del 30 de juny, de propietat horitzontal
At�s que el Consell General en la seva sessi� del dia 30 de juny del 2004 ha
aprovat la seg�ent:
← Tornar a la cerca
LleiDerogadaBOPA12/2004
Llei 12/2004, del 30 de juny, de propietat horitzontal.
Llei 12/2004, del 30 de juny, de propietat horitzontal.
- Primera publicació
- 27 de jul. del 2004
- Darrera modificació
- 13 d’oct. del 2021
- Versions
- 8
- Versió vigent
- v8
Text vigent
Articles de la versió vigent de la llei. Clica «Historial» per veure l'evolució de cada article.
v8 — Vigent13 d’oct. del 2021
Des que en dies molt llunyans aparegu�, en forma senzilla i rudiment�ria, la
figura de l'anomenada propietat horitzontal i, principalment, quan per
circumst�ncies de la vida moderna s'ha est�s aquesta instituci� econ�mica i
jur�dica i s'han accentuat les seves complexes relacions, confirmant una
vegada m�s la freq��ncia de conflictes en les comunitats de b�ns, els juristes
han procurat definir la seva naturalesa i els legisladors han tingut cura de
regular-la d'una manera adequada per mitj� de lleis especials, ja que les
normes cl�ssiques del dret civil han resultat insuficients i in�tils.
La propietat horitzontal adopta en el dret comparat diverses expressions, com
propietat de cases dividides en pisos, condomini de cases o d'edificis, propietat
privades.
d'habitatge, i �s una figura jur�dica de configuraci� dif�cil, ja que no es tracta
Aquesta Llei de propietat horitzontal, tot respectant el sistema de propietat
d'una simple comunitat de b�ns, sin� que s'identifica amb una forma especial
sobre els elements privatius i copropietat sobre els elements comuns, vol ser el
de propietat on el dret de cada propietari �s complex i interdependent: d'una
sistema jur�dic que governi i reguli les relacions de ve�natge en la propietat de
part es reconeix la propietat exclusiva sobre els elements privatius de cadascun
cases dividides en pisos, els drets i deures dels propietaris i tot el que faci
dels propietaris, i de l'altra es reconeix una situaci� de condomini sobre els
refer�ncia a les obligacions econ�miques a qu� han de fer front els titulars,
elements comuns de les unitats immobili�ries.
tenint per base la quota o el coeficient de participaci� assignat al pis, el local o
Ja fa temps que al Principat d'Andorra han aparegut noves realitats que
la unitat immobili�ria, amb el benent�s que el dret constitucional dels ciutadans
excedeixen els principis de verticalitat i d'unitat d'edifici. El desenvolupament
a gaudir d'un habitatge digne (article 33 de la Constituci�), i tamb� el foment de
urban�stic de les parr�quies s'articula tamb� sobre dissenys cada vegada m�s
la llibertat d'empresa en el marc de l'economia de mercat i conforme a les lleis
allunyats de l'edifici convencional i incorporen nous serveis, la construcci�, el
(article 28 de la Constituci�), estan marcats per la utilitzaci� racional del s�l i de
finan�ament i la conservaci� dels quals exigeix estructures complexes. Aix� fa
tots els recursos naturals, amb la finalitat de garantir a tothom una qualitat de
que s'hagin de dictar normes adequades per a la seva regulaci� i que calgui
vida digna (article 31 de la Constituci�) i per la utilitat social de la configuraci�
adaptar antics dogmes sobre el dret de propietat a una realitat immobili�ria que
de la propietat de cases per pisos i dels conjunts immobiliaris, on se
en poc temps s'ha convertit en la m�s important per a bona part de la societat i
superposen i vinculen el dret de propietat d'una unitat immobili�ria i la
tamb�, ateses les seves repercussions en la vida quotidiana, segurament en la
copropietat inseparable de determinats elements comuns.
m�s familiar.
S'ha dedicat una atenci� especial a l'atorgament del t�tol constitutiu, en relaci�
Les dificultats que presenta la propietat horitzontal han estat encara m�s grans
amb el qual s'accepta expressament la possibilitat que es pugui formalitzar
al Principat d'Andorra, at�s que el dret andorr� no ha regulat aquesta figura
provisionalment abans de finalitzar les obres de construcci� de l'edifici. Aix�
jur�dica, si b� el Consell General des de l'any 1969 va comen�ar a dictar
mateix s'han refor�at les garanties en benefici dels adquirents, exigint els
algunes ordinacions en determinats aspectes de la dita propietat, i davant
certificats que acreditin el pagament de les despeses de Comunitat i prenent
d'aquest buit legislatiu, s'ha atribu�t una import�ncia considerable als Estatuts o
precaucions per tal d'assegurar que l'edificaci� que es descriu a l'instrument
reglaments de cada Comunitat de propietaris, que s�n una manifestaci� del
notarial reprodueixi exactament el projecte aprovat per l'Administraci�.
principi d'autonomia privada, per� tenen tamb� en el cas d'Andorra, per manca
La Llei exigeix sense excepcions que tota unitat immobili�ria independent tingui
de solucions legislatives, un marcat car�cter normatiu, ja que estableixen
atribu�t un coeficient de copropietat, per b� que diferencia entre la quota de
normes, en el sentit de lex privata, que regulen les relacions interpersonals dels
participaci� en relaci� amb el valor total de l'immoble i el sistema de repartiment
interessats i situacions en relaci� amb el conjunt immobiliari i les propietats
de les despeses de Comunitat, que pot respondre a criteris especials de
distribuci� no coincidents amb els que resultarien de l'aplicaci� estricta de la
quota.
