment, s’han introduït determinades modificacions o addicions per clarificar imprecisions o suplir llacunes que havien originat controvèrsies i litigis, com ara pel que fa a l’abast de l’obligació de l’arrendatari de deixar l’immoble tal com l’havia rebut en finalitzar el contracte, o en relació amb les conseqüències del sotsarrendament o la protecció especial que cal oferir a les persones discapacitades.

[Derogat]

[Derogat]

[Derogat]

[Derogat]

[Derogat]

[Derogat]

Es modifica l’article 18 de la Llei d’arrendaments de finques urbanes, que queda redactat en els termes següents:

“Article 18

1. Els arrendaments atorgats per usufructuaris, superficiaris o altres persones que tinguin un dret anàleg sobre la finca s’extingeixen amb la mort de l’arrendador o en el moment de l’extinció del seu dret si es produeix abans, si l’arrendatari coneixia aquella circumstància en el moment de la celebració del contracte, sempre que hagi vençut el termini de duració mínim previst per aquesta Llei.
2. La regla de l’apartat precedent s’aplica també als arrendaments atorgats per compradors amb pacte de retro o propietaris de finques hipotecades.
3. Si l’arrendatari no coneixia que l’arrendador es trobava en les condicions indicades als apartats anteriors, el contracte no s’extingeix fins a la fi del període pactat o, en tot cas, transcorregut el termini de deu anys des de la data de celebració del contracte o des de la posada a disposició de la finca, si és posterior.”

S’afegeix un apartat 4 a l’article 21 de la Llei d’arrendaments de finques urbanes, que queda redactat en els termes següents:

“4. L’acció per reclamar el pagament de les rendes vençudes prescriu en el termini de tres anys des de la data en què aquest pagament és exigible.”

S’afegeix un apartat 5 a l’article 24 de la Llei d’arrendaments de finques urbanes, que queda redactat en els termes següents:

“5. En els supòsits dels apartats 2, 3 i 4 d’aquest article, si la irregularitat, la deficiència o la manca de prestació dels serveis s’han perllongat durant un període de dos mesos consecutius, o quatre mesos discontinus en el termini d’un any, l’arrendatari pot, a més a més, renunciar unilateralment al contracte abans del transcurs del termini pactat, sense necessitat de preavís ni obligació d’indemnitzar l’arrendador en els termes que preveu l’article 19, paràgraf segon, d’aquesta Llei.”

[Derogat]

[Derogat]

Es modifica l’article 35 de la Llei d’arrendaments de finques urbanes, que queda redactat en els termes següents:

“Article 35

1. Existeix sotsarrendament quan l’arrendatari cedeix a un tercer l’ús de tota o una part de la finca arrendada per un temps determinat i un preu cert. No obstant això, el contracte de sotsarrendament d’habitatge sols pot recaure sobre una part del mateix habitatge.
2. El sotsarrendament exigeix necessàriament autorització escrita de l’arrendador.
3. El dret del sotsarrendatari s’extingeix quan s’extingeix el de l’arrendatari, llevat que s’hagi pactat altrament.”

Es modifica l’article 42, apartat 1 de la Llei d’arrendaments de finques urbanes, que queda redactat en els termes següents:

“1. El termini de durada de l’arrendament d’habitatges per a residència habitual i permanent no pot ser inferior a cinc anys, excepte quan s’hagi pactat en el contracte que l’arrendador pot recuperar la finca arrendada en un termini no inferior a dos anys per destinar-la al seu ús propi o al dels seus familiars en primer o segon grau i en línia recta. El termini es compta des de la data de celebració del contracte o des de la posada a disposició de l’habitatge, si és posterior.”

Es modifica l’article 43 de la Llei d’arrendaments de finques urbanes, que queda redactat en els termes següents:

“Article 43

En els supòsits de nul·litat del matrimoni, separació o divorci de l’arrendatari, el seu cònjuge se subroga en el contracte d’arrendament, pel temps que falti del termini pactat, si l’òrgan judicial competent li atribueix l’ús de l’habitatge, sempre que ho notifiqui a l’arrendador de manera fefaent en el termini de dos mesos a comptar de la notificació de la resolució corresponent, i hi acompanyi una còpia de la resolució esmentada.”

