Llei 24/2023, del 28 de novembre, mesures d'estímul i d'estabilitat del mercat d'arrendament d'habitatges.

1. Els contractes d’arrendament d’habitatge per a residència habitual i permanent atorgats a l’empara del capítol primer del títol III de la Llei d’arrendaments de finques urbanes i la formalització dels quals es va acordar durant l’any 2021 o amb anterioritat, es poden prorrogar, renovar o extingir segons convinguin lliurement les parts, d’acord amb les disposicions de la Llei esmentada.

2. No obstant això, a manca d’acord entre les parts, un cop s’esdevingui la finalització de la durada del contracte principal o de qualsevol de les seves pròrrogues, i sempre que la part arrendatària compleixi estrictament amb totes les obligacions legals i contractuals, s’aplica el sistema de pròrrogues següent:

   • a) Per als contractes formalitzats durant l’any 2019 o amb anterioritat, s’aplica una pròrroga de tres anys de durada, i la renda pot incrementar-se, durant el primer any de la pròrroga, de conformitat amb el que estableix l’apartat 3. Durant la resta del període, la renda s’actualitza, si està pactat en el contracte, d’acord amb l’article 45 de la Llei d’arrendaments de finques urbanes vigent, o concordant.
   • b) Per als contractes formalitzats durant l’any 2020, s’aplica, al seu venciment, una pròrroga de dos anys de durada; i la renda s’actualitza, si està pactat en el contracte, d’acord amb l’article 45 de la Llei d’arrendaments de finques urbanes vigent, o concordant.
   • c) Per als contractes formalitzats durant l’any 2021, s’aplica, al seu venciment, una pròrroga d’un any de durada; i la renda s’actualitza, si està pactat en el contracte, d’acord amb l’article 45 de la Llei d’arrendaments de finques urbanes vigent, o concordant.

3. En el cas dels contractes a què fa referència l’apartat 2.a), durant el primer any de la pròrroga, la renda es pot incrementar de conformitat amb les regles següents:

   • a) Si la renda és inferior a 6 euros per metre quadrat, la part arrendadora pot incrementar la renda, com a màxim, en un 4% més l’índex general de preus de consum.
   • b) Si la renda és igual o superior a 6 euros i inferior a 7 euros per metre quadrat, la part arrendadora pot incrementar la renda, com a màxim, segons l’índex general de preus de consum.
   • c) Si la renda és igual o superior a 7 euros i inferior a 8 euros per metre quadrat, la part arrendadora pot incrementar la renda, com a màxim, en un 4%.
   • d) Si la renda és igual o superior als 8 euros per metre quadrat, la part arrendadora no pot incrementar la renda.

La part arrendadora ha de notificar l’increment aplicable, si escau, de manera fefaent a la part arrendatària dins el termini d’un mes abans que esdevingui la finalització de la durada del contracte principal o de qualsevol de les seves pròrrogues.

A l’efecte de determinar el preu per metre quadrat de la renda, s’ha de tenir en compte únicament el preu de l’habitatge i resten exclosos del còmput únicament el preu de les places d’aparcament i dels trasters.

Durant la resta del període, la renda s’actualitza, si està pactat en el contracte, d’acord amb l’article 45 de la Llei d’arrendaments de finques urbanes vigent, o concordant.

L’increment previst en aquest apartat es calcula prenent com a base la renda que es paga en el moment que neix el dret a la revisió.

4. Tanmateix, no és aplicable el sistema de pròrrogues regulat en l’apartat 2 en els casos següents:

   • a) Quan la part arrendadora cedeixi l’habitatge arrendat al Govern per a usos socials, si bé no es pot fer efectiva l’extinció del contracte d’arrendament fins que deixi de ser vigent. Els requisits i les condicions de la cessió esmentada s’han de regular en els convenis de cessió d’ús que acordin les parts.
   • b) Quan la part arrendadora recuperi l’habitatge arrendat, en finalitzar el contracte d’arrendament per l’expiració del termini pactat, per destinar-lo a l’ús propi o a favor de familiars de fins a segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat.