En cas de transmissi� d'un pis o local, queda tamb� eliminada la possibilitat
que pel sol fet de ser propietari d'un altre pis o local en el mateix immoble el
titular d'aquest pugui exercir els drets de tempteig i de retracte, circumst�ncia
que de ben segur t� conseq��ncies en un bon nombre d'edificis i d'Estatuts.
Entre els grans principis pol�tics d'aquesta Llei hi ha la lluita contra la morositat
en les Comunitats de propietaris, la cultura de conservaci� dels edificis i la
reglamentaci� de la conviv�ncia ve�nal, amb la simplificaci� del sistema
d'adopci� d'acords.
El no compliment del deure de contribuir a les despeses comunit�ries introdueix
un element pertorbador en la conviv�ncia ve�nal i fa que entre els propietaris
neixi una impot�ncia i resignaci� que destrueix moltes de les seves energies i
possibilitats de progr�s col�lectiu. D'aqu� ve la necessitat d'un procediment
especial i r�pid de reclamaci� dels deutes comunitaris i la possibilitat de fer
p�blica la relaci� dels propietaris que no estiguin al corrent del pagament.
La cultura de la conservaci� dels edificis imposa preveure una partida en el
pressupost general per a assegurances o contractes de manteniment
permanent de la finca.
No menys important ha estat l'esfor� de la Llei per afavorir la conviv�ncia en les
Comunitats mitjan�ant l'establiment de procediments participatius i flexibles per
a la soluci� de les difer�ncies entre ve�ns, en qu� la regla de la unanimitat
queda reservada a les modificacions que afectin el t�tol constitutiu de la
propietat horitzontal, amb algunes excepcions i la majoria es converteix en
norma general.
La Llei regula breument els conjunts immobiliaris privats, establint-ne les
normes espec�fiques i b�siques de funcionament.
Les disposicions transit�ries regulen el tr�nsit d'una situaci� de manca de
divisi� o de divisi� insuficient fins a l'atorgament del t�tol de propietat horitzontal
en la forma prescrita en aquesta Llei, un canvi indispensable per incrementar la
seguretat jur�dica en les transmissions i per a la prestaci� adequada del servei
notarial.
Cap�tol I. Disposicions generals
propietaris o un nombre d'aquests que representi el 25% de les quotes de
participaci�.
- La convocat�ria de la Junta de Propietaris l'ha de fer el president o
l'administrador secretari per delegaci� i, en defecte d'aquests, els promotors de
la reuni�, indicant les q�estions a tractar segons l'ordre del dia i el lloc, dia i
hora de celebraci� de la
citacions per assistir a la reuni� es fan segons el que es disposa en l'article 12.
- Qualsevol propietari pot demanar, per escrit, que la Junta de Propietaris
estudi� i es pronunci� sobre qualsevol tema d'inter�s per a la Comunitat. El
president o l'administrador secretari han d'incloure el tema en l'ordre del dia de
la reuni� seg�ent, excepte si la totalitat dels propietaris es troba present i
decideix tractar el tema en aquella mateixa reuni�.
- Si a la reuni� de la Junta no hi �s present la majoria dels propietaris que
representen, al seu torn, la majoria de les quotes de participaci�, s'ha de
procedir a una
La Junta es reuneix en segona convocat�ria en el lloc, dia i hora indicats en la
primera convocat�ria, per b� que es pot fer el mateix dia si es deixen, almenys,
trenta minuts, entre ambdues reunions. Perqu� la reuni� pugui celebrar-se en
segona convocat�ria, �s necessari que consti aix� en la notificaci� de la
primera.
- La citaci� per a la Junta ordin�ria anual s'ha de fer, almenys, amb quinze
dies d'antelaci�. La citaci� per a les juntes extraordin�ries s'ha de fer amb la
que sigui possible per tal que la citaci� arribi a coneixement de tots els
propietaris.
- La Junta tamb� pot reunir-se v�lidament, sense necessitat de convocat�ria,
sempre que hi siguin presents o representats la totalitat dels propietaris i ho
decideixin aix� per unanimitat.
2 versionsHistorial →
Sense perjudici del que disposa la normativa espec�fica en mat�ria d'adquisici�
d'immobles per part d'estrangers, i mentre no s'aprovi una llei especial que
reguli les inversions estrangeres al Principat d'Andorra, les actuals
autoritzacions administratives de compra tenen la consideraci� de perm�s
d'inversi�.
El ministeri que en cada moment tingui atribu�da la compet�ncia sobre la
mat�ria lliura l'autoritzaci� sense altres consideracions que no siguin el nom i
cognoms de la persona a qui es lliura i, si �s el cas, la superf�cie de terreny.
L'autoritzaci� no ha de fer cap refer�ncia al t�tol pel qual s'hagi d'operar
l'adquisici�, i tampoc a la identificaci� concreta de la unitat immobili�ria o del
existents que obtinguin la conformitat d'un arquitecte col�legiat, mitjan�ant el
terreny.
certificat corresponent, les quals s'han d'incorporar en l'escriptura de la finca o
Nom�s tenen dret a obtenir l'autoritzaci� les persones f�siques majors d'edat.
modificaci� de la mateixa finca.
L'autoritzaci� pot ser individual, i es lliura sempre sense consideraci� de l'estat
Transcorregut aquest termini, els locals, pisos, places d'aparcament o trasters
civil del sol�licitant.
respecte dels quals no s'hagi formalitzat l'adaptaci�, no poden tenir la
Disposicions transit�ries
consideraci� d'unitats immobili�ries independents als efectes d'actes translatius
Primera
de domini, de constituci� d'hipoteca o d'altres drets limitadors del dret de
Els edificis de les caracter�stiques que menciona l'article 1 d'aquesta Llei que, a
propietat ni, en general, de cap altre negoci jur�dic de disposici�, fins que sigui
la data de la seva entrada en vigor, no hagin estat objecte de divisi� en r�gim
regularitzada aquesta situaci�.
de propietat horitzontal mitjan�ant l'atorgament del t�tol constitutiu corresponent,
han de ser-ho en el termini m�xim de 5 anys.
