Atès que el Consell General en la seva sessió del dia 20 de novembre del 2008
ha aprovat la següent:
llei 25/2008, del 20 de novembre, de modificació de la Llei 12/2004, del 30 de
juny, de propietat horitzontal
L'experiència dels quatre anys transcorreguts des de l'entrada en vigor de la
Llei 12/2004, del 30 de juny, de propietat horitzontal, ha permès constatar els
beneficis que la nova regulació ha suposat en el funcionament de les
comunitats de propietaris, especialment en matèria de morositat.
D'altra banda, també ha possibilitat reconèixer certs aspectes susceptibles de
millora, principalment en matèria de regularització dels edificis ja construïts, tant
dels que en el moment d'entrada en vigor de la Llei no disposaven d'escriptura
de divisió com dels que, tot i tenir-la, havien d'adaptar-se a les noves
disposicions. En aquest sentit, la pràctica ha assenyalat que a data d'avui, quan
el termini de cinc anys que estableixen les disposicions transitòries
propietaris que disposen d'un títol públic notarial, i als que no el tenen els
reconeix, en tots els casos, el dret a una quota indivisa sobre l'immoble.
Igualment, s'han introduït a la Llei 12/2004 diverses reformes puntuals que
milloren el contingut del text, principalment en matèria de majories per modificar
el títol constitutiu de propietat horitzontal o els estatuts de la comunitat.
regularització citada no s'han assolit en un nivell suficient.
Els requisits que fixa la Llei 12/2004 resulten a la pràctica de difícil compliment
per a edificacions construïdes en èpoques anteriors, a l'empara de normatives
menys rigoroses que les vigents actualment. S'ha posat al descobert
l'existència de situacions que comporten una gran dificultat, o fins i tot la
impossibilitat, de ser regularitzades pel procediment establert a la Llei, a causa
de la necessitat d'aconseguir el certificat d'homologació i de la indefinició del
terme homologar.
Per tot això, es considera convenient facilitar l'accés dels edificis al règim de
propietat horitzontal, tant en el cas de les edificacions que no disposen de títol
constitutiu com en el cas de les altres que, tenint-lo, vulguin adaptar-lo a la Llei,
tot mitjançant un procediment més adequat a la realitat del conjunt dels edificis
existents. Aquest propòsit s'aconsegueix amb la modificació de les disposicions
transitòries primera i segona.
La disposició transitòria primera dóna, a més, una protecció especial als
propietaris que disposen d'un títol públic notarial, i als que no el tenen els
reconeix, en tots els casos, el dret a una quota indivisa sobre l'immoble.
Igualment, s'han introduït a la Llei 12/2004 diverses reformes puntuals que
milloren el contingut del text, principalment en matèria de majories per modificar
el títol constitutiu de propietat horitzontal o els estatuts de la comunitat.
Modificació del paràgraf cinquè de l'article 1
History →Es modifica el paràgraf cinquè de l'article 1, Naturalesa jurídica de la propietat
horitzontal, que queda redactat de la forma següent:
"Les millores o els danys que afectin una unitat immobiliària no poden alterar la
quota que li hagi estat atribuïda, que, llevat del que disposa l'article 5, només
es pot variar per acord dels propietaris adoptat amb la majoria que preveu
l'article 26.1.".
Modificació de l'article 12.1
History →Es modifica l'apartat 1 de l'article 12, Obligació de designar un domicili a
efectes de citacions i notificacions i de comunicar la transmissió de la propietat,
que queda redactat de la forma següent:
"1. Cada propietari ha de comunicar al president o a l'administrador secretari de
la comunitat el domicili al Principat d'Andorra a l'efecte de citacions i
notificacions relacionades amb la comunitat de propietaris. A manca de
comunicació, es considera domicili la unitat immobiliària de la seva propietat
situada al mateix immoble, de manera que les comunicacions lliurades a
l'ocupant de la unitat immobiliària produeixen plens efectes jurídics.".