Amb la finalitat de garantir que l’habitatge es destina a l’ús propi o a favor de familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat, la part arrendadora ha de justificar el parentiu corresponent i adjuntar una declaració jurada sobre el destí de l’habitatge signada per ella i, en el seu cas, pel familiar a favor del qual es destina l’habitatge.

La part arrendatària, en el moment en què se li notifiqui l’extinció del contracte d’arrendament per aquesta causa, ha de comunicar-ho al ministeri competent en matèria d’habitatge, a través del Servei de Tràmits del Govern, mitjançant una sol·licitud genèrica, que ha d’anar acompanyada, si escau, de la notificació efectuada per la part arrendadora amb la justificació del parentiu.

Amb la finalitat de garantir que l’ús de l’immoble s’adreça a l’habitatge habitual, la part arrendadora o, si escau, la part arrendatària familiar ha d’acreditar davant el ministeri competent en matèria d’habitatge, en el termini de trenta dies naturals posteriors a l’expiració del contracte, el canvi de cens corresponent i l’alta dels subministraments bàsics, així com la formalització escrita del contracte d’arrendament o, si escau, la cessió gratuïta. L’ús propi o la cessió de l’habitatge a favor de familiars previstos en aquest apartat han de ser per a un període mínim de cinc anys, llevat que no es pugui complir aquest període mínim per a una causa de força major, separació, divorci, accident o malaltia de la part arrendadora o del familiar de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat.

En cas d’incompliment del període de cinc anys definit en el paràgraf anterior, la part arrendadora ha de destinar novament l’arrendament a favor de terceres persones. La renda derivada del nou contracte d’arrendament ha de ser d’un valor inferior o igual al que s’aplicava abans de destinar l’habitatge corresponent a l’ús propi o a favor de familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat. No obstant això, la part arrendadora pot actualitzar la renda del nou contracte d’arrendament amb l’índex general de preus de consum acumulat durant els anys en què l’habitatge ha estat destinat a ús propi o a favor de familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat.

Als efectes previstos en aquest article, s’entén per subministraments bàsics l’electricitat, l’aigua i la calefacció.

Aquesta excepció pot ser al·legada per persones jurídiques que hagin actuat en el contracte d’arrendament com a arrendadores, sempre que la recuperació interessada es destini a socis o accionistes, o familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat d’aquests i que s’acrediti el caràcter de soci o d’accionista i, en el seu cas, el parentiu amb la persona destinatària de l’habitatge.

• c) Quan, en compliment de l’article 127 de la Llei general d’ordenació del territori i de l’urbanisme vigent, o concordant, s’hagin d’executar obres relatives a la seguretat, la salubritat i la higiene que impedeixin que l’habitatge continuï ocupat. Aquests treballs han de constituir actuacions subjectes a llicència prèvia d’acord amb l’article 134 de la Llei general d’ordenació del territori i de l’urbanisme vigent, o concordant, i la incompatibilitat entre l’execució de l’obra i l’ocupació de la finca s’ha de fer constar en l’estudi de seguretat i salut en el treball i en el projecte de seguretat i salut que signen la direcció facultativa, l’empresa contractista i l’empresa de prevenció de riscos laborals. La part arrendadora ha de comunicar la voluntat de rescindir el contracte d’arrendament per aquesta causa amb una antelació mínima de tres mesos respecte de la data d’expiració del contracte i ha d’adjuntar una còpia de l’atorgament de la llicència, així com un certificat signat per la direcció facultativa, l’empresa contractista i l’empresa de prevenció de riscos laborals en què es faci constar la incompatibilitat dels treballs amb l’ocupació de l’habitatge. La llicència d’obres ha d’indicar el termini per començar-les, que no pot ser superior a sis mesos des de la data d’expiració del contracte.
• d) Quan el contracte d’arrendament d’habitatge per a ús residencial i permanent s’hagi formalitzat en favor d’una persona titular d’una autorització de residència sense activitat lucrativa.

5. L’alienació de l’habitatge arrendat durant la vigència de les pròrrogues previstes a l’apartat 2 no comporta l’extinció del contracte d’arrendament i el comprador se subroga en els drets i deures de l’anterior propietari.