A l'efecte de regularitzaci� s�n homologades totes les unitats privatives
existents que obtinguin la conformitat d'un arquitecte col�legiat, mitjan�ant el
certificat corresponent, les quals s'han d'incorporar en l'escriptura de la finca o
modificaci� de la mateixa finca.
Transcorregut aquest termini, els locals, pisos, places d'aparcament o trasters
que de fet estiguin materialment dividits no poden tenir la consideraci� d'unitats
immobili�ries independents als efectes de l'atorgament d'actes translatius de
domini, de constituci� d'hipoteca o d'altres drets limitadors del dret de propietat
ni, en general, de cap altre negoci jur�dic de disposici�, fins que sigui
regularitzada aquesta situaci�.
Segona
Els edificis de les caracter�stiques que menciona l'article 1 d'aquesta Llei que a
la data de la seva entrada en vigor hagin estat objecte de divisi� en r�gim de
propietat horitzontal mitjan�ant l'atorgament del t�tol constitutiu corresponent,
han d'adaptar-se a les seves disposicions en el termini de cinc anys.
A l'efecte de regularitzaci� s�n homologades totes les unitats privatives
- En els sup�sits previstos en les dues disposicions anteriors, qualsevol
propietari, per si sol i pel sol fet de ser-ho, o l'administrador quan hagi estat
especialment facultat pel mateix propietari, pot instar l'atorgament o la
modificaci� del t�tol constitutiu del r�gim de propietat horitzontal amb c�rrec al
fons de reserva de la Comunitat.
- Per a l'atorgament o modificaci� del t�tol constitutiu, qui el promogui ha de
presentar al notari autoritzant, a m�s del t�tol de propietat del terreny
d'implantaci�, dels permisos de construcci� de l'edifici i dels coeficients de
copropietat que hagin de correspondre a cada unitat independent, els pl�nols
signats per un arquitecte en els quals constin de forma expressa i inequ�voca el
- Si es formula oposici�, els terminis previstos a les disposicions transit�ries
nom i els cognoms de l'arquitecte, les dades que acreditin la seva habilitaci�
primera i segona no finalitzaran fins al dia que, per qualsevol causa, es posi fi al
professional per exercir al Principat d'Andorra, la superf�cie de cada unitat i, la
procediment.
data de signatura dels pl�nols.
- La reclamaci� s'ha de tramitar conforme a les normes processals establertes
- El propietari que insta l'atorgament o la modificaci� del t�tol constitutiu ha de
per al procediment abreujat i beneficia nom�s el propietari que l'hagi formulada,
declarar sota la seva responsabilitat que a la data d'entrada en vigor d'aquesta
entenent-se que els propietaris que no s'han oposat en temps i forma accepten
Llei la configuraci� real dels elements estructurals i arquitect�nics de l'edifici i,
la divisi� proposada pel propietari promotor i el faculten per representar-los en
en general, de les parts comunes restants de l'immoble era la que reflecteixen
el judici enfront dels que hagin presentat oposici�.
els pl�nols presentats.
- El demandant ha d'especificar les parts de la divisi� provisional a les quals
Aquesta declaraci� s'ent�n feta pel sol fet de promoure l'atorgament.
s'oposa i motivar la seva oposici�. Si �s el cas, ha de presentar una proposta
- Sense perjudici del dret a rec�rrer a la via judicial, en defecte d'acord
alternativa de divisi�.
un�nime dels propietaris en la determinaci� dels coeficients que hagin de
- Si al temps d'exhaurir-se el termini per presentar oposici� hi ha una
correspondre a cada unitat independent, s'accepten els consignats en
pluralitat de demandants el batlle els ha de convocar a tots en el termini de
l'escriptura quan hagin estat fixats segons criteris objectius basats
tretze dies, donar trasllat de la demanda dels altres, i requerir-los perqu� en el
principalment en la superf�cie de cada unitat i sempre que la seva aplicaci� no
termini de tres mesos des de la convocat�ria acumulin les demandes i
representi un greuge o discriminaci� greus en comparaci� amb les quotes
presentin una proposta conjunta de divisi�. Si algun demandant no es presenta
fixades per a les unitats de l'immoble restants.
a la convocat�ria se'l t� per desistit, i es continua el procediment amb els
- El t�tol constitutiu atorgat d'aquesta manera t� sempre car�cter provisional. El
restants. Si aquests no presenten conjuntament la nova proposta en el termini
seu atorgament necess�riament ha de ser posat en coneixement dels restants
indicat, el batlle pot arxivar les actuacions i donar per concl�s el procediment,
propietaris per aquell que l'hagi atorgat o per l'administrador, amb expressa
considerant definitiva la divisi� proposada pel propietari promotor. No cal
indicaci� del fet de l'atorgament, del coeficient o coeficients que hagin estat
esperar l'expiraci� del termini si queda acreditat que l'oposici� ja ha estat
assignats a les unitats de qu� sigui propietari i del seu dret a examinar c�pia de
presentada per tots els propietaris restants.
l'escriptura, que a aquests efectes �s lliurada per l'atorgant al president i a
- Independentment de quines siguin les pretensions de les parts, la decisi�
l'administrador.
judicial ha de resoldre sobre totes les q�estions necess�ries per tal que
- El t�tol constitutiu esdevindr� definitiu si no es formula oposici� en el termini
l'escriptura de divisi� provisional esdevingui definitiva o perqu� la seva
de 6 mesos a comptar de la notificaci� que es fa a cada propietari en la forma
modificaci� pugui formalitzar-se en el termini de tres mesos a partir de la
prevista a l'article 12 d'aquesta Llei.
fermesa de la resoluci� judicial.