Modificació de l'article 13.1 i 13.2
History →Es modifiquen els apartats 1 i 2 de l'article 13, Obligacions econòmiques, que
queden redactats de la forma següent:
"1. Cada propietari ha de contribuir a les despeses generals pel sosteniment
adequat de l'immoble, els seus serveis, les càrregues i les responsabilitats que
no siguin susceptibles d'individualització, d'acord amb la quota de participació
fixada en el títol constitutiu o amb allò que hagi estat establert especialment.
- Els deutes a favor de la comunitat derivats de l'obligació de contribuir al
sosteniment de les despeses generals corresponents a les quotes impagades
tenen la consideració de crèdits preferents i s'imposen a qualsevol altre,
inclosos els hipotecaris, amb l'excepció dels crèdits salarials en els termes que
estableixi la legislació laboral, així com les sumes degudes a la Caixa
Andorrana de Seguretat Social.".
Modificació de l'article 19.5
History →Es modifica l'apartat 5 de l'article 19, President de la comunitat, que queda
redactat de la forma següent:
"5. El president exerceix la representació de la comunitat, en judici i fora
d'aquest àmbit, en tots els assumptes que l'afectin. El càrrec de president és
indelegable. Això no obstant, mitjançant apoderament o delegació pot autoritzar
al secretari administrador la realització d'un o més actes o negocis jurídics.".
Modificació de l'article 26.1
History →Es modifica l'apartat 1 de l'article 26, Adopció d'acords sobre el títol constitutiu,
els Estatuts i els elements comuns, que queda redactat de la forma següent:
"1. És exigible una majoria de les tres quartes parts del total de propietaris que,
al seu torn, representin les tres quartes parts de les quotes de participació per a
l'adopció d'acords de la Junta que tinguin per objecte la modificació del títol
constitutiu o la modificació dels Estatuts de la comunitat, excepte si el títol
estableix una altra cosa i sempre que aquest no hagi estat atorgat pel promotor
o propietari únic de l'immoble.
No obstant el que s'indica en el paràgraf anterior, la modificació del títol
constitutiu que doni lloc a una redistribució de quotes o tingui per objecte la
vinculació o desafectació d'un element comú per atribuir-ne l'ús exclusiu a una
o més unitats immobiliàries o per atribuir-li el caràcter d'element privatiu de
benefici comú, requereix l'acord unànime de la Junta de Propietaris.".
Modificació de l'article 29.2.f)
History →Es modifica la lletra f) de l'apartat 2 de l'article 29, Actes de la Junta de
Propietaris, que queda redactada de la forma següent:
"f) La relació dels propietaris representats i de les persones designades com a
representants.".
Modificació de les disposicions transitòries primera, segona i tercera
History →Es modifiquen les disposicions transitòries primera, segona i
queden redactades de la forma següent:
"Primera
- Els edificis de les característiques que menciona l'article 1 d'aquesta Llei que
a la data de la seva entrada en vigor no hagin estat objecte de divisió en règim
de propietat horitzontal mitjançant l'atorgament del títol constitutiu
corresponent, han de ser-ho en el termini màxim de tres anys a comptar de
l'entrada en vigor d'aquesta Llei.
Transcorregut aquest termini, els locals, els pisos, les places d'aparcament, els
trasters o altres unitats immobiliàries en què de fet l'immoble estigui
materialment dividit no poden tenir la consideració d'unitats immobiliàries
ho ha de fer constar expressament indicant la unitat o les unitats que no
independents als efectes de l'atorgament d'actes translatius de domini, de
reuneixen els requisits i el notari ho ha de traslladar a l'escriptura de divisió.
constitució d'hipoteca o d'altres drets limitatius del dret de propietat ni, en
Les divisions d'edificis construïts amb anterioritat al dia 18 d'agost de 2004 que
general, de cap altre negoci jurídic de disposició, sense perjudici del dret de
hagin estat atorgades amb caràcter provisional després d'aquesta data
propietat sobre una quota proporcional calculada sobre la totalitat de l'edifici.
guanyaran caràcter definitiu quan reuneixin els requisits que exigeix la present
S'exceptuen els locals, els pisos, les places d'aparcament, els trasters o altres
disposició transitòria i el notari ho hagi fet constar així a l'escriptura.
unitats immobiliàries l'adquisició dels quals hagi estat formalitzada en escriptura
Segona
pública notarial.