1. Els contractes d’arrendament d’habitatge per a residència habitual i permanent atorgats a l’empara del capítol primer del títol III de la Llei d’arrendaments de finques urbanes i la formalització dels quals es va acordar durant l’any 2021 o amb anterioritat, es poden prorrogar, renovar o extingir segons convinguin lliurement les parts, d’acord amb les disposicions de la Llei esmentada.

2. No obstant això, a manca d’acord entre les parts, un cop s’esdevingui la finalització de la durada del contracte principal o de qualsevol de les seves pròrrogues, i sempre que la part arrendatària compleixi estrictament amb totes les obligacions legals i contractuals, s’aplica el sistema de pròrrogues següent:

   • a) Per als contractes formalitzats durant l’any 2019 o amb anterioritat, s’aplica una pròrroga de tres anys de durada, i la renda pot incrementar-se, durant el primer any de la pròrroga, de conformitat amb el que estableix l’apartat 3. Durant la resta del període, la renda s’actualitza, si està pactat en el contracte, d’acord amb l’article 45 de la Llei d’arrendaments de finques urbanes vigent, o concordant.
   • b) Per als contractes formalitzats durant l’any 2020, s’aplica, al seu venciment, una pròrroga de dos anys de durada; i la renda s’actualitza, si està pactat en el contracte, d’acord amb l’article 45 de la Llei d’arrendaments de finques urbanes vigent, o concordant.
   • c) Per als contractes formalitzats durant l’any 2021, s’aplica, al seu venciment, una pròrroga d’un any de durada; i la renda s’actualitza, si està pactat en el contracte, d’acord amb l’article 45 de la Llei d’arrendaments de finques urbanes vigent, o concordant.

3. En el cas dels contractes a què fa referència l’apartat 2.a), durant el primer any de la pròrroga, la renda es pot incrementar de conformitat amb les regles següents:

   • a) Si la renda és inferior a 6 euros per metre quadrat, la part arrendadora pot incrementar la renda, com a màxim, en un 4% més l’índex general de preus de consum.
   • b) Si la renda és igual o superior a 6 euros i inferior a 7 euros per metre quadrat, la part arrendadora pot incrementar la renda, com a màxim, segons l’índex general de preus de consum.
   • c) Si la renda és igual o superior a 7 euros i inferior a 8 euros per metre quadrat, la part arrendadora pot incrementar la renda, com a màxim, en un 4%.
   • d) Si la renda és igual o superior als 8 euros per metre quadrat, la part arrendadora no pot incrementar la renda.

La part arrendadora ha de notificar l’increment aplicable, si escau, de manera fefaent a la part arrendatària dins el termini d’un mes abans que esdevingui la finalització de la durada del contracte principal o de qualsevol de les seves pròrrogues.

A l’efecte de determinar el preu per metre quadrat de la renda, s’ha de tenir en compte únicament el preu de l’habitatge i resten exclosos del còmput únicament el preu de les places d’aparcament i dels trasters.

Durant la resta del període, la renda s’actualitza, si està pactat en el contracte, d’acord amb l’article 45 de la Llei d’arrendaments de finques urbanes vigent, o concordant.

L’increment previst en aquest apartat es calcula prenent com a base la renda que es paga en el moment que neix el dret a la revisió.

4. Tanmateix, no és aplicable el sistema de pròrrogues regulat en l’apartat 2 en els casos següents:

   • a) Quan la part arrendadora cedeixi l’habitatge arrendat al Govern per a usos socials, si bé no es pot fer efectiva l’extinció del contracte d’arrendament fins que deixi de ser vigent. Els requisits i les condicions de la cessió esmentada s’han de regular en els convenis de cessió d’ús que acordin les parts.
   • b) Quan la part arrendadora recuperi l’habitatge arrendat, en finalitzar el contracte d’arrendament per l’expiració del termini pactat, per destinar-lo a l’ús propi o a favor de familiars de fins a segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat.