- En un cas i en l'altre, el notari �s informat als efectes d'estendre la
dilig�ncia corresponent o, si �s el cas, de formalitzar la pertinent escriptura de
modificaci�.
- Acceptada la demanda, el batlle ho notifica immediatament al notari
autoritzant perqu� en deixi const�ncia a la matriu del t�tol constitutiu per nota
marginal. Tamb� li comunica als mateixos efectes qualsevol resoluci� posterior
que afecti la continuaci� o posi fi al procediment.
- Fins que el t�tol no hagi estat formalitzat conforme a les disposicions
d'aquesta Llei o no consti la voluntat de tots el propietaris de romandre en
indivisi�, el president o l'administrador han d'informar en el si de la Junta de
cada any, del contingut d'aquesta Llei i de les conseq��ncies de la manca de
t�tol; aquesta q�esti� ha de figurar necess�riament com un dels punts de l'ordre
del dia de la reuni�.
- Esdevinguda definitiva l'escriptura de divisi� i constituci� del r�gim de
propietat horitzontal, l'administrador ha de facilitar al notari autoritzant la relaci�
dels t�tols de propietat de cada titular o b� ho han de fer directament els
propietaris, amb indicaci� expressa de les c�rregues eventuals que els afectin, i
el notari autoritzant ha de practicar les notes marginals que prescriu la
legislaci� notarial.
- Sense perjudici de la quantitat m�nima que fixi la normativa espec�fica,
l'atorgament de les escriptures de constituci� o modificaci� del t�tol de propietat
horitzontal que preveu aquesta disposici� transit�ria, t� una reducci� del 25%
sobre els honoraris notarials.
Quarta
Les normes contingudes en l'article 34 de la present Llei no s�n aplicables als
procediments judicials que hagin estat iniciats segons la legislaci� anterior, els
quals es continuaran tramitant conforme les disposicions d'aquella legislaci�
fins la seva completa conclusi�.
Els notaris eliminaran tota refer�ncia a les hipoteques estatut�ries a mesura
que la naturalesa dels instruments que autoritzin ho permeti, redactant el
document amb les adaptacions establertes per aquesta Llei i amb refer�ncia,
quan sigui escaient, al nou rang hipotecari que correspongui a les posteriors
que subsisteixin.
Aquesta Llei entrar� en vigor al cap de quinze dies de ser publicada al Butllet�
Oficial del Principat d'Andorra.
Casa de la Vall, 30 de juny del 2004
Francesc Areny Casal
S�ndic General
Nosaltres els copr�nceps la sancionem i promulguem i n'ordenem la publicaci�
en el Butllet� Oficial del Principat d'Andorra.
Jacques Chirac Joan Enric Vives Sic�lia
President de la Rep�blica Francesa Bisbe d'Urgell
Copr�ncep d'Andorra Copr�ncep d'Andorra
Text ref�s
Article únic
S’ordena la publicació al Butlletí Oficial del Principat d’Andorra del text refós de la Llei 12/2004, del 30 de juny, de la propietat horitzontal, modificada per la Llei 25/2008, del 20 de novembre, de modificació de la Llei de propietat horitzontal; per la Llei 4/2016 del 10 de març, de foment del vehicle elèctric; i per la Llei 27/2017, del 30 de novembre, de mesures urgents per a l’aplicació del Conveni relatiu als drets de les persones amb discapacitat, fet a Nova York el 13 de desembre del 2006, que s’insereix a continuació.
1Naturalesa jurídica de la propietat horitzontalDerogatperLlei 27/2017, del 30 de novembre, de mesures urgents per a l’aplicació del Conveni relatiu als drets de les persones amb discapacitat, fet a Nova York el 13 de desembre del 2006. (Text refós sense caràcter oficial)Historial →
4Estatuts i Reglament de règim interiorDerogatperLlei 24/2018, del 18 d’octubre, del Codi de procediment civil (Text refós sense caràcter oficial)Historial →
5Divisió de les parts privativesDerogatperLlei 24/2018, del 18 d’octubre, del Codi de procediment civil (Text refós sense caràcter oficial)Historial →
6Acció de divisió de la cosa comunaDerogatperLlei 24/2018, del 18 d’octubre, del Codi de procediment civil (Text refós sense caràcter oficial)Historial →
Extinció de la propietat horitzontal
al
- El règim de la propietat horitzontal s'extingeix per la destrucció total de
l'edifici, que té lloc quan la seva reconstrucció excedeix el 50% del valor de la
finca en el moment d'ocórrer el sinistre, exceptuant el cas en què l'excés del dit
cost estigui cobert per una assegurança o en el cas d'existir un pacte en contra
recollit en el títol constitutiu, adoptat durant la vida de la Comunitat o en el
moment de produir-se el sinistre.
La declaració de ruïna total i l'expropiació forçosa total són equiparables a la
destrucció total.
- La propietat horitzontal també s'extingeix per conversió en propietat o
copropietat ordinàries.
Capítol III. Drets i obligacions dels propietaris
Modificacions en els elements privatius
us
- Els propietaris o ocupants, aquests darrers amb permís escrit del propietari,
poden modificar els elements arquitectònics, les instal·lacions o els serveis
d'una unitat immobiliària quan la modificació no vagi en detriment de la
seguretat de l'edifici, quan no alteri l'estructura de l'immoble o la seva
configuració exterior, sempre que no porti perjudici als drets dels altres
propietaris.
A la resta de l'immoble no hi poden realitzar cap tipus d'alteració, i si observen
la necessitat d'efectuar una reparació urgent, ho han de fer saber prèviament a
l'administrador o les persones que representen la Comunitat.
