Llei sobre transmissions patrimonials immobiliàries (Text refós sense caràcter oficial)

D’acord amb el dret civil vigent al Principat, els contractes de transmissió de la propietat de béns immobles són vàlids i produeixen efectes sigui quina sigui la forma en què s’estableixin, en instrument públic o document privat, sempre que reuneixin els elements essencials del negoci i no siguin contraris a una norma de caràcter prohibitiu o imperatiu.

Sempre que d’acord amb la normativa específica en vigor els estrangers requereixin una autorització administrativa prèvia per adquirir béns immobles, la dita autorització és requisit de validesa de l’adquisició.

3.1. El Govern concedeix l’autorització preceptiva sempre que, tant per raó de la persona de l’adquirent com per raó de l’immoble a adquirir, es compleixi la normativa vigent en matèria d’inversió estrangera al Principat d’Andorra. En conseqüència, sense perjudici de les responsabilitats del promotor, el Govern no pot denegar aquesta autorització al·legant que l’edifici de què forma part la unitat immobiliària a adquirir no ha obtingut l’autorització per ser venut en règim de parcel·lacions cúbiques independents, ni la manca d’aprovació prèvia del Reglament de règim interior o els Estatuts reguladors del règim de propietat horitzontal. 3.2. En qualsevol cas, aquesta autorització administrativa constitueix estrictament un permís d’inversió i, doncs, no pressuposa nova aprovació del projecte de construcció, ni l’homologació de les condicions d’habitabilitat de l’immoble, el conjunt urbanístic o la unitat privativa independent.

4.1. La persona que no disposi de títol públic adquisitiu, pot obtenir una declaració notarial per la qual el notari estimi justificada la notorietat dels fets que puguin donar lloc a aquella adquisició de propietat mitjançant una acta instada conforme al Reglament notarial. 4.2. A aquests efectes, el requeridor ha de presentar: (a) Imperativament: El contracte privat relatiu a l’adquisició de l’immoble, amb independència que estigui protocol·litzat o no i, en aquest darrer cas, amb independència també que les signatures hagin estat o no legalitzades. Certificació lliurada pel secretari de la comunitat de propietaris, amb el vistiplau del president i la signatura de l’administrador, si n’hi ha, fent constar que l’interessat consta com a propietari. Certificat d’inscripció de l’immoble a favor del requeridor en el comú de la parròquia on estigui radicat. Declaració jurada del sol·licitant concretant la data en què va adquirir l’immoble i assegurant, sota la seva responsabilitat, que no ha venut, gravat o cedit els béns o drets sobre l’immoble que afirma que li pertanyen. Si escau, ha de precisar les càrregues o els gravàmens sobre l’immoble que hagi constituït. Quan el requeridor sigui estranger i mentre ho exigeixi la normativa específica, autorització administrativa per adquirir. (b) Per completar l’acta de notorietat de domini el notari pot demanar que també se li presentin: Justificants del pagament del preu. Justificants dels pagaments de les despeses comunitàries a la comunitat de propietaris. Rebuts d’electricitat (FEDA) i/o de telèfon (STA). Qualsevol altre document o declaració que el notari consideri convenient. (c) Els interessats també poden presentar o proposar altres proves legítimes que estiguin al seu abast, com la declaració jurada del transmissor, testimonis de l’adquisició, correspondència entre transmissor i adquirent, i qualsevol altra d’admissible en dret. 4.3. Durant els cinc anys següents a la data en què s’atorgui, l’acta de notorietat de domini no és oposable a tercers que acreditin millor dret. 4.4. La Cambra de Notaris ha de donar publicitat al resultat de l’acta de notorietat de domini mitjançant la publicació d’un edicte al Butlletí Oficial del Principat d’Andorra, almenys una vegada a l’any durant els cinc anys següents, identificant la unitat immobiliària que ha estat objecte de la declaració de domini i mantenint l’anonimat del requeridor. En l’edicte s’ha de fer constar expressament la data en què l’acta de notorietat de domini esdevindrà inimpugnable per tercers.

5.1. S’entenen preparatoris tots els contractes atorgats sense l’autorització administrativa preceptiva d’adquisició, tant si s’han qualificat de contracte de promesa o de compromís de transmissió com de transmissió definitiva. 5.2. Els dits contractes són vàlids i eficaços com a tals si reuneixen els requisits essencials del dret. 5.3. No obstant això, l’efecte translatiu no pot produir-se fins que el promitent comprador no hagi obtingut l’autorització administrativa d’adquisició corresponent. 5.4. La manca d’obtenció d’aquesta autorització transcorregut un any, o un altre termini establert per pacte, des que l’obligat a transmetre hagi notificat fefaentment a l’adquirent que està en condicions de lliurar el bé immoble compromès, faculta l’obligat a transmetre a declarar resolt el contracte preparatori, amb retorn de qualsevol suma pagada eventualment en concepte del preu. 5.5. En cas de fallida o cessació de pagaments de l’obligat a realitzar la transmissió abans que aquesta hagi estat formalitzada, sempre que l’adquirent hagi pagat en tot o en part el preu de la futura transmissió, estigui en possessió de l’immoble i gaudeixi o pugui gaudir legalment de l’oportuna autorització administrativa, el dit adquirent pot optar entre exigir de l’administrador judicial l’atorgament al seu favor o a favor de tercer del títol translatiu de domini, o declarar resolt el contracte preparatori; i en aquest cas l’adquirent té preferència sobre qualsevol creditor del fallit o cessat -llevat dels que gaudeixin d’un privilegi hipotecari o crèdit salarial-, per recuperar l’import pagat més els interessos legals des del pagament, sobre el producte obtingut en la subhasta de l’immoble de referència.

En qualsevol contracte en què es prevegi una futura adquisició onerosa per part d’un estranger, el transmissor ha d’informar l’adquirent sobre la normativa vigent en matèria d’inversió estrangera, expressant per escrit en el mateix contracte les limitacions que puguin existir sobre la capacitat específica de l’adquirent estranger. L’absència o defecte d’aquesta informació comporta l’obligació del transmissor d’indemnitzar pels danys i perjudicis que eventualment se’n derivin.

Com a excepció al previst a l’article 5, el termini per declarar unilateralment resolts els contractes preparatoris atorgats amb anterioritat a la present Llei, no pot ser inferior a dos anys a comptar que l’obligat a transmetre hagi requerit fefaentment l’adquirent de la seva disponibilitat per formalitzar la transmissió definitiva del bé immoble compromès.

A l’entrada en vigor d’aquesta Llei queden derogades totes les disposicions de rang legal igual o inferior que s’oposin al seu contingut.

El Govern ha de dictar reglamentàriament el règim de garanties per als promotors d’edificis que siguin venuts en unitats privatives independents per tal d’assegurar que els edificis construïts s’ajustin als permisos de construcció concedits per l’Administració, tant respecte de la seva habitabilitat com de la seva destinació.

Es faculta el Govern per dictar totes les altres normes i les disposicions reglamentàries que siguin necessàries per al desenvolupament i l’aplicació de la present Llei.

La present Llei entra en vigor el mateix dia que sigui publicada en el Butlletí Oficial del Principat d’Andorra. Casa de la Vall, 15 de desembre del 2000 Francesc Areny Casal Síndic General Nosaltres els coprínceps la sancionem i promulguem i n’ordenem la publicació en el Butlletí Oficial del Principat d’Andorra. Joan Martí Alanis Bisbe d'Urgell Copríncep d'AndorraJacques Chirac President de la República Francesa Copríncep d'Andorra {includes page=L20001215H_F}