Amb la finalitat de garantir que l’habitatge es destina a l’ús propi o a favor de familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat, la part arrendadora ha de justificar el parentiu corresponent i adjuntar una declaració jurada sobre el destí de l’habitatge signada per ella i, en el seu cas, pel familiar a favor del qual es destina l’habitatge.

La part arrendatària, en el moment en què se li notifiqui l’extinció del contracte d’arrendament per aquesta causa, ha de comunicar-ho al ministeri competent en matèria d’habitatge, a través del Servei de Tràmits del Govern, mitjançant una sol·licitud genèrica, que ha d’anar acompanyada, si escau, de la notificació efectuada per la part arrendadora amb la justificació del parentiu.

Amb la finalitat de garantir que l’ús de l’immoble s’adreça a l’habitatge habitual, la part arrendadora o, si escau, la part arrendatària familiar ha d’acreditar davant el ministeri competent en matèria d’habitatge, en el termini de trenta dies naturals posteriors a l’expiració del contracte, el canvi de cens corresponent i l’alta dels subministraments bàsics, així com la formalització escrita del contracte d’arrendament o, si escau, la cessió gratuïta. L’ús propi o la cessió de l’habitatge a favor de familiars previstos en aquest apartat han de ser per a un període mínim de cinc anys, llevat que no es pugui complir aquest període mínim per a una causa de força major, separació, divorci, accident o malaltia de la part arrendadora o del familiar de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat.

En cas d’incompliment del període de cinc anys definit en el paràgraf anterior, la part arrendadora ha de destinar novament l’arrendament a favor de terceres persones. La renda derivada del nou contracte d’arrendament ha de ser d’un valor inferior o igual al que s’aplicava abans de destinar l’habitatge corresponent a l’ús propi o a favor de familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat. No obstant això, la part arrendadora pot actualitzar la renda del nou contracte d’arrendament amb l’índex general de preus de consum acumulat durant els anys en què l’habitatge ha estat destinat a ús propi o a favor de familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat.

Als efectes previstos en aquest article, s’entén per subministraments bàsics l’electricitat, l’aigua i la calefacció.

Aquesta excepció pot ser al·legada per persones jurídiques que hagin actuat en el contracte d’arrendament com a arrendadores, sempre que la recuperació interessada es destini a socis o accionistes, o familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat d’aquests i que s’acrediti el caràcter de soci o d’accionista i, en el seu cas, el parentiu amb la persona destinatària de l’habitatge.

• c) Quan, en compliment de l’article 127 de la Llei general d’ordenació del territori i de l’urbanisme vigent, o concordant, s’hagin d’executar obres relatives a la seguretat, la salubritat i la higiene que impedeixin que l’habitatge continuï ocupat. Aquests treballs han de constituir actuacions subjectes a llicència prèvia d’acord amb l’article 134 de la Llei general d’ordenació del territori i de l’urbanisme vigent, o concordant, i la incompatibilitat entre l’execució de l’obra i l’ocupació de la finca s’ha de fer constar en l’estudi de seguretat i salut en el treball i en el projecte de seguretat i salut que signen la direcció facultativa, l’empresa contractista i l’empresa de prevenció de riscos laborals. La part arrendadora ha de comunicar la voluntat de rescindir el contracte d’arrendament per aquesta causa amb una antelació mínima de tres mesos respecte de la data d’expiració del contracte i ha d’adjuntar una còpia de l’atorgament de la llicència, així com un certificat signat per la direcció facultativa, l’empresa contractista i l’empresa de prevenció de riscos laborals en què es faci constar la incompatibilitat dels treballs amb l’ocupació de l’habitatge. La llicència d’obres ha d’indicar el termini per començar-les, que no pot ser superior a sis mesos des de la data d’expiració del contracte.
• d) Quan el contracte d’arrendament d’habitatge per a ús residencial i permanent s’hagi formalitzat en favor d’una persona titular d’una autorització de residència sense activitat lucrativa.

5. L’alienació de l’habitatge arrendat durant la vigència de les pròrrogues previstes a l’apartat 2 no comporta l’extinció del contracte d’arrendament i el comprador se subroga en els drets i deures de l’anterior propietari.