Els propietaris o ocupants d'una unitat immobiliària poden utilitzar les coses
comunes conforme al seu destí natural, de manera que no perjudiquin l'interès
de la Comunitat ni impedeixin als altres propietaris utilitzar-les segons el seu
dret.
- Els propietaris o ocupants d'una unitat immobiliària no poden desenvolupar
al seu interior ni a la resta de l'immoble activitats no permeses pels Estatuts,
quan resultin perjudicials per a l'immoble, o quan siguin contràries a les
disposicions generals sobre activitats il·lícites, perilloses, incòmodes o
insalubres.
Acció de cessament de les activitats prohibides
es
- Quan el propietari o ocupant d'una unitat immobiliària incorri en algun dels
supòsits previstos a l'apartat 2 de l'article anterior, el president de la Comunitat,
a iniciativa pròpia o de qualsevol dels propietaris, requereix d'una manera
fefaent, per qualsevol mitjà admès pel dret, que posi fi a dites activitats.
- Si l'infractor persisteix en la seva conducta, el president de la Comunitat,
amb l'acord previ de la Junta de Propietaris convocada a l'efecte, pot interposar
contra l'infractor l'acció de cessament.
- La demanda s'ha de presentar contra el propietari i/o, si és el cas, contra
l'ocupant de la unitat immobiliària. Aquesta demanda ha d'anar acompanyada
dels documents justificatius d'haver-se efectuat el requeriment i el certificat de
l'acord adoptat per la Junta de Propietaris.
- El batlle, amb caràcter preventiu i en interès de la Comunitat de propietaris,
pot ordenar el cessament immediat de l'activitat prohibida, i també qualsevol
altra mesura de protecció que tingui per objecte assegurar l'efectivitat de l'ordre
de cessament.
- Si la sentència és estimatòria, el batlle pot disposar el cessament definitiu de
l'activitat prohibida i la indemnització corresponent pels danys i perjudicis
ocasionats.
- Les funcions que en aquest article s'atribueixen al president de la Comunitat,
el president les pot delegar, de forma escrita, a l'administrador. Cas que el
president fos el suposat infractor, les facultats que se li atribueixen en l'article
9.1 quedarien automàticament delegades en l'administrador.
Obligació de conservar l'immoble i la unitat immobiliària pròpia
ia
- Cada propietari està obligat a respectar les instal·lacions generals de la
Comunitat i la resta dels elements comuns, siguin d'ús general siguin d'ús
privatiu de qualsevol dels propietaris, i tant si estan inclosos en la seva unitat
immobiliària com si no ho estan, i n'ha de fer un ús adequat, de manera que no
es causin ni danys ni desperfectes.
- El propietari ha de mantenir en bon estat de conservació la seva pròpia unitat
immobiliària, també les instal·lacions privatives que es trobin al seu interior, i ha
de rescabalar la Comunitat pels danys ocasionats per la seva negligència o per
la de les persones per qui hagi de respondre.
- En tot cas, la Comunitat de propietaris queda obligada a efectuar les obres
de manteniment i conservació imprescindibles per dotar l'immoble de les
condicions d'habitabilitat adequades.
Als efectes d'aquest article, el propietari està obligat a permetre l'entrada a la
seva unitat immobiliària.
11Obligació de permetre reparacionsDerogatperLlei 24/2018, del 18 d’octubre, del Codi de procediment civil (Text refós sense caràcter oficial)Historial →
Obligació de designar un domicili a efectes de citacions i notificacions i de
2 versionsHistorial →
- Cada propietari ha de comunicar al president o a l'administrador secretari de
la comunitat el domicili al Principat d'Andorra a l'efecte de citacions i
notificacions relacionades amb la comunitat de propietaris. A manca de
comunicació, es considera domicili la unitat immobiliària de la seva propietat
situada al mateix immoble, de manera que les comunicacions lliurades a
l'ocupant de la unitat immobiliària produeixen plens efectes jurídics.".
- Si no �s possible fer la citaci� o notificaci� segons el que disposa l'apartat
anterior, es considera efectuada la comunicaci� amb la col�locaci� de la
comunicaci� corresponent en el tauler d'anuncis que la Comunitat ha de situar,
de manera ben visible, a l'entrada de l'immoble.
- El propietari ha de comunicar al president o a l'administrador secretari de la
Comunitat el canvi de titularitat de la seva unitat immobili�ria. Aquesta
comunicaci� pot fer-la tamb� el nou titular i es considera feta si resulta aix� de
l'actitud inequ�voca del nou propietari o de la notorietat de l'adquisici�.
Obligacions econòmiques
es
- Cada propietari ha de contribuir a les despeses generals per sosteniment
adequat de l'immoble, els seus serveis, les càrregues i les responsabilitats que
no siguin susceptibles d'individualització, d'acord amb la quota de participació
fixada en el títol constitutiu o amb allò que hagi estat establert especialment.
- Els deutes a favor de la Comunitat derivats de l'obligació de contribuir al
sosteniment de les despeses generals corresponents a les quotes imputades
tenen la consideració de crèdits preferents i s'imposen a qualsevol altre,
inclosos els hipotecaris, amb l'excepció dels crèdits salarials en els termes que
prevegi la legislació laboral, així com les sumes degudes a la Caixa Andorrana
de Seguretat Social.
- Qui adquireixi una unitat immobiliària en règim de propietat horitzontal
respon amb el mateix immoble adquirit dels deutes pendents amb la Comunitat
des del moment de la transmissió efectiva de la propietat. També respon dels
deutes contrets pels titulars anteriors.
La unitat immobiliària queda legalment afecta al compliment d'aquesta
obligació.
Si la unitat immobiliària es troba arrendada, encara que per contracte s'hagi
establert l'obligació de l'arrendatari de fer-se càrrec de les despeses de la
Comunitat, l'obligació de contribuir a les despeses comunes correspon
exclusivament al propietari.