- Sigui quin sigui el temps en què s'atorgui el títol constitutiu, quan els edificis
- Per a l'atorgament del títol constitutiu, sigui quin sigui el temps en què
de les característiques que menciona l'article 1 d'aquesta Llei hagin estat
s'atorgui, qui el promogui ha de presentar al notari autoritzant, a més del títol de
objecte de divisió en règim de propietat horitzontal a la data de la seva entrada
propietat del terreny d'implantació, dels decrets o les resolucions que autoritzin
en vigor, es podrà modificar l'escriptura amb la majoria que estableix l'article
la construcció de l'edifici, dels coeficients de copropietat que hagin de
26.1 complint els mateixos requisits que estableix l'apartat 2 de la disposició
correspondre a cada unitat independent i de la cèdula d'habitabilitat de l'edifici
transitòria anterior.
o dels certificats d'habitabilitat de totes les unitats immobiliàries destinades a
- En el cas d'edificis construïts amb posterioritat al dia 18 d'agost de 2004, és
habitatge, els plànols que reflecteixin la situació real i actual de l'immoble
sempre necessària la presentació de les autoritzacions administratives de
signats per un arquitecte o tècnic competent per raó de la matèria en els quals
construcció corresponents.
constin de forma expressa i inequívoca el nom i els cognoms de l'arquitecte o
Tercera
tècnic competent, les dades que acreditin la seva habilitació professional per
- En el supòsit previst en la disposició transitòria primera, qualsevol propietari,
exercir al Principat d'Andorra, la superfície de cada unitat i la data de signatura
per si sol i pel sol fet de ser-ho, o l'administrador, quan hagi estat especialment
dels plànols.
facultat pel mateix propietari, pot instar l'atorgament del títol constitutiu del
S'entén que els plànols reflecteixen la situació real i actual de l'edifici per la sola
règim de propietat horitzontal amb càrrec al fons de reserva de la comunitat.
signatura de l'arquitecte o tècnic competent.
- Sense perjudici del dret a recórrer a la via judicial, per a la determinació dels
Quan no sigui possible la presentació dels permisos administratius de
coeficients que hagin de correspondre a cada unitat independent s'accepten els
construcció, el notari ho ha de fer constar a l'escriptura de divisió.
consignats en l'escriptura quan hagin estat fixats segons criteris objectius,
Si l'edifici no s'adequa als paràmetres volumètrics dels permisos atorgats i, a
basats principalment en la superfície de cada unitat i sempre que la seva
més, no compleix en aquest aspecte la normativa urbanística actual o la del
aplicació no representi un greuge o discriminació greus en comparació amb les
temps de la construcció, l'arquitecte o tècnic competent per raó de la matèria
quotes fixades per a les unitats de l'immoble restants.
- El títol constitutiu atorgat d'aquesta manera té sempre caràcter provisional. El
seu atorgament necessàriament ha de ser posat en coneixement de la resta de
propietaris per aquell que l'hagi atorgat o per l'administrador, amb indicació
expressa del fet de l'atorgament, del coeficient o coeficients que hagin estat
assignats a les unitats de què sigui propietari i del seu dret a examinar còpia de
l'escriptura, que a aquests efectes és lliurada per l'atorgant al president i a
l'administrador.
- El títol constitutiu esdevindrà definitiu si no es formula oposició en el termini
de sis mesos a comptar de la notificació que es fa a cada propietari en la forma
corresponent o, si és el cas, de formalitzar l'escriptura de modificació pertinent.
prevista a l'article 12.