Es modifica l’article 44 de la Llei d’arrendaments de finques urbanes, el qual queda redactat en els termes següents:

“Article 44

1. En cas de defunció de l’arrendatari, es poden subrogar en el contracte, pel temps que falti del termini pactat, el seu cònjuge o la persona que estava unida a aquell formant una unió estable de parella i els seus descendents i ascendents, sempre que acreditin haver conviscut amb ell durant els sis mesos anteriors a la defunció.
2. Quan hi ha diversos beneficiaris del dret de subrogació, únicament pot exercir-lo un d’ells. A falta d’acord entre els interessats, se segueix l’ordre indicat en l’apartat 1 d’aquest article, amb preferència, dins de cada grup, per la proximitat de grau. Els casos d’igualtat es resolen a favor de qui tingui més càrregues familiars, o es trobi en situació de desprotecció o discapacitat. En el supòsit que hi hagi diverses persones en aquestes darreres circumstàncies, és preferida la que disposi de menys recursos econòmics.
3. La subrogació, per ser vàlida, s’ha de notificar a l’arrendador dins dels 60 dies següents a la data de la defunció de l’arrendatari. En la notificació s’hi han de fer constar les circumstàncies personals del subrogat i s’hi ha d’acompanyar el certificat de defunció corresponent.”

Es modifica l’article 46, apartat 1 de la Llei d’arrendaments de finques urbanes, que queda redactat en els termes següents:

“1. Si l’arrendatari, el seu cònjuge o un dels familiars que hi conviuen té una discapacitat, està autoritzat, per ministeri de la Llei, a realitzar les obres que siguin indispensables per adequar l’habitatge a les necessitats derivades d’aquesta discapacitat, sempre que acrediti aquesta circumstància i ho notifiqui per escrit a l’arrendador.”

Es modifica l’article 53 de la Llei d’arrendaments de finques urbanes, que queda redactat en els termes següents:

“Article 53

En l’arrendament de locals per a negoci regeix el principi de llibertat de pactes, excepte quan la Llei disposa el contrari. En tot cas, són d’aplicació subsidiària les normes recollides en aquest títol.”

1. S’afegeix un apartat 7 a la disposició addicional segona de la Llei d’arrendaments de finques urbanes, que queda redactat en els termes següents:

“7. Si es presenta una demanda amb l’objecte de resoldre un contracte d’arrendament i l’arrendatari no compareix el dia assenyalat per a la contesta a la demanda, malgrat haver estat degudament citat, i tampoc ho fa quan se’l cita en forma deguda per al judici de proves, l’arrendador pot sol·licitar al batlle coneixedor del procediment que porti a terme una inspecció ocular de l’habitatge o del local per a negoci.

El Batlle pot acordar mitjançant una resolució motivada el retorn provisional de la possessió d’aquesta finca a l’arrendador, tot ordenant, si s’escau, que aquest darrer presti fiança suficient per garantir el rescabalament dels danys que es puguin ocasionar a l’arrendatari, sense perjudici que el procediment continuï la seva tramitació, si es compleixen els requisits següents:

• a) Si es constata amb la inspecció ocular que la finca es troba en situació d’abandonament.
• b) Si l’arrendador acredita que no s’ha produït cap tipus de despesa que originen els serveis i subministraments des de la data en què s’ha iniciat el procediment fins al moment en què es pot sol·licitar la inspecció ocular, o en els darrers sis mesos, en el cas que aquesta prova es trobi raonablement al seu abast.
• c) Si s’aporten un mínim de dos testimonis que manifesten que no els consta que l’arrendatari ocupa la finca.”

2. Els actuals apartats 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 i 14 de la disposició addicional segona de la Llei d’arrendaments de finques urbanes passen a numerar-se com a apartats 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 i 15, respectivament.

[Derogat]

S’encomana al Govern que, en el termini màxim d’un mes des de l’entrada en vigor d’aquesta Llei, publiqui al Butlletí Oficial del Principat d’Andorra el text de la Llei d’arrendaments de finques urbanes, del 30 de juny de 1999, que inclogui les modificacions introduïdes en la Llei 11/2006, del 27 d’octubre, de modificació puntual de la Llei d’arrendaments de finques urbanes; en la Llei 26/2008, del 20 de novembre, de regulació dels apartaments moblats per a vacances i de les empreses que els exploten; en la Llei 21/2011, del 15 de desembre, de modificació de la Llei d’arrendaments de finques urbanes, i en aquesta Llei.

Aquesta Llei entrarà en vigor al cap de quinze dies de ser publicada al Butlletí Oficial del Principat d’Andorra.

Casa de la Vall, 23 de gener del 2014

Vicenç Mateu Zamora

Síndic General

Nosaltres els coprínceps la sancionem i promulguem i n’ordenem la publicació en el Butlletí Oficial del Principat d’Andorra.

Joan Enric Vives SicíliaFrançois Hollande

Bisbe d’UrgellPresident de la

República Francesa

Copríncep d’AndorraCopríncep d’Andorra