En cas de transmissió, per qualsevol títol, de la unitat immobiliària, el
transmetent ha de declarar que està al corrent del pagament de les despeses
de comunitat i de tributs, o bé indicar l'import de les que degui. El transmissor
ha d'aportar en aquest moment un certificat de la Comunitat acreditatiu de
l'estat de deutes que sigui coincident amb la seva declaració. Sense aquest
certificat el notari no pot autoritzar l'atorgament excepte si és expressament
exonerat d'aquesta obligació per l'adquirent.
Fons de reserva
va
En el cas de les situacions de propietat horitzontal de fet, tot propietari està
obligat a contribuir conforme a la seva quota de participació a la dotació d'un
fons de reserva per satisfer les despeses derivades de la constitució del règim
de propietat horitzontal.
El fons de reserva ha d'estar dotat d'una quantitat no inferior al 5 % del darrer
pressupost ordinari i ha de quedar inclòs dins de la previsió anual.
Tota Comunitat de propietaris ha de preveure en el pressupost general una
partida destinada a subscriure assegurances que cobreixin els danys causats a
tercers i a l'immoble, també un contracte de manteniment permanent de
l'immoble i de les seves instal·lacions generals.
Dret a millores i innovacions en la finca
ca
Tot propietari pot exigir la realització de les obres necessàries per dotar
l'immoble de les instal·lacions, serveis i millores que requereixin unes
condicions adequades de seguretat, conservació i habitabilitat, de manera que
en tot cas reuneixi les condicions degudes, segons la seva naturalesa i les
seves característiques.
Òrgans de govern de la Comunitat
at
-
Els òrgans de govern de la Comunitat de propietaris són:
- a) La Junta de Propietaris.
- b) El president i, si és el cas, el vicepresident o els vicepresidents.
- c) L'administrador secretari.
-
Els Estatuts poden preveure, o la Junta de Propietaris ho pot acordar, per
majoria, altres òrgans de govern, l'existència dels quals no afecta les funcions i
responsabilitats que la Llei atribueixi als citats a l'apartat anterior enfront de
tercers.
L'administrador secretari
ri
- Les funcions d'administrador secretari són exercides per un col·legiat del
Col·legi Professional d'Agents i Gestors Immobiliaris d'Andorra.
- Malgrat el que s'indica en l'apartat precedent, el càrrec d'administrador
secretari pot ser exercit per qualsevol propietari sempre que el nombre d'unitats
immobiliàries a administrar sigui inferior a 15; en aquest cas, el propietari que
assumeixi les funcions d'administrador secretari no és remunerat.
Durada i remoció dels òrgans de govern
rn
- El nomenament dels òrgans de govern s'ha de fer per un termini de quatre
anys, llevat que els Estatuts disposin una altra cosa.
- Els designats poden ser remoguts de llurs càrrecs abans de l'expiració del
mandat per acord de la Junta de Propietaris, convocada en sessió
extraordinària.
Atribucions de la Junta de Propietaris
is
Les atribucions de la Junta de Propietaris són:
- a) Nomenar i remoure les persones que exerceixin els càrrecs previstos en els
articles anteriors i resoldre les reclamacions dels propietaris contra les
actuacions de les persones que exerceixin els càrrecs.
- b) Aprovar el pla de despeses i ingressos previsibles i els comptes
corresponents.
- c) Aprovar els pressupostos i l'execució de les obres de reparació de la finca.
- d) Reformar els Estatuts i determinar les normes de règim interior.
- e) Conèixer i decidir sobre la resta dels assumptes d'interès general per a la
Comunitat.
Règim jurídic de la Junta de Propietaris
is
- L'assistència a la Junta de Propietaris pot ser personal o per representació
voluntària. Per tal d'acreditar la representació voluntària és suficient un escrit
signat pel propietari. Cada propietari podrà representar un màxim de sis altres
propietaris.
- En cas que la unitat immobiliària pertanyi de manera proindivisa a diversos
propietaris, els propietaris han de nomenar un representant perquè assisteixi i
voti en les juntes.
Si la unitat immobiliària pertany a ambdós cònjuges, sigui quin sigui el règim del
matrimoni, és suficient la presència de qualsevol dels dos.
- Quan la unitat immobiliària es trobi en usdefruit, l'assistència i el vot
corresponen al nu propietari, el qual, no obstant això, es considera representat
per l'usufructuari pel sol fet de l'assistència d'aquest, excepte que el primer faci
una manifestació expressa en sentit contrari.
La delegació a favor de l'usufructuari ha de ser expressa quan es tracti dels
acords a què fa referència l'article 26 o d'obres extraordinàries o de millora.
- En el supòsit de crisis matrimonials en les quals s'atribueixi l'ús de la unitat
immobiliària al cònjuge no propietari, la representació recau en la persona del
cònjuge propietari.
- Quan es tracti d'unitats immobiliàries arrendades, els arrendataris no poden
assistir a les juntes si no han estat expressament autoritzats pel propietari.
- Els propietaris que al temps d'iniciar-se la Junta no es trobin al corrent del
pagament de tots els deutes vençuts amb la Comunitat i no els hagin impugnat
judicialment o consignat judicial o notarialment el seu import, poden participar
en les deliberacions, per bé que no tenen dret de vot. L'acta de la Junta indica
els propietaris privats del dret de vot i ni la seva persona ni la quota de
participació en la Comunitat no es computen als efectes de les majories
exigides per aquesta Llei.
Convocatòria de la Junta de Propietaris
is
- La Junta de Propietaris es reuneix, almenys, una vegada l'any, per aprovar
els pressupostos i els comptes anuals i sempre que ho consideri convenient el
president, o l'administrador secretari, o quan ho demani la quarta part dels
propietaris o un nombre d'aquests que representi el 25% de les quotes de
participació.