- Acceptada la demanda, el batlle ho notifica immediatament al notari
- La reclamació s'ha de tramitar conforme a les normes processals establertes
autoritzant perquè en deixi constància a la matriu del títol constitutiu per nota
per al procediment abreujat i beneficia només el propietari que l'hagi formulada,
marginal. També li comunica als mateixos efectes qualsevol resolució posterior
entenent-se que els propietaris que no s'han oposat en temps i forma accepten
que afecti la continuació o posi fi al procediment.
la divisió proposada pel propietari promotor i el faculten per representar-los en
- Fins que el títol no hagi estat formalitzat conforme a les disposicions
el judici enfront dels que hagin presentat oposició.
d'aquesta Llei o no consti la voluntat de tots el propietaris de romandre en
- El demandant ha d'especificar les parts de la divisió provisional a les quals
indivisió, el president o l'administrador han d'informar en el si de la Junta de
s'oposa i motivar la seva oposició. Si és el cas, ha de presentar una proposta
cada any, del contingut d'aquesta Llei i de les conseqüències de la manca de
alternativa de divisió.
títol; aquesta qüestió ha de figurar necessàriament com un dels punts de l'ordre
- Si al temps d'exhaurir-se el termini per presentar oposició hi ha una pluralitat
del dia de la reunió.
de demandants, el batlle els ha de convocar a tots en el termini de tretze dies,
- Esdevinguda definitiva l'escriptura de divisió i constitució del règim de
donar trasllat de la demanda dels altres, i requerir-los perquè en el termini de
propietat horitzontal, l'administrador ha de facilitar al notari autoritzant la relació
tres mesos des de la convocatòria acumulin les demandes i presentin una
dels títols de propietat de cada titular o bé ho han de fer directament els
proposta conjunta de divisió. Si algun demandant no es presenta a la
propietaris, amb indicació expressa de les càrregues eventuals que els afectin, i
convocatòria se'l té per desistit, i es continua el procediment amb els restants.
el notari autoritzant ha de practicar les notes marginals que prescriu la
Si aquests no presenten conjuntament la nova proposta en el termini indicat, el
legislació notarial.
batlle pot arxivar les actuacions i donar per conclòs el procediment, considerant
- Sense perjudici de la quantitat mínima que fixi la normativa específica,
definitiva la divisió proposada pel propietari promotor. No cal esperar l'expiració
l'atorgament de les escriptures de constitució o modificació del títol de propietat
del termini si queda acreditat que l'oposició ja ha estat presentada per tots els
horitzontal que estableix aquesta disposició transitòria, té una reducció del 25%
propietaris restants.
sobre els honoraris notarials.".
- Independentment de quines siguin les pretensions de les parts, la decisió
judicial ha de resoldre sobre totes les qüestions necessàries per tal que
l'escriptura de divisió provisional esdevingui definitiva o perquè la seva
modificació pugui formalitzar-se en el termini de tres mesos a partir de la
fermesa de la resolució judicial.
- En un cas i en l'altre, el notari és informat als efectes d'estendre la diligència
S'encomana al Govern que, en el termini màxim de sis mesos a partir de la
data d'entrada en vigor d'aquesta Llei, publiqui al Butlletí Oficial del Principat
d'Andorra, mitjançant el decret corresponent, el text refós de l'articulat i de les
disposicions transitòries de la Llei 12/2004, del 30 de juny, de propietat
horitzontal, incloent-hi totes les modificacions aportades mitjançant aquesta
Llei.
La present Llei entrarà en vigor l'endemà de ser publicada al Butlletí Oficial del
Principat d'Andorra.
Casa de la Vall, 20 de novembre del 2008
Joan Gabriel i Estany
Síndic General
Nosaltres els coprínceps la sancionem i promulguem i n'ordenem la publicació
en el Butlletí Oficial del Principat d'Andorra.
Joan Enric Vives Sicília Nicolas Sarkozy
Bisbe d'Urgell President de la República Francesa
Copríncep d'Andorra Copríncep d'Andorra
Article únic
S’ordena la publicació al Butlletí Oficial del Principat d’Andorra del text refós de la Llei 12/2004, del 30 de juny, de la propietat horitzontal, modificada per la Llei 25/2008, del 20 de novembre, de modificació de la Llei de propietat horitzontal; per la Llei 4/2016 del 10 de març, de foment del vehicle elèctric; i per la Llei 27/2017, del 30 de novembre, de mesures urgents per a l’aplicació del Conveni relatiu als drets de les persones amb discapacitat, fet a Nova York el 13 de desembre del 2006, que s’insereix a continuació.