- La convocatòria de la Junta de Propietaris l'ha de fer el president o
l'administrador secretari per delegació i, en defecte d'aquests, els promotors de
la reunió, indicant les qüestions a tractar segons l'ordre del dia i el lloc, dia i
hora de celebració de la primera o, si és el cas, de la segona convocatòria. Les
citacions per assistir a la reunió es fan segons el que es disposa en l'article 12.
- Qualsevol propietari pot demanar, per escrit, que la Junta de Propietaris
estudiï i es pronunciï sobre qualsevol tema d'interès per a la Comunitat. El
president o l'administrador secretari han d'incloure el tema en l'ordre del dia de
la reunió següent, excepte si la totalitat dels propietaris es troba present i
decideix tractar el tema en aquella mateixa reunió.
- Si a la reunió de la Junta no hi és present la majoria dels propietaris que
representen, al seu torn, la majoria de les quotes de participació, s'ha de
procedir a una segona convocatòria, sense subjecció a quòrum.
La Junta es reuneix en segona convocatòria en el lloc, dia i hora indicats en la
primera convocatòria, per bé que es pot fer el mateix dia si es deixen, almenys,
trenta minuts, entre ambdues reunions. Perquè la reunió pugui celebrar-se en
segona convocatòria, és necessari que consti així en la notificació de la
primera.
- La citació per a la Junta ordinària anual s'ha de fer, almenys, amb quinze
dies d'antelació. La citació per a les juntes extraordinàries s'ha de fer amb la
que sigui possible per tal que la citació arribi a coneixement de tots els
propietaris.
- La Junta també pot reunir-se vàlidament, sense necessitat de convocatòria,
sempre que hi siguin presents o representats la totalitat dels propietaris i ho
decideixin així per unanimitat.
Adopció d'acords sobre el títol constitutiu, els Estatuts i els elements comuns
2 versionsHistorial →
- És exigible una majoria de les tres quartes parts del total de propietaris que,
al seu torn, representin les tres quartes parts de les quotes de participació per a
l'adopció d'acords de la Junta que tinguin per objecte la modificació del títol
constitutiu o la modificació dels Estatuts de la comunitat, excepte si el títol
estableix una altra cosa i sempre que aquest no hagi estat atorgat pel promotor
o propietari únic de l'immoble.
No obstant el que s'indica en el paràgraf anterior, la modificació del títol
constitutiu que doni lloc a una redistribució de quotes o tingui per objecte la
vinculació o desafectació d'un element comú per atribuir-ne l'ús exclusiu a una
o més unitats immobiliàries o per atribuir-li el caràcter d'element privatiu de
benefici comú, requereix l'acord unànime de la Junta de Propietaris.".
- �s suficient una majoria de les tres cinquenes parts del total dels propietaris
que, al seu torn, representin les tres cinquenes parts de les quotes de
participaci�, quan es tracti de l'establiment o de la supressi� de serveis comuns
d'inter�s general, com ara els serveis d'ascensor, porteria, consergeria,
vigil�ncia, sistemes de calefacci� o instal�lacions esportives. Igualment,
aquesta majoria �s aplicable en el cas d'arrendament de b�ns comuns que no
tinguin assignat un �s espec�fic.
- La realitzaci� d'obres o l'establiment de nous serveis comuns que tinguin per
finalitat la supressi� de barreres arquitect�niques que dificultin l'acc�s o la
mobilitat de persones amb minusvalidesa, requereixen el vot favorable de la
majoria dels propietaris que, al seu torn, representin la majoria de les quotes de
participaci�, encara que aquest fet impliqui una modificaci� del t�tol constitutiu o
dels Estatuts.
- Als efectes d'aquest article, s�n computats com a vots favorables els dels
propietaris absents de la Junta degudament citats, els quals, una vegada
informats de l'acord adoptat, segons el que estableix l'article 12, no manifestin
la seva discrep�ncia per comunicaci� escrita al president o a l'administrador
secretari de la Comunitat en el termini de trenta dies naturals, a comptar del dia
de la notificaci� de l'acord.
- Els acords v�lidament adoptats conforme el que disposa aquest article
obliguen tots els propietaris.
Adopció d'acords per a la instal·lació d'infraestructures de telecomunicacions i
i
de subministraments energètics col·lectius
La instal·lació de les infraestructures comunes per a l'accés a serveis de
telecomunicació, o l'adaptació de les existents, i també la instal·lació de les
infraestructures necessàries per accedir a nous subministraments energètics
col·lectius pot ser acordada, a petició de qualsevol propietari, per majoria
absoluta de les quotes de participació.
En aquest supòsit, la Comunitat no pot fer repercutir el cost de les instal·lacions
o adaptacions de les infraestructures comunes ni els derivats de la seva
conservació i el seu manteniment posterior, sobre els propietaris que no hagin
votat expressament a favor de l'acord. No obstant això, si amb posterioritat
aquests propietaris sol·liciten l'accés a les infraestructures comunes, poden ser
autoritzats a fer-ho si abonen l'import que aleshores els hauria pertocat,
degudament actualitzat amb els interessos legals.
Sense perjudici de l'anterior respecte a les despeses de conservació i
manteniment, als efectes d'aquesta Llei les noves infraestructures instal·lades
tenen la consideració d'elements comuns.
Adopció dels acords d'administració ordinària
ia
- Per a la validesa dels acords restants, en primera convocatòria, és suficient
el vot de la majoria del total dels propietaris que, al seu torn, representin la
majoria de les quotes de participació.
- A la segona convocatòria són vàlids els acords adoptats per la majoria dels
assistents, sempre que al seu torn aquesta majoria representi més de la meitat
del valor de les quotes dels presents.
- Si no es pot obtenir la majoria conforme als apartats anteriors, el batlle, a
instància de part i després d'audiència dels contradictors degudament citats, ha
de resoldre en equitat, en el termini de trenta dies a comptar des de la petició,
que necessàriament ha de ser presentada en el termini de trenta dies comptats
des de la data fixada per a la reunió en segona convocatòria.
- Si no s'obté el quòrum exigit per manca d'assistència de propietaris,
degudament citats, són considerats com a vàlids i creadors d'obligacions
envers la Comunitat i els propietaris, els comptes de la gestió anterior i la nova
previsió amb llurs derrames, mentre la Junta no ho resolgui.
Actes de la Junta de Propietaris
is
- Els acords de la Junta de Propietaris han de quedar reflectits en un llibre
d'actes, que ha d'estar numerat i signat pel president i l'administrador secretari.
Si s'opta pel sistema de fulls mòbils, el sistema a seguir és exactament el
mateix.
- L'acta de cada reunió de la Junta ha de contenir, almenys, els elements
següents:
- a) Data i lloc de celebració.
- b) L'autor de la convocatòria i, si és el cas, els propietaris que l'hagin
proposada.
nova redacció de l'acta ha de ser transmesa als propietaris i ha de ser ratificada
- c) El seu caràcter ordinari o extraordinari.
en la reunió següent de la Junta de Propietaris.
- d) La indicació sobre la seva realització en primera o segona convocatòria.
-
L'administrador secretari haurà de custodiar de manera indefinida els llibres
- e) La relació dels assistents i dels seus càrrecs.
d'actes. També haurà de conservar durant el temps que la llei estableixi, i en tot
- f) La relació dels propietaris representats i de les persones designades com a
cas un mínim de dos anys, les convocatòries, comunicacions, apoderaments i
representats.
documents rellevants de les reunions, i els justificants originals comptables.
-
g) Les quotes de participació dels propietaris presents i dels representats.
-
h) L'ordre del dia de la reunió.
- i) Els acords adoptats.
-
j) Les manifestacions dels propietaris que, expressament, sol·licitin que constin
en acta.
- k) La relació nominativa dels propietaris que hagin votat a favor i en contra dels
acords i les seves respectives quotes de participació.
- L'acta de la Junta de Propietaris ha d'estar firmada per l'administrador
secretari i pel president a l'acabament de la reunió o dintre dels deu dies
següents. Una vegada tancada l'acta, els acords són executius.
S'ha de remetre una còpia de l'acta de cada reunió a cada propietari, segons el
procediment previst a l'article 12.
Sense perjudici del seu dret d'informació, la còpia de l'acta que es faciliti a cada
propietari pot ometre la relació de les persones a què es refereixen els apartats
e), f) i k) d'aquest article.
- Els errors o els defectes en les actes poden esmenar-se abans de fer-se la
següent reunió, sempre que aquelles expressin inequívocament la data i el lloc
de celebració, els propietaris assistents, presents o representats, i els acords
adoptats, amb indicació dels vots a favor i en contra i de les quotes de
participació que respectivament representin, i estiguin signades pel president i
l'administrador secretari. Una vegada esmenats els errors o els defectes, la
Atribucions de l'administrador secretari
ri
Correspon a l'administrador secretari:
- a) Vetllar pel bon règim de l'edifici, de les seves instal·lacions i dels seus
serveis, i traslladar als propietaris les advertències oportunes sobre aquesta
qüestió.
- b) Preparar amb l'antelació deguda i sotmetre a la Junta el pressupost de
despeses previsibles, proposant els mitjans necessaris per poder afrontar-les.
- c) Atendre la conservació i reparació de l'immoble, disposar les reparacions i
mesures que resultin urgents, i donar-ne compte al president.
- d) Executar els acords adoptats en matèria d'obres i efectuar els pagaments i
realitzar els cobraments que siguin procedents.
- e) Actuar com a secretari de la Junta, amb les obligacions inherents al càrrec.
- f) Exercir les funcions que li hagin estat expressament delegades pel president.
- g) Totes les altres atribucions conferides per la Junta.
Capítol V. Normes sobre la impugnació dels acords de la Junta de Propietaris i
sobre reclamació judicial de deutes
Causes d'impugnació dels acords de la Junta
ta
Els acords de la Junta de Propietaris són impugnables davant del batlle en els
supòsits següents:
- a) Quan siguin contraris a aquesta Llei o als Estatuts de la Comunitat de
propietaris.
- b) Quan resultin greument lesius per als interessos de la mateixa Comunitat en
benefici d'un o de diversos propietaris.
- c) Quan suposin un greu perjudici per a algun propietari que no tingui l'obligació
jurídica de suportar-lo.
32Legitimació i exercici de les accions d'impugnacióDerogatperLlei 27/2017, del 30 de novembre, de mesures urgents per a l’aplicació del Conveni relatiu als drets de les persones amb discapacitat, fet a Nova York el 13 de desembre del 2006. (Text refós sense caràcter oficial)Historial →
33Reclamació judicial dels deutes contrets pels propietaris envers la ComunitatDerogatperLlei 27/2017, del 30 de novembre, de mesures urgents per a l’aplicació del Conveni relatiu als drets de les persones amb discapacitat, fet a Nova York el 13 de desembre del 2006. (Text refós sense caràcter oficial)Historial →
34Procediment civil de reclamació de deutesDerogatperLlei 22/2021, del 17 de setembre, de text consolidat del Codi de procediment civil (Text refós sense caràcter oficial)Historial →
35Del règim dels conjunts immobiliaris privatsDerogatperLlei 24/2018, del 18 d’octubre, del Codi de procediment civil (Text refós sense caràcter oficial)Historial →